Obrót nieruchomościami w DE. Czy można uniknąć podatków?

· 2707 odsłon · Skomentuj! · Autor:
Obrót nieruchomościami w DE. Czy można uniknąć podatków?1 zdjęcie

Obrót nieruchomościami w Niemczech uchodzi za intratny biznes. Ciekawym pomysłem na biznes jest szczególności kupowanie nieruchomości w złym stanie ale dobrej lokalizacji w ramach licytacji, upadłości lub od wspólności spadkowej, odrestaurowanie jej po przystępnej cenie przez firmę budowlaną przykładowo z Polski oraz sprzedaż odnownionej nieruchomości z dużą marżą.

Dotychczas podmioty polskie raczej rzadko trudniły się obrotem nieruchomości w Niemczech. Polskie firmy budowlane w tym biznesie z reguły występowały jako tani pracownicy, którzy po stawkach minimalnych wykonywali odnowienie nieruchomości dla niemieckiego zleceniodawcy, który zarabiał krocie na ich pracy.

Obecnie coraz więcej polskich firm budowlanych nie satysfakcjonuje się niskim zarobkiem z zlecenia, ale sami wchodzą jako podmioty handlujące na rynku obrotu nieruchomościami. Wchodząc na ten rynek należy sobie uświadomić prawne i podatkowe warunki, które na nim panują. Sposób nabycia nieruchomości w ramach licytacji oraz przez notarialną umowę kupna-sprzedaży został już opisany w innych artykułach. Tutaj zastem należy się skoncentrować na podatkowych zagadnieniach obrotu nieruchomościami.

Podatki obrotowe (Verkehrsteuer)

Obrót nieruchomościami jest w Niemczech zwolniony z podatku VAT (Umsatzsteuer). Istnieje możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia, co opłaca się tylko w bardzo rzadkich sytuacjach. Jeżeli podatnik rezygnuje ze zwolnienia, to stawka wynosi 19%.

Podatek od obrotu nieruchomościami (Grunderwerbsteuer) jest zależny od landu i wynosi od 3,5% do 6,5%. Podstawą opodatkowania jest cena kupna. Tylko w rzadkich przypadkach można uzyskać zwolnienie z tego obciążenia.

Podatki dochodowe (Ertragsteuer)

Ogólnie rzecz biorąc zakup i sprzedaż z zyskiem nieruchomości nie podlega podatkom dochodowym, jeżeli uchodzi za prywatne zarządzanie majątkiem (private Vermögensverwaltung). Inaczej jest, jeżeli transakcje stanowią tak zwany zawodowy obrót nieruchomościami (gewerblicher Grundstückshandel). Różnica polega na tym, że w przypadku zawodowego obrotu nieruchomościami podatnik w ciągu pięciu lat handluje więcej niż trzema obiektami (Drei-Objekt-Grenze). Granica ta ma zastosowanie odrębne dla każdego małżonka. Przekraczając tą granicę trzeba zapłacić od zysku PIT (Einkommensteuer) lub CIT (Körperschaftsteuer) oraz podatek od działalności gospodarczej (Gewerbesteuer). Ale też w ramach prywatnego zarządzania majątkiem może dojść do obciążenia zysku podatkiem PIT, jeżeli pomiędzy kupnem a sprzedażą nieruchomości minie mniej niż dziesięć lat. Odpowiednio planując można legalnie uniknąć wszystkich podatków dochodowych przy obrocie nieruchomościami. Nieprzygotowany inwestor ale musi się liczyć z tym, że dużą część jego zysku przejmie urząd skarbowy.

W ramach podatku CIT, którym obciążone są spółki kapitałowe, trzeba zapłacić obecnie 15% zysku fiskusowi. Stawki podatkowe PIT zależą od wielu czynników i wynoszą od 0% do 42% - w ramach szczytowej stawki podatkowej (Spitzensteuersatz) nawet do 45%. Stawki podatku od działalności gospodarczej zależą od gminy zamieszkania podatnika i wynoszą około 14%. Podatek od działalności gospodarczej częściowo można zaliczyć na PIT. Summa summarum należy stwierdzić, że obciążenie podatkowe podatkami dochodowymi może być bardzo wysokie ale można je też uniknąć. Aby dobrze przygotować się do biznesu obrotu nieruchomości warto skonsultować adwokata ze specjalizacją w prawie podatkowym (Fachanwalt für Steuerrecht) lub radcy podatkowego.

Zdjęcie: pixabay.com, autor: Pexels

Polub to!
Wybrane specjalnie dla Ciebie