Zakup nieruchomości w DE – Prosty poradnik w 5 krokach

· 8359 odsłon · Skomentuj! · Autor:
Zakup nieruchomości w DE – prosty poradnik w 5 krokach1 zdjęcie

Klasyczną formą inwestowania w nieruchomości odbywa się w drodzę umowy kupna-sprzedaży. Transakcja wymaga formy notarialnej oraz wpisanie zmian w osobie właściciela do księgi wieczystej. Procedura jest dość skomplikowana i może potrwać parę tygodni lub nawet miesięcy.

Oferty sprzedaży nieruchomości można szukać lokalnie w prasie, u maklerów lub na ogólno-niemieckich stronach internetowych. Pierwszym krokiem po znalezieniu odpowiedniego obiektu jest kontakt z właścicielem i rozpoczęcie negocjacji szczegółów kontraktu. Kupujący oczywiście nie musi się zgodzić na cenę z oferty, ale może złożyć po zbadaniu stanu domu, mieszkania lub działki własną ofertę.

1. Skontaktuj się z notariuszem

Jeżeli strony się dogadają, to następnym krokiem jest kontakt z notariuszem. Ponieważ księgi wieczyste w Niemczech nie są publicznie dostępne, kupujący nie ma pewności, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem nieruchomości, dopóki notariusz, który ma dostęp do ksiąg wieczystych, tego nie potwierdzi przekazując wyciąg z ksiąg wieczystych (Grundbuchauszug).

Z wyciągu wynikają też prawa osób trzecich do nieruchomości, jak przykładowo prawa drogi (Wegerecht) i inne służebności (Dienstbarkeiten), użytkowanie (Nießbrauch) lub ciężar realny (Reallast). Notariusz powinien też sprawdzić w innych rejestrach sytuacje nieruchomości, przykładowo czy działka jest budowlana lub czy istnieją obciążenia budowlane (Baulast) lub prawa pierwokupu (Vorkaufsrecht). Też informacje o tym, czy nieruchomość jest wynajmowana i czy w takim przypadku umowa najmu się zakończy przed przekazaniem własności lub czy kupujący wchodzi w nią jako nowy właściciel, powinna zostać przekazana.

Z reguły właściciel wybiera i kontaktuje notariusza oraz zleca mu przygotowanie umowy. Nic więc dziwnego, że większość umów kupna-sprzedaży nieruchomości odbiega na korzyść sprzedającego od regulacji ustawowych. Kupujący oczywiście nie musi się na to zgodzić i po przesłaniu wzoru umowy przez notariusza może negocjować jej zapisy. W praktyce ale rzadko tak się dzieje i kupujący często naiwnie wierzą w to, że regulacje proponowane przez notariusza są wyważone i nie ma je co kwestionować.

2. Sfinalizuj umowę kredytową z bankiem

Po uzgodnieniu treści umowy należy przystąpić do sfinalizowania umowy kredytowej z bankiem, jeżeli kupno nieruchomości jest finansowane na kredyt. Banki często będą chciały zobaczyć finalny wzór umowy notarialnej, zanim udzielą kredytu. Za udzielenie kredytu bank będzie chciał zabezpieczenia w formie długu gruntowego (Grundschuld), klasycznych hipotek w Niemczech już się rzadko używa. W tym celu bank wyda też dokument udzielenia długu gruntowego (Grundschuldbestellungsformular). Osoba, która płaci cenę kupna z własnych środków może oczywiście opuścić ten krok.

3. Udaj się do notariusza

Po uzgodnieniu terminu u notariusza sprzedający i kupujący lub ich pełnomocnicy z pełnomocnictwami w formie notarialnej udają się do kancelarii notarialnej. Notariusz sprawdza dokumenty osób, które się stawiły oraz ewentualne pełnomocnictwa i czyta ostatecznie uzgodnioną wersje umowy. Jest to ostatnia szansa, aby nanieść jakieś zmiany lub uzupełnienia. Na końcu strony i notariusz podpisują umowę. Przez sam akt notarialny własność jeszcze nie przechodzi na nabywcę.

Po terminie notariusz przesyła odpisy umowy stronom i - jeżeli strony tak zleciły - składa wniosek do urzędu ksiąg wieczystych o wpis rezerwacji (Vormerkung), tak aby sprzedawca nie mógł sprzedać nieruchomości po raz drugi innemu nabywcy w dobrej wierzę. Notariusz jest też zobowiązany do powiadomienia urzędu skarbowego o transakcji. Teraz też kupujący na kredyt powinien wnioskować do banku o wypłatę sumy kredytowej, aby mógł wpłacić cenę kupna.

4. Dokonaj wpłaty

Notariusz wzywa też strony, aby dokumentami udowodniły spełnienie obowiązków z umowy, przykładowo rezygnację osób trzecich do praw związanych z nieruchomością. Jeżeli komplet dokumentów trafi do notariusza, notariusz zawiadamia o tym kupującego i wzywa go do wpłaty ceny kupna na konto odpowiednich wierzycieli oraz resztę na konto sprzedającego. Można się też umówić tak, że kupujący przelewa cenę kupna na powiernicze konto notariusza (Notaranderkonto), a notariusz w odpowiednim czasie przekazuje środki wierzycielom oraz sprzedającemu.

Przez notariusza powiadomiony urząd skarbowy wysyła do kupującego decyzję o ustanowieniu wysokości podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer). Od decyzji może się odwołać, jeżeli podatek został niewłaściwie obliczony. Po zapłaceniu podatku urząd skarbowy przesyła notariuszowi zaświadczenie o braku zastrzeżeń (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Notariusz przekazuje zaświadczenie do urzędu ksiąg wieczystych.

5. Odbierz klucze i dokumentację

Teraz z reguły dochodzi do przekazania kluczy i dokumentacji związanej z nieruchomością. Przy odbiorze domu należy sprawdzić, czy stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu od dnia pierwszej wizytacji. W takim razie należałoby sporządzić protokół nowych usterek i zarządać ich usunięcie w krótkim terminie. Sprzedający lub jego pełnomocnik powinni podpisać protokół.

Jak notariusz otrzyma potwierdzenie od wierzycieli i sprzedającego, że otrzymali należące im się środki, to składa wniosek do urzędu ksiąg wieczystych o wpis zmiany właściciela oraz ewentualnie skreślenie praw spłaconych wierzycieli do nieruchomości.

Dopiero po otrzymaniu potwierdzenia od notariusza urząd ksiąg wieczystych dokonuje wpisów i dopiero przez dokonanie wpisów własność przechodzi ze sprzedającego na kupującego oraz wygasają prawa osób trzecich. Na końcu notariusz informuje strony o dokonanych wpisach.

Pomoc adwokata

Transakcja kupna nieruchomości jest z punktu prawnego skomplikowana. Mimo tego że notaiusz jest zobowiązany do bezstronnego reprezentowania interesów obu stron transakcji, w praktyce często skłania się do faworyzowania interesów strony, od której otrzymał zlecenie. Dotyczy to przede wszystkim przygotowania umowy kupna-sprzedaży, która często odbiega na korzyść sprzedającego od regulacji ustawowych. Przykładowo często odpowiedzialność sprzedającego za usterki i wady jest ograniczona w najdalej przez prawo pozwalającym zakresie. W takiej sytuacji kupujący, szczególnie jeżeli nie jest obeznany z niemieckim językiem prawniczym, może zlecić adwokatowi sprawdzenie i wytłumaczenie zapisów umowy w jego własnym języku. Adwokat może oczywiście też brać udział w terminie u notariusza, albo razem z kupującym lub w jego imieniu jako pełnomocnik. Adwokat reprezentujący kupującego będzie też patrzył notariuszowi na ręce, czy sumienie dokonuje wszystkie zobowiązania wobec kupującego i czy wszystkie informacje i dokumenty są przekazywane w danych terminach.

Zdjęcie: pixabay.com, autor: congerdesign

Polub to!
Wybrane specjalnie dla Ciebie

Najnowsze artykuły