Jak kupić dom, biuro, apartament w Niemczech? Kilka praktycznych informacji

· 2.4k odsłon · Skomentuj! · Autor:
Jak kupić dom, biuro, apartament w Niemczech? Kilka praktycznych informacji

Czy Polak bez większych problemów kupi mieszkanie w Niemczech? Czy każdy inny cudzoziemiec potrzebuje specjalnego pozwolenia? Jakie przepisy regulują proces nabywania nieruchomości w Niemczech?

Polacy i inni cudzoziemcy mogą bez ograniczeń nabywać nieruchomości w Niemczech. I to na takich samych prawach jak Niemcy. Gwarantuje im to Traktat o Wspólnocie Europejskiej. W obrocie nieruchomościami zastosowanie mają z kolei takie akty prawne, jak: Kodeks budowlany (Baugesetzbuch), Ustawa o obrocie nieruchomościami (Grundstückverkehrsgesetz) oraz Ustawa o zasadach obrotu nieruchomościami (Grundstückverkehrsordnung). Do nabywania obiektów mieszkalnych, biurowych, etc. cudzoziemcy nie potrzebują żadnego specjalnego pozwolenia.

Jeżeli zdarzy się tak, że napotyka się na jakieś bariery (np. poprawiła się struktura rolna gruntu, zmieniły się warunki obrotu ziemią i konieczne jest uzyskanie urzędowej zgody), to dotyczą one zarówno obywateli Niemiec, jak i cudzoziemców.

Kto zatem konkretnie może kupować nieruchomości w Niemczech? Mogą to robić osoby fizyczne i prawne, spółki osobowe i kapitałowe.

A kiedy własność nieruchomości przechodzi na kupca? Zgodnie z niemieckimi przepisami prawa dzieje się to w momencie wpisu do księgi wieczystej. Do momentu wpisu do KW kupujący nie jest właścicielem. Formalności związane z zakupem i wpisaniem do ksiąg wieczystych trwają zwykle kilka miesięcy, dlatego do tej chwili zabezpiecza się prawa nabywcy w formie tzw. wzmianki (Auassung) w księdze wieczystej. Jest to uzgodnienie przejścia prawa własności na nieruchomości między zbywcą a nabywcą.

Przed dokonaniem zakupu nieruchomości zaleca się, aby: a) dokładnie ją obejrzeć – zwrócić uwagę na rozkład pomieszczeń, rodzaj ogrzewania, dostęp do sieci kanalizacyjnej, niebezpieczne materiały, przeanalizować stan fundamentów, ścian, dachu itp., b) sprawdzić, czy dom/grunt nie jest obciążony hipoteką i innymi zadłużeniami oraz czy sprzedający jest faktycznie właścicielem nieruchomości, c) dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków.

Umowa kupna/sprzedaży musi być zawarta w obecności niemieckiego notariusza, niezbędny jest też tłumacz przysięgły. Strony mogą być reprezentowane przez osoby trzecie, gdy posiadają stosowne pełnomocnictwo. Co zawiera taka umowa? Wszystko, co do czego umówiły się strony, tj. cena nieruchomości, termin i sposób zapłaty, dzień przekazania nieruchomości, dodatkowe zobowiązania stron, etc. Akt notarialny (odczytany w całości przez notariusza) informuje nie tylko o prawach kupującego i sprzedającego, ale przestrzega przed podejmowaniem pochopnych i nieprzemyślanych decyzji. Ponadto sam notariusz przed zawarciem umowy zwróci uwagę na ewentualne zagrożenia i ryzyko związane z kupnem, sprawdzi, czy inne osoby nie roszczą sobie praw do nieruchomości, zawiadomi urząd skarbowy o przeprowadzonej transakcji.

Co z kosztami? Koszty opłacenia wizyty u notariusza, opłata za wpis/zmianę w księgach wieczystych, jednorazowy podatek od nabycia nieruchomości/gruntu (Grunderwerbsteuer) opłaca kupujący. Wysokość tego podatku zależna jest od landu i waha się między 3,5% a 5% od ceny sprzedaży. Aby wydział ksiąg wieczystych dokonał wpisu, konieczne jest okazanie właściwego zaświadczenia z urzędu finansowego potwierdzającego dokonanie wpłaty. Dodatkowo co roku opłaca się podatek od nieruchomości.

Jak wygląda sprawa z kupowaniem nieruchomości przez pośredników? Czynność tę można zlecić wyspecjalizowanej w handlu nieruchomościami jednostce. Jednak wiąże się to z prowizją dla biura. Po wyborze obiektu uiszcza się zaliczkę. Płaci się ją pośrednikowi, nie sprzedającemu. Następnie pośrednik wysyła do sprzedającego informację, że obiekt zarezerwowano, po czym obiekt zostaje wycofany z oferty. Zaleca się, aby mieć na piśmie potwierdzenie odnośnie do kwoty zaliczki, danych nieruchomości i daty, do której nieruchomość jest zarezerwowana.

Ewa Kuchta

Źródło: germany.trade.gov.pl, dw.com

Zdjęcie: https://pixabay.com/pl/architektura-budynku-cz%C5%82owiek-1245752/, autor: Unsplash

Informacje o publikacji
Cześć. Jestem słynną Majką z portalu MyPolacy.de i jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o portalu lub masz ciekawą informację do przekazania, zapraszam :) München, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie