Prawa lokatora gdy zmienia się właściciel

· 10.7k odsłon · Skomentuj! · Autor:

Kiedy zmienia się właściciel lokalu dla lokatorów nastaje czas niepewności. Co faktycznie może nowy właściciel?

Nowy właściciel ma identyczne prawa i obowiązki jak poprzedni. Co ważne dla lokatorów: zmiana właściciela nie zmienia praktycznie nic (art 566): „Wszystkie regulacje umowy najmu pozostają. Dla lokatora zmienia się jedynie partner w rozmowie”. W praktyce jest jednak znaczna ilość pułapek, które mogą czekać na lokatora.

Nowy właściciel przejmuje dotychczas obowiązujące umowy najmu. Nie może ich wypowiedzieć, aby wynająć komuś nowemu. Jednostronne zmiany jak chociażby wprowadzenie nowej klauzuli o remontach są dopuszczalne jedynie za zgodą lokatorów.

W przypadku zmiany właściciela lokalu zasadniczo do jego obowiązków należy poinformować o tym lokatorów. Wiąże się to ze zmianą konta, na które ma być wpłacany czynsz jak również datą, od której następuje owa zmiana. Najczęściej stary i nowy właściciel wysyłają wspólne pismo informujące. Na żądanie nowy właściciel musi przedstawić wypis z ksiąg wieczystych.

W razie jakichkolwiek wątpliwości eksperci radzą wpłacać wszystkie zobowiązania wynikające z umowy na konto starego właściciela tak długo aż nowy przedstawi odpowiednie dokumenty bądź dotychczasowy ostatecznie powie o zmianie konta właściciela.

Nowy właściciel nie może zażądać opuszczenia lokalu. Obowiązują go ustalone prawem przepisy wypowiedzenia. Jeśli chce on nowo nabyty dom użytkować dla siebie bądź swojej rodziny musi wykazać taką potrzebę i wówczas ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu.

Tego typu sprawy są najczęściej rozstrzygane na drodze sądowej. Tym trudniej jest usunąć lokatora im poważniejsze ma on przyczyny pozostawania w danym mieszkaniu. Do tak zwanych klauzul socjalnych należą: wiek, choroby, brak mieszkania zastępczego lub ciąża.

Właściciel mieszkania może według art 558 BGB podnieść czynsz do porównywalnego w danej miejscowości, jednak jedynie wówczas, gdy ostatnia podwyżka czynszu miała miejsce nie mniej niż przed dwunastoma miesiącami.

W przeciągu trzech lat właściciel może podnieść czynsz nie więcej niż 20 procent. Czynsz porównywalny dla danego miejsca jest ustalany na podstawie Mietspiegel lub wyceniany przez ekspertów. Jedynie gruntowna modernizacja lokalu może być przyczynkiem do podniesienia czynszu ponad porównywalny dla miejsca.

Wielu właścicieli chce zwiększyć wartość nabytej nieruchomości. Zasadniczo lokatorzy musza tolerować prace remontowe w domu bądź mieszkaniu. W taki wypadku mają jednak możliwość odwołania bądź też prawo do specjalnego wypowiedzenia – jak w przypadku dotychczasowego właściciela.

Koszty modernizacji nowi właściciele rozdzielają najczęściej na lokatorów w postaci podwyżki czynszu. Właściciel może obciążyć lokatora (na podstawie art 559 BGB) jedenastoma procentami kosztów modernizacji przypadających na mieszkanie.

Jeżeli lokator wyprowadza się otrzymuje zwrot kaucji zawsze od aktualnego właściciela. Dlatego zasadniczo jest zupełnie obojętne, kto pierwotnie otrzymał kaucję. Za obliczenie kosztów eksploatacji odpowiedzialna jest ta osoba, która na końcu danego okresu rozliczeniowego była właścicielem.

Informacje o publikacji
Cześć. Jestem słynną Majką z portalu MyPolacy.de i jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o portalu lub masz ciekawą informację do przekazania, zapraszam :) München, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie