Samowolna wymiana kluczy przez najemcę

· 2054 odsłony · Skomentuj! · Autor:

Pytanie: Od pewnego czasu mam kłopoty z moim najemcą, który bez uprzedzenia wymienił zamek w moim mieszkaniu, tak że nie mogłem się dostać do domu. Czy jest to zgodne z prawem?

Odpowiedz: Generalnie nie! Aby wynajemca mógł „wyrzucić” lokatora z mieszkania potrzebny jest wyrok sądowy, zobowiązujący lokatora do wyprowadzki. Wynajemca chcący pozbyć się niewygodnego lokatora musi wnieść pozew do sądu z wnioskiem o eksmisję (tzw. Räumungsklage), który przeważnie poprzedzony jest długim sporem.

Stosunek najmu można określić jako umowę, w której jedna strona - wynajemca (Vermieter) zobowiązuje się do udostępnienia lokalu, n.p. mieszkalnego, a druga – lokator (Mieter) do opłacania czynszu za wynajęty lokal. Ponieważ jest to umowa, czyli układ dwóch stron, wymagane jest jej prawne zakończenie w postaci wymówienia stosunku najmu (Kündigung). Obie strony mają do tego prawo, jednak zobowiązane są one do dotrzymania ustawowych terminów (Kündigungsfristen).

Jeżeli wynajemca wymienił zamek w mieszkaniu i uniemożliwił lokatorowi korzystania z mieszkania popełnia według § 858 BGB zakazaną samowolę (verbotene Eigenmacht). Niezależnie od tego, czy wynajemca ma teaoretycznie podstawę do wypowiedzenia umowy, nie ma prawa do zmiany zamka bez wyroku sądowego z klausulą wykonalności, gdyż pozbawia przez to lokatora prawa posiadania (Besitzrecht), którego nie należy mylić z prawem własności najemcy (Eigentumsrecht).

Gdy wynajemca wymienił zamek, zobowiązany jest do przywrócenia stanu poprzedniego, czyli przekazania kluczy lub zmiany zamka na ten, do którego ma klucze lokator. Jako że procesy sądowe toczą się miesiącami, lokator może wnieść do sądu wniosek (Antrag) o tymczasowe zarządzenie sądu (einstweilige Verfügung), na podstawie którego sąd zobowiązuje najemcę do przekazania kluczy lub wymiany zamka. Taki wniosek należy złożyć w sądzie (Amtsgericht) i jeżeli jest on należycie uzasadniony (Glaubhaftmachung), może zostać wydany niemalże „od ręki”, gdy sprawa nie cierpi zwłoki, n.p. gdy lokator nie ma możliwości wejścia mieszkania.

Z powodu przyspieszonego trybu postępowania wymagane jest potwierdzenie faktów z mocą przyrzeczenia (eidesstattliche Versicherung), gdyż druga strona nie bierze udziału w postępowaniu i nie ma szansy na przedstawienie własnych argumentów. Po wydaniu takiego nakazu przez sąd musi on zostać dostarczony (Zustellung) najemcy. Jako że pośrednictwo poczty nie jest w takiej sytuacji zbyt pomocne gdyż list zostanie dostarczony dopiero następnego dnia albo jeszcze później, warto dokonać zlecenia dostarczenia komornikowi (Gerichtsvollzieher), który dostarczy zarządzenie sądu również „od ręki”.

Rechtsanwältin Izabela S. Demacker
Kancelaria adwokacka w Monachium
Gabelsbergerstr. 9,
80333 München
Tel.: (089) 85 63 63 55
Fax: (089) 85 63 63 56
info@kanzlei-demacker.de
www.kanzlei-demacker.de

Polub to!
Cześć. Jestem słynną Majką z portalu MyPolacy.de i jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o portalu lub masz ciekawą informację do przekazania, zapraszam :) München, ostatnio online:
Wybrane specjalnie dla Ciebie