Wynajmowanie lokali pod działalność gospodarczą w Niemczech – o czym należy pamiętać

· 5.7k odsłon · Skomentuj! · Autor:
Wynajmowanie lokali pod działalność gospodarczą w Niemczech – o czym należy pamiętać

W Niemczech istnieje podział na wynajem lokali pod działalność gospodarczą i do zamieszkania. W przypadku najemców pomieszczeń pod działalność nie stosuje się niektórych przepisów ochronnych. Na co więc zwrócić uwagę, decydując się na tego rodzaju wynajem?

Kto może wynajmować lokale w Niemczech?

Pomieszczenia biurowe, lokale produkcyjne i powierzchnie magazynowe mogą wynajmować osoby fizyczne oraz spółki, czy to osobowe, czy kapitałowe. Gdy zagranicznego nabywcę interesuje zakup nieruchomości, to ma on takie same prawa jak nabywca miejscowy, gdyż w Niemczech nie obowiązują specjalne regulacje dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Czy najemca może wynajmować komuś lokal?

Niekiedy zdarza się, że lokal oferuje do wynajmu osoba, która jest jego najemcą, a nie właścicielem. Są to rzadkie sytuacje, które jednak prawnie są możliwe. W takim wypadku należy mieć na względzie, że stosunek najmu wiąże nas z głównym najemcą (stroną danej umowy), nie zaś z tym właściwym wynajmującym. Co to oznacza? Podnajmując pomieszczenie pod działalność gospodarczą, trzeba pamiętać, by opuścić eksploatowany lokal, jak zakończy się najem główny. Dlatego by uniknąć niepożądanych sytuacji, powinno się sprawdzić, czy osoba, która chce nam wynająć pomieszczenie, dysponuje do niego prawami. Jeżeli wynajmujący ma rzeczywiście prawo do podnajęcia lokalu, to wtedy umowa najmu powinna odpowiednio zabezpieczać przed wypowiedzeniem.

Co zawiera umowa najmu lokalu pod działalność gospodarczą?

Umowa najmu lokalu zwykle zawiera: a) czynsz netto za metr kwadratowy, b) tzw. koszty dodatkowe – wysokość stałej kwoty. Obie kwoty składają się na miesięczny czynsz. Firmy dodatkowo muszą doliczyć VAT. Dodatkowe należności wylicza się według powierzchni wynajmowanego lokalu. Płaci się je co miesiąc. Jest to tzw. zaliczka. Na koniec roku rozlicza się rzeczywiście poniesione koszty dodatkowe. Należy zwracać na nie szczególną uwagę i je na bieżąco kontrolować, gdyż częste są przypadki, że wynajmujący rozlicza te opłaty na niekorzyść najemcy, pobierając za wysokie sumy.

Czy znalezienie lokalu pod działalność gospodarczą można zlecić fachowcy?

Wynajdywanie odpowiednich lokali pod działalność gospodarczą można przerzucić na wykwalifikowanych maklerów. Wynagrodzenie dla maklerów reguluje się przeważnie po ustaniu umowy najmu. Częstym zabiegiem jest, że prowizję przysługującą maklerowi opłaca wynajmujący. Gdy prowizję maklera musi uiścić najemca, powinno się dokładnie wyjaśnić (najlepiej przed pierwszym kontaktem z maklerem), jaka jest jej wysokość i kto musi ją opłacić. Do wysokości prowizji należy doliczyć podatek VAT. Prowizji nie zwraca się po zakończeniu umowy najmu. To, że makler przedstawi swoje oferty, nie jest równoznaczne z wypłatą wynagrodzenia.

Czy najemca może przedstawiać wynajmującemu swoje życzenia?

Takie udogodnienie jest możliwe zwłaszcza w przypadku, gdy pod działalność gospodarczą wynajmuje się nowe pomieszczenia. Wówczas można zażyczyć sobie np. konkretnego podziału pomieszczeń. Zwykle wynajmujący zgadza się na pomysły najemcy, bo chce go w ten sposób zachęcić do podpisania umowy. Wszelkie szczegóły należy uzgadniać na piśmie, dotyczy to przede wszystkim warunków opuszczenia wynajmowanych pomieszczeń. Jeżeli najemca na swój koszt chce przebudować wnętrza, to wcześniej powinno się uzgodnić, czy: a) najemca będzie musiał doprowadzić lokal do stanu pierwotnego na swój koszt, b) wynajmujący zgodzi się pokryć koszty tych zmian, gdy najemca będzie opuszczał lokal, c) wprowadzone zmiany permanentnie zaakceptuje wynajmujący i nie trzeba będzie rozliczać poniesionych kosztów.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Podpisując umowę najmu, warto zwrócić uwagę, w jaki sposób reguluje się kwestię napraw, których trzeba dokonać, opuszczając lokal. Ponadto wszelkie udogodnienia, zmiany czy zasady wynajmu lepiej negocjować przed zatwierdzeniem umowy.

Ewa Kuchta

Źródło: germany.trade.gov.pl

Zdjęcie: https://pixabay.com/pl/dekodery-konferencja-828550/, autor: cdu445

Informacje o publikacji
Cześć. Jestem słynną Majką z portalu MyPolacy.de i jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o portalu lub masz ciekawą informację do przekazania, zapraszam :) München, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie