Zakup nieruchomości jako jedna z form oszczędzania na emeryturę

· 1.3k odsłon · Skomentuj! · Autor:

Czasy mamy niestety takie, że praktycznie każdy z nas, chcąc po osiągnięciu wieku emerytalnego żyć na dotychczasowym poziomie, powinien oszczędzać na emeryturę.

Modelowy emeryt, który zarabiając średnią krajową, przez ostatnie 45 lat płacił składki na ubezpieczenie emerytalne, otrzymuje obecnie emeryturę pańswową w wysokości ok. 48 % przeciętnej pensji brutto. Ze względu na starzenie się społeczeństwa w Niemczech, według szacunków na roku 2030, odsetek ten ma spaść do ok. 40%. Luka w dochodach będzie więc znaczna. Osoby prowadzące działalność gospodarczą, nie objęte obowiązkiem ubezpieczenia państwowego, muszą o dochody w okresie kiedy nie będą mogły wykonywać pracy, zadbać same. Obok sposobów oszczędzania dotowanych przez państwo ( skierowanych głównie do osób zatrudnionych, tj. Riester-Rente) i czysto prywatnych produktów inwestycyjnych (ubezpieczenia emerytalne, fundusze inwestycyjne itp.), jedną z możliwości jest inwestycja w nieruchomości.

Dlaczego warto zdecydować się na zakup własnej nieruchomości? Po pierwsze do tej decyzji zachęca obecna sytuacja na rynku. Budowa domu jednorodzinnego kosztuje dzisiaj średnio 6,5% mniej niż w roku 1995. Również ceny mieszkań w większości regionów spadają od połowy lat 90-tych ubiegłego dziesięciolecia. Ten spadek pogłębia dodatkowo obecny poziom stóp procentowych kredytów mieszkaniowych. Średni poziom stóp w połowie lat 90-tych wynosił ok. 7 %. Obecnie stopy procentowe oscylują wokół 5%. Oznacza to, że efektywny koszt nabycia nieruchomości spadł od połowy lat 90-tych nawet o ok. 20%. Dla zobrazowania różnicy, przy kwocie kredytu 100.000€, raty samych odsetek miesięcznych przy stopach procentowzch 5% i 7% wynoszą odpowiednio 416,66€ i 583,33€. Różnica jest więc zasadnicza.

W przeciwieństwie do innych produktów inwestycyjnych, przy zakupie nieruchomości na cele własne, zaoszczędzona emerytura będzie miała postać zaoszczędzonego czynszu po całkowitej spłacie kredytu mieszkaniowego. Na początku jednak najczęściej zapłacimy więcej niż za wynajęcie podobnej nieruchomości. Oprócz rat kredytu mieszkaniowego do naszych kosztów będą należeć koszty bieżącego użytkowania nieruchomości (ogrzewanie, prąd, gaz, woda, wywóz śmieci, podatek od nieruchomości itp.), koszty które trzeba szacować na ok. 2 do 2,50 €/m2 powierzchni użytkowej. Należy również pamiętać o kosztach remontów. Koszy dodatkowe mogą w rzeczywistości być bardzo różne, dlatego przed zakupem nieruchomości należy dokładnie dowiedzieć się o ich dotychczasowej wysokości. Najpóźniej jednak kiedy kredyt zostanie całkowicie spłacony nasze koszty będą mniejsze niż koszty wynajmu podobnej nieruchomości. Nie będziemy się wówczas martwić o podwyżki czynszów. Co również bardzo istotne, zysk który w ten sposób będziemy osiągać nie będzie objęty opodatkowaniem ani składką na ubezpieczenie społeczne, natomiast wzrost wartości naszej nieruchomości nie będzie objęty podatkiem od zysków (tzw. Abgeltungssteuer, odpowiednik polskiego podatku Belki).

Główne zalety inwestycji we własną nieruchomość mają jednak przede wszystkim wymiar niematerialny. Kupując własny dom czy mieszkanie stajemy się niezależni od wynajemców, mamy całkowitą wolność w kształtowaniu naszej najbardziej intymnej przestrzeni życiowej i nie musimy obawiać się wypowiedzenia umowy najmu, kiedy np. wynajmujący zamierza w niej zamieszkać sam.

Jak każda inwestycja również zakup nieruchomości nie jest inwestycją bez ryzyka. Do wad tego typu inwestycji należy przede wszystkim mała elastyczność. Zmiana miejsca zamieszkania w wyniku np. zmiany miejsca pracy, odstrasza przede wszystkim młodych ludzi przed podjęciem decyzji o zakupie własnej nieruchomości. Sprzedając nieruchomosć po kilku latach może się okazać, że dochód osiągnięty przy sprzedaży nie wystarczy na uregulowanie należności bankowych. Przy zakupie nieruchomości ponosi się bowiem koszty okołokredytowe, które sięgają 5 do 7,50 % wartości nieruchomości. Zrywając umowę z bankiem bank zażąda ponadto tzw. Vorfälligkeitsentschädigung, odszkodowania za utratę zysków, które by osiągnął w razie wypełnienia umowy. Dlatego najlepszym wyjściem z takiej sytuacji jest wynajem nieruchomości i dalsza spłata kredytu z zysków z wynajmu. Innym ryzykom tj. śmierć, choroba, utrata pracy, zmniejszenie dochodu itp. można zapobiec, wykupując odpowiednie ubezpieczenia.

Jednak najlepszym sposobem uniknięcia ryzyka przy zakupie nieruchomości jest odpowiednie przygotowanie do inwestycji. Mimo że obecnie banki oferują kredyty nawet w wysokości przekraczającej wartość nieruchomości, wskazane jest zainwestowanie wkładu własnego w wysokości min. 10-20 %. Jeżeli nie posiada się takiej kwoty, często rozsądniej jest odłożyć termin zakupu na kilka lat do przodu i przez ten czas uzbierać wkład własny inwestując w bezpieczne produkty inwestycyjne. Dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza dzisiaj, kiedy stopy procentowe znowu powoli rosną, jest tzw. Bausparvertrag. Dzięki niemu nie tylko oszczędzamy pieniądze, ale również zapewniamy sobie już dzisiaj korzystne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego na kilka lat do przodu (więcej o Bausparvertrag w następnym numerze mojemiasto.de).

Zakup nieruchomości jest więc inwestycją, która jeżeli ma przynieść oczekiwane zyski, a w razie czego nie przynieść strat, wymaga relatywnie większego nakładu czasu. Dobrze zaplanowana z czasem przynosi zyski dłogofalowe, przede wszystkim te niematerialne, wolność mieszkania we własnych czterech ścianach.

Dipl.-Kfm. Marcin Studencki

Zobacz prezentację firmy autora w Katalogu Firm

Informacje o publikacji
Cześć. Jestem słynną Majką z portalu MyPolacy.de i jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o portalu lub masz ciekawą informację do przekazania, zapraszam :) München, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie