Betriebskosten i najem mieszkania, czyli co zaliczamy do kosztów operacyjnych

Zgodnie z obowiązującymi w Niemczech przepisami, najemcy są zobowiązani do pokrycia kosztów dodatkowych, które w prawniczym języku określa się jako koszty operacyjne (Betriebskosten - z j.niemieckiego). Najemca ma prawo do szczegółowego rozliczenia każdej pozycji oraz wpłaconych zaliczek. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. W przypadku, gdy umowa najmu przewiduje ryczałt na koszty dodatkowe lub czynsz obejmuje wszystkie opłaty, nie ma konieczności wpłacania zaliczek. W takiej sytuacji wynajmujący nie musi wystawiać najemcy rocznego rozliczenia.

Termin rozliczenia kosztów operacyjnych (Betriebskosten)

Zgodnie z § 556 ust. 3 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), wynajmujący jest zobowiązany w Niemczech do przedstawienia najemcy rocznego zestawienia kosztów operacyjnych (Betriebskosten) w pisemnej formie, w ciągu 12 miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego. Trzeba tutaj zaznaczyć, że same rachunki powinny być jedynie udostępniane do wglądu, bez konieczności ich przesyłania do najemcy.

Dodatkowo błędnym i często spotykanym założeniem jest to, że okres rozliczeniowy musi pokrywać się z rokiem kalendarzowym. W rzeczywistości wynajmujący ma swobodę ustalenia dowolnego okresu rozliczeniowego, na przykład od października jednego roku do września kolejnego. Oznacza to, że terminy rozliczeń mogą być różne. Na przykład, jeśli okres rozliczeniowy kończy się 30 czerwca, wynajmujący musi dostarczyć zestawienie do 30 czerwca następnego roku. W przypadku przekroczenia tego terminu, najemca ma prawo odmówić uregulowania dodatkowych opłat.

Możliwość sprzeciwu

Istotnym elementem jest również obowiązek uregulowania salda lub dodatkowych opłat w ciągu 30 dni od otrzymania zestawienia kosztów operacyjnych. Nawet jeśli najemca zamierza zgłosić sprzeciw, najpierw musi dokonać płatności i następnie przedstawić swoje uzasadnienie wniesionego sprzeciwu. Ten można zgłosić ustnie, chociaż najlepszą formą jest przygotowanie pisma, ponieważ ważne jest posiadanie dowodu jego doręczenia do wynajmującego. Ten można uzyskać wysyłając sprzeciw pocztą, za potwierdzeniem odbioru. 

Sprzeciw związany z naliczeniem dodatkowych kosztów można wnieść w ciągu 12 miesięcy od daty otrzymania zestawienia. W tym czasie wynajmujący ma prawo nanieść ewentualne korekty lub przedstawić zasadność naliczonych kosztów. 

Przenoszenie kosztów operacyjnych (Betriebskosten) na najemcę

Podczas przenoszenia kosztów operacyjnych na najemców, istnieje kilka kluczowych kwestii, które należy uwzględnić. Przede wszystkim, wszystkie operacyjne koszty muszą być jednoznacznie określone w umowie najmu. Jeśli umowa nie wymienia konkretnych kosztów, to obowiązek ich pokrycia spoczywa na wynajmującym. Istnieje pewien wyjątek dotyczący tzw. „innych kosztów dodatkowych”, jednak są one prawnie zdefiniowane w bardzo ograniczony sposób i mogą być stosowane tylko w wyjątkowych okolicznościach.

Koszty operacyjne (Betriebskosten), które mogą być przeniesione na najemców, muszą spełniać kilka kryteriów: powinny być regularne, niezbędne do użytkowania lokalu mieszkalnego oraz uzasadnione ekonomicznie. Oznacza to, że koszty napraw oraz wygórowane ceny usług, które nie są niezbędne do utrzymania mieszkania, nie mogą być przenoszone na najemców. Spory często powstają w kontekście kosztów napraw, ale przepisy są w tej kwestii jasne: wszystkie koszty związane z naprawami, w tym wymiana części podczas konserwacji, powinny być pokrywane przez właściciela nieruchomości.

Każdy wydatek musi być zgodny z § 2 rozporządzenia w sprawie zestawienia kosztów operacyjnych. Wynajmujący nie ma prawa obciążać najemców kosztami, które nie są wyraźnie wymienione w tym rozporządzeniu.

Co w Niemczech zalicza się do Betriebskosten (koszty operacyjne)?

Rozporządzenie dotyczące kosztów operacyjnych (Betriebskosten) pełni rolę niezwykle cennego przewodnika dla najemców i wynajmujących. Zawiera szczegółowy wykaz wydatków, które mogą być przeniesione na najemców, co pozwala na rozstrzyganie wielu kwestii związanych z najmem już na etapie podpisywania umowy. Oto lista kosztów, które zgodnie z rozporządzeniem mogą obciążać portfele najemców:

1. Obciążenia publiczne, takie jak podatek od nieruchomości.

2. Koszty wody.

3. Wydatki związane z drenażem.

4. Koszty ogrzewania, w tym wszystkie rodzaje paliw.

5. Koszty ciepłej wody. 

6. Koszty związane z ogrzewaniem podłogowym oraz systemami dostarczania ciepłej wody, jeśli nie zostały one uwzględnione w innych pozycjach.

7. Koszty utrzymania windy.

8. Koszty sprzątania ulic i wywozu śmieci.

9. Wydatki na sprzątanie budynków i zwalczanie szkodników.

10. Koszty pielęgnacji ogrodów.

11. Wydatki na oświetlenie, w tym oświetlenie zewnętrzne i klatki schodowej.

12. Koszty czyszczenia komina.

13. Ubezpieczenie mienia oraz od odpowiedzialności cywilnej.

14. Koszty związane z zatrudnieniem dozorcy (pod warunkiem, że nie będą podwójnie fakturowane wydatki, takie jak sprzątanie ulic czy pielęgnacja ogrodu wykonywana przez dozorcę).

15. Koszty ogólnodostępnych systemów antenowych (z wyłączeniem kosztów telewizji kablowej, DSL itp. od połowy 2024 roku).

16. Koszty korzystania z pralni.

17. Inne koszty operacyjne, które nie zostały wymienione. 

Rozporządzenie jasno określa, które wydatki mogą być przeniesione na najemców, co ułatwia zawieranie umów najmu i zapobiega ewentualnym nieporozumieniom.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i Twitterze. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de. 

Zdjęcie: Depositphotos, autor: mproduction
Źródło: immoportal.com