Czynsz w Niemczech oparty o indeks czynszu - prawo do podwyżki i limity

Czynsz oparty o indeks czynszu w Niemczech 

Indeks czynszu to zestaw informacji umożliwiający ocenę stawek wynajmu mieszkań o zbliżonych parametrach. Na jego podstawie właściciele i najemcy mogą zweryfikować, jak kształtowały się ceny wynajmu w danym regionie na przestrzeni ostatnich lat. Lokalne stawki czynszu porównawczego uwzględniają średnie ceny, które zależą od lokalizacji oraz standardu mieszkania.

Jeśli analiza wskaźnika czynszów wykaże wzrost cen mieszkań o podobnym standardzie w okresie sześciu lat, właściciel ma prawo dostosować czynsz do aktualnych warunków rynkowych. Przepisy przewidują jednak określone wyjątki od tej reguły, co oznacza występowanie pewnych ograniczeń, których musi przestrzegać wynajmujący. 

Indeks czynszu w Niemczech i limity podwyżek 

Sposobem, który zapobiega częstym podwyżkom czynszu wraz z publikacją nowych danych w indeksie czynszów, jest ustalony odgórnie limit. Przepisy w Niemczech określają, że w ciągu trzech lat czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 20%. W miastach, gdzie występuje szczególnie duży deficyt mieszkań, limit ten może być obniżony do 15%.

Dla najemców, którzy zawarli umowy najmu oparte na stawkach stopniowanych lub indeksowanych, obowiązują jednak inne regulacje. W takich przypadkach możliwe są większe podwyżki czynszu, przekraczające standardowe limity występujące w przypadku indeksu czynszu. 

Sprawdzenie indeksu czynszu przed podpisaniem umowy najmu w Niemczech 

Posiadając klasyczną umowę najmu, przed zaakceptowaniem proponowanej przez właściciela podwyżki, warto porównać nową stawkę czynszu z aktualnym indeksem czynszu. Jeśli te informacje są publicznie dostępne, np. na stronie internetowej gminy, wynajmujący nie ma obowiązku dołączać ich do zawiadomienia o podwyżce, co tym samym zobowiązuje najemcę do samodzielnego pozyskania informacji. 

Od 2023 roku nałożono obowiązek na wszystkie miasta w Niemczech liczące powyżej 50 tysięcy mieszkańców, aby sporządzały własny wskaźnik czynszów (zgodnie z § 558c ust. 4 BGB). Sprawdzenie aktualnych stawek odbywa się, określając rok budowy lokalu i wyszukując stawek czynszu netto za metr kwadratowy, określony w trzech przedziałach: dolnym, środkowym i górnym. Wysokość czynszu może być korygowana o dodatki lub zniżki, zależnie od standardu mieszkania, jego lokalizacji oraz parametrów energetycznych. 

Co, jeśli w niemieckiej umowie najmu nie ma informacji o indeksie czynszu? 

Niektóre umowy najmu w Niemczech mogą nie zawierać informacji o indeksie czynszu. Szczególnie najemca ma do czynienia z taką sytuacją w mniejszych miejscowościach, co tym samym daje właścicielowi możliwość uzasadnienia podwyżki poprzez wskazanie trzech mieszkań o podobnych parametrach. Porównywane lokale muszą cechować się zbliżoną lokalizacją, metrażem i standardem, aby mogły zostać uznane za porównywalne. Podobne uzasadnienie dopuszczalne jest również w miastach, które posiadają kwalifikowany wskaźnik czynszów, jednak w takim przypadku właściciele muszą dodatkowo odnieść się do aktualnych danych zawartych w tym wskaźniku, przedstawiając je w piśmie dotyczącym podwyżki adresowanym do najemcy. 

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter).

Masz temat, który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: didesign
Źródło: t-online.de