Drobne naprawy w mieszkaniu. W tych sytuacjach najemca musi za nie płacić

Trzy warunki, aby klauzula o pokryciu kosztów była skuteczna 

Okazuje się, że wiele umów najmu zawiera specjalną klauzulę która informuje o tym, że to właśnie najemca pokrywa koszty drobnych napraw. Przedstawicielka stowarzyszenia najemców w Monachium Anja Franz podkreśla zasadność egzekwowania tego typu opłat wyłącznie w momencie, gdy spełnione zostaną trzy warunki. Złamanie jednego z nich całkowicie uwalnia najemcę od płacenia za chociażby przeciekający wąż od prysznica.

Warunek 1: Określenie, co obejmuje drobna naprawa

Pierwszy warunek jaki musi zostać spełniony w związku z klauzulą o płaceniu za drobne naprawy ze strony najemcy w Niemczech opiera się na tym, iż przypadku drobnych napraw, najemcy powinni zajmować się tylko tymi usterkami, z którymi mają do czynienia na co dzień lub często. Przykłady to np. cieknący kran, uszkodzona osłona gniazdka czy nieprawidłowo działająca klamka okna. Nie wchodzą w to jednak poważniejsze usterki, na przykład związane z awarią systemu grzewczego.

Sprawa staje się skomplikowana, kiedy klauzula dotycząca drobnych napraw obejmuje elementy, do których najemca nie ma bezpośredniego dostępu, takie jak kocioł grzewczy. W takim przypadku sąd w Kolonii orzekł, że klauzula jest nieskuteczna i najemca nie jest zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z takimi naprawami (sygn. akt: 210 C 324/10).

Rozróżnienie, co jest drobną naprawą, a co nią nie jest, bywa problematyczne. Sąd w Giessen wyraził opinię, że ekonomiczna wymiana zwapnionego kranu nie kwalifikuje się jako drobna naprawa, ponieważ najemca nie ma wpływu na sam proces zwapnienia (sygn. akt: 40- MC 125/08). Jednak sąd rejonowy w Berlinie-Mitte orzekł, że najemca powinien pokryć koszty naprawy gniazdka, o ile nie przekraczają one ustalonego limitu drobnych napraw, biorąc pod uwagę, że gniazdko jest często użytkowane przez najemcę (sygn.: 15 C 256/19).

Warunek 2: Limity pokrycia każdej, drobnej naprawy

Kluczowym, drugim aspektem potwierdzającym skuteczność klauzuli o drobnych naprawach to ustalenie górnego limitu kosztu każdej, pojedynczej drobnej naprawy. Julia Wagner, przedstawicielka stowarzyszenia właścicieli Haus & Grund Germany, wskazuje, że tradycyjnie przyjęty próg wynosił około 75-80 euro. Obecnie, ze względu na rosnące koszty, sądy akceptują również limity w wysokości od 100 do 120 euro. Istotne jest, aby takie wartości graniczne były jasno określone w umowie najmu.

Warunek 3: Ustalenie rocznego limitu drobnych napraw

Trzeci wymóg potwierdzający skuteczność klauzuli dotyczy ustalenia rocznego limitu kosztów drobnych napraw w formie pisemnej. Suma ta nie powinna przekraczać od sześciu do ośmiu procent rocznego czynszu brutto. Taka regulacja pomaga zarówno najemcom, jak i właścicielom nieruchomości zarządzać finansami bez niespodziewanych wydatków, które mogłyby negatywnie wpłynąć na domowy budżet. 

Kiedy właściciel musi pokryć koszty drobnych napraw? 

Spory pomiędzy najemcami i wynajmującymi często wynikają z błędnego przekonania, że najemca zawsze obciążony jest maksymalnym kosztem. Nie jest to prawda, bowiem w sytuacji gdy dochodzi do pokrycia kosztów, najemca musi uwzględnić ustalony limit i nie może zapłacić więcej niż wynosi. 

Jako przykład, w przypadku awarii klamki okiennej, Wyższy Sąd Krajowy w Düsseldorfie podjął decyzję, że przy maksymalnym limicie wynoszącym 75 euro, najemca odpowiada za zapłatę rzeczywistej kwoty 50 euro. Gdyby jednak koszt naprawy przekroczył ten limit, wynosząc na przykład 90 euro, wówczas całą kwotę pokryłby wynajmujący (sygn.: I-24 U 183/01).

Kluczowe poinformowanie wynajmującego

Informowanie właściciela o wszelkich usterkach w mieszkaniu jest obowiązkiem najemcy, dlatego najlepiej jest przygotować odpowiednią dokumentację potwierdzającą występowanie usterki. Mogą to być zdjęcia lub nagranie wideo. Następnie można je przesłać do wynajmującego drogą elektroniczną oraz warto w korespondencji wskazać termin wspólnych oględzin. Dla pewności warto także o wystąpieniu usterki poinformować wynajmującego na piśmie, przekazując informację w formie listu poleconego lub faksu. 

Problem z naprawami na własną rękę 

Problematyczna staje się sytuacja, gdy najemca na własną rękę dokonuje drobnych napraw lub co gorsza wzywa do tej naprawy fachowca. Niestety może się okazać, że wynajmujący nie pokryje kosztów napraw do czego będzie miał pełne prawo. Wynika to z faktu, że to na wynajmującym spoczywa wyłączne prawo do zlecenia naprawy zewnętrznym podmiotom, co gwarantuje pokrycie ich kosztów przez wynajmującego oraz w późniejszym czasie sprawiedliwe rozliczenie z najemcą w oparciu o ustalony, górny limit drobnych napraw. 

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i Twitterze. 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Aktualne oferty mieszkań na wynajem w Niemczech.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: gofkein
Źródło: chip.de, mypolacy.de