To najtańszy sposób na kupno nieruchomości w DE, ale jest ryzyko, że kupisz kota w worku

Klasyczną formą inwestowania w nieruchomości jest zakup domu lub mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym od dotychczasowego właściciela. Tutaj ceny już osiągnęły taki poziom, że mało kogo stać na taką inwestycję, trzeba więc często kupować na kredyt i nie wiadomo, czy nieruchomość nie straci na wartości, jeżeli bańka spekulacyjna faktycznie pęknie, jak się już zdarzyło przykładowo w 2008 r.

Alternatywą dla inwestowania przez umowę kupna-sprzedaży jest nabycie nieruchomości w drodze licytacji (Zwangsversteigerung). Jeżeli bańka pęknie, to podaż nieruchomości licytowanych mocno wzrośnie.

Plusy i minusy nabycia nieruchomości przez licytację

Cena nieruchomości w ramach licytacji będzie o wiele niższa niż cena tej samej licytacji na wolnym rynku kupna-sprzedaży. Sąd egzekucyjny (Vollstreckungsgericht) zleca wycenę nieruchomości biegłemu. Już ta wartość z reguły będzie o wiele niższa niż cena rynkowa. Nierzadko się zdarza, że dwupokojowe mieszkania w centrum dużych miast zostają wycenione na mniej niż EUR 50.000. Na wolnym rynku takie ceny raczej się nie zdarzają. W ramach licytacji można oczywiście oferować mniej niż wartość ustaloną przez biegłego. Jest regułą, że licytacja w pierwszym terminie jest unieważniania, jeżeli najwyższa oferta nie osiąga 50% tej wartości, a może na wniosek wierzyciela zostać unieważniona, jeżeli najwyższa oferta nie osiąga 70% tej wartości. W drugim terminie z reguły takich ograniczeń już nie ma.

Dalszym plusem jest to, że koszty dodatkowe są o wiele niższe niż przy umowie kupna-sprzedaży. Odpada koszt maklera, około 5% ceny kupna, oraz koszt notariusza, około 1,5% ceny kupna. Trzeba natomiast jak przy umowie kupna-sprzedaży zapłacić podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), jeżeli transakcja nie jest zwolniona z tego podatku. Stawka podatkowa zależy od landu, w którym się znajduje nieruchomość. Najniższa stawka w wysokości 3,5% ceny nabycia jest w Bawarii oraz Saksonii. W innych landach jest wyższa i szczególnie na północy dochodzi nawet do 6,5%. Jak przy umowie kupna-sprzedaży trzeba też zapłacić za zmiany w księgach wieczystych. Są to koszty około 0,5% ceny nabycia.

Minusem nabycia nieruchomości w drodze licytacji jest natomiast to, że w pewnym sensie kupuje się kota w worku, ponieważ zainteresowany nie ma prawa wejść do pomieszczeń i zbacać stan nieruchomości. Oczywiście można przyjść i poprosić właściciela lub najemcę, aby pokazał wnętrza nieruchomości i ujawnił ewentualne wady i usterki. Jeżeli tego ale nie zrobi, to interesant może czerpać informacje o nieruchomości tylko z opinii biegłego.

Jak funkcjonuje licytacja nieruchomości?

Wniosek o przeprowadzenie licytacji kieruje wierzyciel do odpowiedniego sądu egzekucyjnego. Jest to sąd rejonowy (Amtsgericht) w miesjcu położenia nieruchomości. Ponieważ nie wszystkie sądy rejonowe mają własny oddział licytacyjny, większe sądy w pobliżu przejmują to zadanie od mniejszych sądów. Referendarz sądowy (Rechtspfleger) bada wniosek i oddział ksiąg wieczystych wpisuje adnotacje o licytacji. Sąd zleca wycenę nieruchomości biegłemu, który bada nieruchomość i na tej podstawie wydaje pisemną opinię, którą sąd publikuje razem z informacjami o terminie na stronie www.zvg-portal.de

Na terminie licytacyjnym referendarz sądowy informuje o sytuacji prawnej nieruchomości oraz o cenie minimalnej. Potem interesanci mają przez co najmniej pół godziny okazję do składania ofert nabycia nieruchomości. Z reguły interesant musi w terminie dać zabezpieczenie w wysokości 10% oferty, przykładowo w formie czeku bankowego, gwarancji bankiwej lub przelewu na konto sądu. Na końcu terminu referendarz sądowy podejmuje decyzje o tym, która oferta otrzyma przybitkę. Oferent, którego oferta została zaakceptowana, staje się automatycznie właścicielem nieruchomości. Księgi wieczyste trzeba zatem skorygować. Nabywca musi wpłacić cenę nabycia na konto sądowe oraz zapłacić podatek od nabycia nieruchomości. Urząd skarbowy wtedy wystawi dokument, potwierdzający, że nie ma zastrzeżeń do zmiany ksiąg wieczystych. Składając te dokumenty w urzędzie ksiąg wieczystych (Grundbuchamt) przy danym sądzie rejonowym, urząd ten dokonuje odpowiednich wpisów.

Interesant nie musi sam brać udział w terminie licytacyjnym. Może wystawić osobie trzeciej pełnomocnitwo, które musi mieć formę notarialną, aby ta osoba reprezentowała interesanta w terminie i składała w jego imieniu oferty. Z reguły pełnomocnikami są osoby, którzy się znają na prawie egzekucyjnym – często wybiera się w tym celu adwokatów lub prawników, którzy pracują w dziale prawnym przez nich reprezentowanego przedsiębiorstwa. Wtedy jest też zapewnione, że będą odpowiednio reagować na wnioski innych zainteresowanych osób w terminie licytacyjnym, przykładowo wierzycieli lub dłużnika, którzy w terminie oczywiście też mogą bronić swoich praw i interesów.

Zdjęcie: pixabay.com, autor: Pexels