Kaucja za mieszkanie w Niemczech. W trzech sytuacjach nie musi być zwrócona

Zwrot kaucji do najemcy odbywa się w momencie, gdy dochodzi do opuszczenia lokum. Pewne okoliczności mogą jednak rodzić problemy związane z jej otrzymaniem. Głównie dochodzi do tego, gdy właściciel nie chce jej zwrócić. W wyjątkowych sytuacjach może on mieć do tego pełne prawo. 

Czy w Niemczech kaucja za mieszkanie jest zawsze wymagana? 

W Niemczech nie ma obowiązku płacenia kaucji za wynajem mieszkania. To właściciel decyduje, czy ją pobierze. W praktyce większość właścicieli żąda kaucji, ale nie zawsze.

Limit kaucji, gdy jest wymagana 

Jeśli opłata kaucji jest wymagana, nie może być wyższa niż trzykrotność miesięcznego czynszu bez opłat dodatkowych (czyli tzw. „kaltmiete”). Takie ograniczenie wynika z § 551 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).

Przykładowo: gdy czynsz podstawowy wynosi 760 euro miesięcznie, maksymalna kaucja to 2280 euro (760 x 3). Jeśli właściciel zażąda więcej, nadwyżka musi zostać zwrócona najemcy. 

W jaki sposób opłacana jest kaucja za mieszkanie w Niemczech? 

Kaucja za mieszkanie w Niemczech może zostać opłacona na różne sposoby. Najczęściej stosowany jest przelew na osobne konto depozytowe należące do właściciela. Inną opcją jest płatność gotówką. 

Mniej znaną alternatywą jest tzw. gwarancja kaucji - rozwiązanie przypominające ubezpieczenie, gdzie instytucja finansowa przejmuje odpowiedzialność za ewentualne szkody wyrządzone przez najemcę. W takim przypadku właściciel otrzymuje zabezpieczenie, a najemca płaci roczne składki oraz opłaty manipulacyjne. 

Kiedy właściciel mieszkania w Niemczech nie musi zwracać kaucji - trzy sytuacje 

Zatrzymanie kaucji przez właściciela mieszkania w Niemczech może nastąpić wyłącznie w trzech przypadkach, do których zaliczają się: 

1. nieuregulowany czynsz, 
2. zaległe opłaty eksploatacyjne (Betriebskosten),
3. szkody w lokalu wykraczające poza normalne zużycie. 

Wydatki na naprawy mogą zostać pokryte z kaucji, jeśli zostały przewidziane w umowie najmu. Środki nie mogą zostać wykorzystane na remont lokalu dla przyszłych lokatorów ani na rozliczenia z wcześniejszych umów.

Do jakiego czasu najemca musi otrzymać zwrot kaucji w Niemczech? 

Ostateczny termin zwrotu kaucji w Niemczech nie jest jednoznacznie określony ustawowo, jednak przyjmuje się, że właściciel ma na to do sześciu miesięcy od zakończenia umowy najmu. Czas ten służy ocenie ewentualnych roszczeń z tytułu szkód lub nieuregulowanych opłat.

Jeżeli lokal zostanie oddany w nienaruszonym stanie, a stan techniczny potwierdzi protokół zdawczo-odbiorczy, środki powinny zostać niezwłocznie zwrócone do najemcy. Brak usterek i zaległości finansowych nie daje prawa właścicielowi do przetrzymywania kaucji.

Brak wypłaty kaucji ze strony właściciela. Co może zrobić najemca? 

Brak zwrotu kaucji po zakończeniu najmu mieszkania w Niemczech może zostać uznany za działanie niezgodne z prawem, jeśli najemca wywiązał się z następujących obowiązków:

• uregulował opłaty, 
• wykonał niezbędne naprawy, 
• oddał lokal w odpowiednim stanie. 

W takiej sytuacji należy sporządzić pisemne żądanie zwrotu kaucji. Dokument powinien zawierać datę zakończenia umowy najmu, datę przekazania mieszkania wraz z odniesieniem do sporządzonego protokołu zdawczo-odbiorczego, wysokość przekazanej kaucji, proponowany termin zwrotu (np. 14 dni) oraz numer konta bankowego do przelewu.

Podjęcie kroków prawnych 

Brak odpowiedzi lub dalsza odmowa zwrotu środków uzasadnia podjęcie kolejnych kroków prawnych. Najemcy przysługuje prawo do zasięgnięcia porady prawnika, przesłania pisemnego przypomnienia lub złożenia wniosku do lokalnego sądu o wydanie nakazu zapłaty. W przypadku dalszego uchylania się właściciela od obowiązku zwrotu, możliwe jest wszczęcie egzekucji komorniczej.

Wyrok sądu pozwala zatrzymać część kaucji w Niemczech po upływie 6 miesięcy 

Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) w Niemczech zajął stanowisko w sprawie dotyczącej prawa właściciela do zatrzymania kaucji mieszkaniowej po zakończeniu najmu, nawet jeśli minął termin przedawnienia roszczeń. Sprawa, oznaczona sygnaturą VIII ZR 184/23, dotyczyła sytuacji, w której lokatorka zakończyła umowę najmu w listopadzie 2019 roku, a właściciel w lutym kolejnego roku zgłosił zastrzeżenia co do stanu technicznego lokalu, wyceniając koszty naprawy na ponad 1100 euro.

Brak informacji o tym, kto ma pokryć szkody 

Brak jednoznacznego wskazania, czy szkody mają zostać usunięte przez najemcę czy opłacone z kaucji, doprowadził do zatrzymania części kaucji, jednak już po upływie sześciomiesięcznego okresu, który często uznawany jest za graniczny termin zgłaszania roszczeń. Najemczyni wniosła pozew, powołując się na bezprawność działania wynajmującego.

Wyrok sądy na korzyść właściciela mieszkania 

Sąd niższej instancji przyznał rację lokatorce, twierdząc, że zamiar zatrzymania kaucji powinien zostać wskazany przez właściciela przed upływem tego terminu. Po apelacji, Federalny Trybunał Sprawiedliwości uznał jednak, że właściciel nie traci prawa do potrącenia kosztów napraw z kaucji nawet wtedy, gdy roszczenie się przedawni. W opinii sądu nie jest wymagane wcześniejsze wezwanie do zapłaty - wystarczy samo istnienie roszczenia mieszczącego się w okresie przedawnienia, by jego rozliczenie z kaucją było zgodne z prawem.

Zatrzymanie kaucji za mieszkanie przez właściciela w Niemczech - najważniejsze pytania i odpowiedzi 

• Pytanie: Czy właściciel mieszkania ma prawo przetrzymywać kaucję za mieszkanie, pomimo że zostało oddane w odpowiednim stanie? 
• Odpowiedź: Jeśli mieszkanie zostało oddane w odpowiednim stanie i właściciel nie zgłosił uwag związanych z jego stanem, kaucja musi zostać w trybie niezwłocznym zwrócona do najemcy. 
• Pytanie: Jeżeli mieszkanie wymaga drobnych napraw, to czy można z właścicielem ustalić ich kwotę i potrącić ją z kaucji? 
• Odpowiedź: Tak, jeżeli mieszkanie przy oddawaniu wymaga drobnych napraw, które wpisują się w zapisy umowy najmu oraz mają wpływ na stan mieszkania - widoczna jest różnica sprzed i po najmie.  
• Pytanie: Co się dzieje w momencie, gdy właściciel zawyża koszty wykonania napraw, przez co przewyższają one wartość wpłaconej kaucji? 
• Odpowiedź: Najlepiej w takiej sytuacji wezwać rzeczoznawcę aby oszacował realne koszty napraw. Tego rodzaju analiza będzie stanowić podstawę do ewentualnego procesu, jeśli właściciel nie będzie jej akceptował. 
• Pytanie: Czy opłacenie kaucji przed podpisaniem umowy najmu jest dopuszczalne w Niemczech? 
• Odpowiedź: Opłacenie kaucji w Niemczech odbywa się wyłącznie po zakończeniu całego procesu najmu tj. oględzinach mieszkania, podpisania umowy najmu, sporządzenia i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i przekazaniu kluczy do mieszkania. Sama wpłata kaucji nie może być warunkiem najmu oraz stanowić formy rezerwacji mieszkania na poczet przyszłego najmu. 
• Pytanie: Czy właściciel może zatrzymać część kaucji po upływie okresu 6 miesięcy? 
• Odpowiedź: Tak, zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunały Sprawiedliwości, właściciel może zatrzymać część kaucji na okres dłuższy niż 6 miesięcy w przypadku, gdy w okresie do 6 miesięcy od zdania mieszkania poinformował najemcę o występujących usterkach i kosztach napraw. 

Brak zwrotu kaucji za mieszkanie w Niemczech - podsumowanie 

Właściciel mieszkania w Niemczech ma prawo zatrzymać część lub całość kaucji, jeśli najemca pozostawił zaległości czynszowe, nie opłacił kosztów eksploatacyjnych (Betriebskosten) lub spowodował szkody wykraczające poza normalne zużycie lokalu. Zatrzymanie środków jest możliwe także wtedy, gdy naprawy zostały przewidziane w umowie najmu.

Jeśli mimo spełnienia wszystkich obowiązków kaucja nie zostanie zwrócona, najemca powinien wezwać właściciela do zapłaty na piśmie, podając szczegóły najmu i termin zwrotu. Brak reakcji uzasadnia konsultację z prawnikiem, złożenie wniosku o nakaz zapłaty w sądzie, a w razie potrzeby podjęcie egzekucji komorniczej.

Zdjęcie: Prostock-studio