Kiedy wynajmujący może obciążyć najemcę kosztami podatku od nieruchomości?

Czym jest podatek od nieruchomości w Niemczech?

Podatek od nieruchomości w Niemczech, jest uznawany jako podatek rzeczowy, którym obciążana jest nieruchomość. Dzieli się on na dwie kategorie: podatek dotyczący gruntów rolnych, oraz obejmujący tereny zabudowane lub nadające się do zabudowy. 

Czy wynajmujący może przerzucić podatek od nieruchomości na najemcę?

Obowiązek płacenia podatku od nieruchomości w Niemczech może (ale nie musi) być przenoszony na najemców w określonych okolicznościach. To obciążenie podatkowe występuje w kosztach operacyjnych. Istotne jest zrozumienie jednak, kiedy dokładnie występuje obowiązek pokrycia kosztów podatku od nieruchomości przez najemcę, ponieważ nie jest to z góry przesądzony fakt, co wielu wynajmujących może wykorzystywać przy niewiedzy najemcy. 

Przypomnienie: 

- Wynajmujący to ten, kto jest właścicielem nieruchomości i przeznacza ją na wynajem. 

- Najemca to ten, kto wynajmuje od właściciela nieruchomość. 

Kiedy najemca musi pokryć koszty podatku od wynajmowanej nieruchomości w Niemczech?  

Odpowiedzią na pytanie, czy najemca jest zobowiązany do pokrycia kosztów podatku od nieruchomości w Niemczech, jest umowa najmu. Warunkiem jest, aby klauzula w umowie najmu dokładnie mówiła o pokryciu kosztów podatku od nieruchomości przez najemcę. Tylko wtedy może być ten podatek ujęty w kosztach operacyjnych i tym samym przerzucony na najemcę. 

Jeśli umowa najmu w Niemczech nie zawiera klauzuli związanej z pokryciem przez najemcę kosztów opodatkowania nieruchomości, wówczas najemca nie musi nic płacić, a wynajmujący nie może rościć praw od najemcy do pokrycia kosztów podatku od wynajmowanej nieruchomości. 

Podstawę prawną przeniesienia kosztów opodatkowania nieruchomości na najemcę, reguluje dokładnie art. 556 Kodeksu cywilnego (BGB), gdzie w paragrafie (1) jest napisane:

"Strony umowy mogą uzgodnić, że najemca ponosi koszty eksploatacji. Koszty eksploatacyjne to koszty, które właściciel lub osoby uprawnione do dziedziczenia budynku ponoszą w sposób ciągły związku z posiadaniem lub dziedzicznym prawem budowlanym do nieruchomości lub w związku z przeznaczeniem budynku, budynków gospodarczych, instalacji, urządzeń i nieruchomości. Do zestawienia kosztów operacyjnych w dalszym ciągu stosuje się rozporządzenie w sprawie kosztów operacyjnych z dnia 25 listopada 2003 r. (Federalny Dz.U. I s. 2346, 2347). (…)"

Regulacje dotyczące kosztów operacyjnych, w tym podatku od nieruchomości, są jasno określone w rozporządzeniu w sprawie kosztów operacyjnych, znanym jako BetrKV. Paragraf 2 BetrKV brzmi następująco: 

"Kosztami eksploatacyjnymi w rozumieniu § 1 są: 1. bieżące opłaty publiczne obciążające nieruchomość, w tym w szczególności podatek od nieruchomości; (…)"

Jaką wysokość podatku od nieruchomości można przerzucić na najemcę w Niemczech?

Kiedy cała powierzchnia nieruchomości w Niemczech jest w pełni wynajmowana, podatek od nieruchomości może zostać całkowicie przerzucony na najemców. Kwotę, jaką każdy najemca musi zapłacić, oblicza się na podstawie proporcji powierzchni mieszkalnej, chyba że umowa najmu stanowi inny podział wynajmowanej powierzchni. 

Przykładowo: Wynajmujący oferuje budynek wielorodzinny, który zawiera trzy mieszkania o różnych metrażach:

- Mieszkanie A = 100 metrów kwadratowych

- Mieszkanie B = 80 metrów kwadratowych

- Mieszkanie C = 70 metrów kwadratowych

Roczny podatek od nieruchomości za cały budynek wynosi 500 euro. Podział podatku na poszczególne mieszkania, bazujący na proporcjonalnej powierzchni mieszkalnej, obliczany jest w następujący sposób, gdzie 250 m² to całkowita suma powierzchni mieszkalnej wszystkich trzech mieszkań i następnie jest ona dzielona przez powierzchnię danego mieszkania oraz kwotę 500 euro:

- Mieszkanie A: 500 € / (250 m² / 100 m²) = 200 € podatku od nieruchomości

- Mieszkanie B: 500 € / (250 m² / 80 m²) = 160 € podatku od nieruchomości

- Mieszkanie C: 500 € / (250 m² / 70 m²) = 140 € podatku od nieruchomości

To, ile każdy najemca w Niemczech będzie musiał pokryć kosztów na podatek od nieruchomości, zależy zatem od proporcji powierzchni mieszkalnej, która przypada na dane mieszkanie.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, YouTube i Twitterze. 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de 

Źródło: immoportal.com
Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: PeopleImages.com