Mieszkanie w Niemczech: Z tych opłat zwolniony jest najemca

Nebenkosten, to opłaty które w Niemczech przywdziały szaty “drugiego czynszu”. Nazywane potocznie “Zweite Miete” mogą podnieść wydatki na utrzymanie lokalu. Warto wiedzieć, które dodatkowe koszty nie mogą być przerzucone na najemcę. Tych jest całkiem sporo. 

Dodatkowe koszty: czego nie musi płacić najemca w Niemczech? 

Nieuzasadnione obciążenia, to kategoria wydatków przed którymi prawo w Niemczech chroni każdego najemcę. 

❌ Koszty zarządzania obiektem

Najemca nie musi płacić wynagrodzenia dla zarządcy lub firmy zarządzającej budynkiem. Wydatki związane z opłatami za prowadzenie konta bankowego przez właściciela (do wpłat czynszu) czy za pocztę, telefony, prawnika, księgowość, nie dotyczą najemcy. Nawet gdy są wpisane w umowie, to jest to zrobione niezgodnie z prawem. Wynajmujący (właściciel), nie może ich na nikogo innego przerzucić. 

❌ Koszty poważnych napraw lub kapitalnego remontu

Absolutnie najemcy nie dotyczą wydatki poniesione przez wynajmującego na wymianę dachu, rur, instalacji elektrycznej, zrobienie nowej elewacji czy wymianę windy na nową. 
 

⚠️ Uwaga wyjątek: Drobne naprawy, czyli Kleinreparaturklausel, mogą być pokryte przez najemcę, gdy ich zakres jest dokładnie opisany w umowie. Wartość pojedynczej naprawy nie może przekraczać 75 - 100 euro lub 8-10% wartości rocznego zimnego czynszu (Kaltmiete - z niem.). 

❌ Nietypowe i jednorazowe wydatki

Czasami wynajmujący może próbować “przepchnąć” jednorazowe, nietypowe wydatki na konto najemcy. Tutaj powinna zapalić się od razu czerwona lampka. Szczególnie, jeśli mówimy o wywózce gabarytów (np. meble zostawione przez poprzedniego lokatora), zakupie nowych pojemników na śmieci czy utworzeniu ogrodu.

❌ Pustostany 

Inne, puste mieszkania znajdujące się w tym samym budynku, to nie problem najemcy, tylko wynajmującego. Dlatego nie może on kosztów ich utrzymania przenosić na najemców. 

Które dodatkowe koszty musi płacić najemca? 

Gdy zamkniemy za sobą szlaban dodatkowych kosztów, których nie trzeba płacić, to otwiera się kolejny. Za nim pojawiają się cykliczne, dodatkowe opłaty. Te musi pokryć najemca. Spójrzmy, o jakich jest mowa: 

• Podatek od nieruchomości: Właściciel płaci go gminie. Wynajmując mieszkanie lub dom, najemca musi go zapłacić.
   
• Ciepła woda i ogrzewanie: Od 50% do 70% kosztów pokrywa najemca i muszą być od adekwatne od realnego zużycia. Pozostała część jest rozdzielana na cały metraż.
   
• Zimna woda i ścieki: Najemca płaci za zużycie wody, ścieków oraz za utrzymanie wodomierzy.
   
• Wywóz śmieci i sprzątanie: Ponoszona jest opłata za utylizację odpadów, utrzymanie czystości wokół budynku czy odśnieżanie drogi dojazdowej.

• Sprzątanie części wspólnych budynku: Najemca pokrywa koszty utrzymania czystości klatki schodowej oraz deratyzacji i dezynsekcji. 
   
• Utrzymanie windy: Naliczana jest w Nebenkostenabrechnung opłata za prąd i konserwację. Koszty pokrywają też osoby mieszkające na parterze z wyjątkiem, gdy winda fizycznie nie jest dla nich dostępna. 
   
• Oświetlenie części wspólnych: Za prąd w piwnicach, na klatce schodowej czy przy wejściu do budynku, również trzeba płacić.
   
• Kominiarz: Opłata za czyszczenie komina i przeprowadzanie inspekcji, jest przerzucana na najemcę. 
   
• Ubezpieczenie budynku: Polisa ubezpieczeniowa od pożaru, zalania czy innych szkód to koszt, który również jest przerzucany na najemcę w Niemczech.
   
• Dozorca: Właściciel może przerzucić tylko te koszty, które związane są z kontrolowaniem stanu nieruchomości, jej pielęgnacja i dbaniem o porządek.
   
• Pielęgnowanie ogrodu: Jeśli występuje teren zielony lub ogród, to koszt koszenia trawy czy przycinania krzewów przez osobę z zewnątrz jest przerzucany na najemców.

Odliczenie kosztów dodatkowych w zeznaniu podatkowym 

Najemca ma prawo odliczyć część wydatków poniesionych na Nebenkosten w rocznym zeznaniu. Obniża dzięki temu podatek dochodowy. Obowiązują określone limity. Przede wszystkim odliczeniu podlega 20% kosztów robocizny do maksymalnie 4 tys. euro rocznie. Usługi, jakie się kwalifikują, to: 

• sprzątanie klatki schodowej, 
• prace dozorcy, 
• pielęgnacja ogrodu, 
• odśnieżanie czy utrzymanie terenu zimą. 

Są to usługi związane z gospodarstwem domowym (Haushaltsnahe Dienstleistungen).

Również odliczyć można usługi rzemieślnicze, przykładowo: 

• czyszczenie rynien
• przegląd komina
• przeglądy pieca gazowego, itp.

Limit odliczenia wynosi 1 200 euro rocznie - maks 20% kosztów robocizny. 

🧠 Warto pamiętać: Do rozliczenia rocznego Nebenkostenabrechnung należy dołączyć wyszczególnione przez wynajmującego koszty robocizny (Lohnkosten). Opcjonalnie może on wystawić zaświadczenie takich kosztów na podstawie § 35a EStG. Jeden albo drugi papier jest ważny, ponieważ mogą się przydać, gdy Finanzamt zażąda przedstawienia dowodu poniesionych wydatków. 

Dziękujemy za przeczytanie tego tekstu. Jeśli doceniasz publikowane przez nas treści, dodaj nas do preferowanych źródeł w Google.

Zdjęcie: superingo – stock.adobe.com