Można obniżyć czynsz lokalu użytkowego w Niemczech z powodu obostrzeń - najnowszy wyrok BGH

· Autor:
Można obniżyć czynsz lokalu użytkowego w Niemczech z powodu obostrzeń - najnowszy wyrok BGH
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:

Komercyjni najemcy nieruchomości w Niemczech mogą mieć powody do zadowolenia. Choć wcześniej sądy podejmowały decyzje na korzyść właścicieli, Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) orzekł, że w trakcie pandemii wynajmujący mają prawo w pewnych okolicznościach do obniżenia czynszu. W rzeczywistości jednak "koszty pandemii" muszą ponosić wszystkie strony.

12 stycznia BGH wydał wyrok, który wyjaśnił niemal wszystkie wątpliwości co do wysokości czynszów w dobie pandemii w przypadku najemców komercyjnych. Od teraz są oni uprawnieni do obniżenia kosztów, jeśli doświadczają spadku sprzedaży w wyniku wprowadzanych przez rząd restrykcji, mających na celu zwalczenie pandemii. Wysokość obniżki jest jednak ustalana indywidualnie.

Trybunał orzekł na korzyść KIK-a

Sprawa w BGH dotyczyła dyskontu KIK i jednego z lokali wynajmowanych na rzecz prowadzenia swojego oddziału. Firma pozwała właściciela w sprawie zapłaty czynszu za pomieszczenia wynajmowane wyłącznie na cele komercyjne. Kością niezgody był jedynie czynsz za kwiecień 2020 roku, którego firma nie zapłaciła, bowiem żądała zwrotu czynszu za połowę marca. KIK uznał, ze ówczesna opłata była zbyt wysoka.

Dyskont kontynuował płacenie czynszu w kolejnych miesiącach w obawie przed przedwczesnym zerwaniem umowy ze strony właściciela pomieszczeń. Sąd Rejonowy w Chemnitz uwzględnił w całości roszczenie właściciela. Wyższy Sąd Okręgowy w Dreźnie uchylił jednak wyrok i nakazał dyskontowi jedynie zapłacić połowę czynszu za wnioskowany miesiąc.

Federalny Trybunał Sprawiedliwości podszedł jednak do sprawy zupełnie inaczej i odrzucił tę kalkulację ryczałtową. Jednocześnie wskazał przy tym określone parametry, które wskazują, kiedy takie roszczenie może zaistnieć i na czym opiera się wniosek o korektę najemcy komercyjnego w indywidualnych przypadkach.

Wielu przedsiębiorców może odetchnąć z ulgą

Wyrok Federalnego Trybunału Sprawiedliwości ma olbrzymie znaczenie dla setek tysięcy innych przedsiębiorców, którzy zostali dotknięci wyższymi kosztami w czasie pandemii. Dodatkową korzyścią jest fakt, że najwyższy niemiecki sąd cywilny wyjaśnił także, że w przypadku zamknięcia firmy w oparciu o rządowe obostrzenia w trakcie pandemii, najemca lokali użytkowanych w sposób komercyjny jest zasadniczo uprawniony do obniżenia stawki czynszu zgodnie z § 313 Ab.1 BGB.

Choć taki scenariusz wydaje się być oczywistością, wcześniej w orzecznictwie było to kwestionowane. Niektóre sądy do tej pory opierały się na tym, że tzw. ryzyko korzystania z komercyjnej powierzchni najmu leży po stronie najemcy. Wcześniejsze przepisy stanowiły, że jeżeli przedsiębiorca nie może prowadzić biznesu w wynajmowanym lokalu lub jego działalność nie ma sensu ekonomicznego, jest to tylko jego ryzyko i problem.

Wybuch pandemii i wynikające z niej rządowe obostrzenia, które doprowadziły do ogólnokrajowego zamknięcia handlu detalicznego, gastronomii i turystyki wywołały szereg pytań. Zaczęto się zastanawiać, czy ryzyko wynikające z pandemii w sensie kosztowym nie powinno być rozkładane po równi na wynajmującego i najemcę. Uzasadnieniem takich wątpliwości było to, że żadna ze stron w trakcie podpisywania umowy nie mogłaby przewidzieć, że dojdzie do takiej sytuacji.

Obowiązki i wymagania wobec obu stron najmu

Wraz z ogłoszeniem wyroku BGH wyjaśnił również, że wprowadzane przez rząd ograniczenia i restrykcje pandemiczne nie stanowią podstawy do zawieszenia płatności czynszu. Najemca ma jednak prawo do korekty jego wysokości zgodnie z zasadami zakłócania prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z § 313 BGB. Od teraz ryzyko związane z tymi ograniczeniami ma być ponoszone w równym stopniu przez obie strony, co nie prowadzi do ryczałtowego podziału czynszu, ale ma być ustalane w ramach indywidualnego rozpatrzenia okoliczności indywidualnego przypadku.

W takich sytuacjach najemca musi jednak przedstawić dowody na to, że wprowadzone obostrzenia wpłynęły na prowadzoną przez niego działalność. W przypadku dużych spółek pod uwagę będą brane tylko konkretne przypadki, a nie cała struktura grupy. Jeśli więc duża firma ma kilka lokalizacji, a więc kilka wynajmowanych i dzierżawionych nieruchomości, oceniane będą tylko przychody w jednym, konkretnym miejscu.

BGH orzekł ponadto, że zastosowanie korekty wysokości czynszu nie wymaga, aby egzystencja najemcy lub dzierżawcy była zagrożona, co również było kwestionowane w orzecznictwie. Najemcy muszą jednak wykazać, że zrobili wszystko, co było w ich mocy, aby bez problemów kontynuować swoją działalność i generować sprzedaż, nawet w świetle restrykcyjnych obostrzeń.

Źródło: focus.de / Zdjęcie: depositphotos.com, autor: AllaSerebrina

Aplikacja MyPolacy.de
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:
Berlin, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie