Nagła podwyżka czynszu za mieszkanie w Niemczech. Kiedy i jak się bronić?

· Autor:
Nagła podwyżka czynszu za mieszkanie w Niemczech. Kiedy i jak się bronić?
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:

Podwyżka czynszu zawsze związana jest z niedogodnościami finansowymi. Warto jednak wiedzieć o tym, że nie każda podwyżka jest legalna, dzięki czemu mieszkańcy mogą się przed nią obronić.

Podstawą prawną zdecydowanej większości podwyżek czynszu jest przepis § 558 BGB. Zgodnie z tym przepisem właściciele mają prawo do podniesienia czynszu i dostosowania go do lokalnego czynszu porównawczego. Istnieje tutaj jednak pewien warunek - przed podwyżką czynsz nie może być zwiększany przez 15 miesięcy, natomiast w ciągu trzech lat czynsz może wzrosnąć maksymalnie o 20%. Z kolei na obszarze o ograniczonej powierzchni mieszkalnej wzrost wysokości czynszu może wynosić maksymalnie 15%.

Brak mieszkań w mieście, a podwyżki czynszu

Zgodnie z prawem rządy stanowe określają, czy na danym terenie brakuje przestrzeni życiowej. Na tej podstawie ustalane są także podwyżki czynszu, które mogą odnosić się do różnych wartości. Warto to omówić na podstawie dwóch przykładów:

Przykład 1: Właściciel chce podnieść czynsz wynajmującym o 20% lub 15%. Wzrost opłat jest możliwy, jednak tylko do poziomu czynszu porównawczego.

Przykład 2: Właściciel chce podnieść czynsz o 30%. Taka podwyżka przekracza jednak prawnie określony limit, dlatego wynajmujący mogą się na nią nie zgodzić.

Zahamowanie cen wynajmu mieszkań jest koniecznością

Wysokie podwyżki czynszu już od dawna dotykają obywateli, a przede wszystkim najemców w obszarach metropolitalnych. To właśnie tam sytuacji na rynku mieszkaniowym jest najbardziej napięta. W 2015 roku koalicja wprowadziła tzw. hamulec czynszowy (formalna nazwa to ustawa o zmianie prawa najmu (MietNovG). Wprowadzono więc pewne uzupełnienia do dotychczasowych ustaw, na których podstawie kraje związkowe mogą wyznaczyć obszary o najbardziej napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Takie rynki występują, gdy „szczególnie zagrożona jest odpowiednia podaż mieszkań na wynajem w gminie lub części gminy na rozsądnych warunkach”. W sekcji 556d ustawy został określony górny limit podwyżki czynszu przy ponownym wynajmowaniu istniejących mieszkań, wynoszący maksymalnie 10%. Należy jednak zaznaczyć, że właściciel może udowodnić, że ostatni najemca zapłacił czynsz, który był o więcej niż dziesięć procent wyższy od lokalnego porównywalnego czynszu, ten czynsz wstępny stanowi górną granicę.

Hamulec czynszowy dotyczy tylko tych mieszkań, które już istnieją, a więc tych użytkowanych i wynajmowanych przed 1 października 2014 roku. Z kolei w sytuacji, gdy wynajmujący kompleksowo zmodernizował mieszkanie, hamulec czynszowy w ogóle nie obowiązuje, ponieważ mieszkanie uznawane jest za nowe, a tworzenie nowych przestrzeni życiowych jest niezbędną metodą na tworzenie miejsca do rozwoju i życia dla ludzi. Artykuł 566 g (1) niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) przyznaje najemcom prawo do zwrotu nadwyżki czynszu. Właściciel jest winien najemcy nadpłacony czynsz zgodnie z przepisami o zrzeczeniu się bezpodstawnego wzbogacenia.

Rozwój cen konsumpcyjnych - czynsz indeksowy

Czynsz może być związany z rozwojem cen konsumpcyjnych. W takiej sytuacji właściciel może podwyższyć czynsz o wysokość ogólnej stopy inflacji, co rozumiane jest jako czynsz indeksowy. Podstawą prawną jest tutaj artykuł § 557b. Należy jednak zaznaczyć, że ogólną stopę inflacji można wyciągnąć tylko z wskaźnika cen ustalanego przez Federalny Urząd Statystyczny, natomiast takie wskaźniki jak wzrost kosztów budowy lub cen złota, nie są tutaj brane pod uwagę. W sytuacji, gdy właściciel chce podnieść czynsz zgodnie ze wskaźnikiem indeksowym, musi złożyć odpowiedni wniosek listem lub mailem. Podwyżka będzie obowiązywała od następnego miesiąca, a po wzroście ceny czynsz musi pozostać na niezmienionym poziomie przez co najmniej 12 miesięcy. Umowa z najemcą powinna zawierać informację o tym, że czynsz będzie podnoszony zgodnie z wskaźnikiem cen konsumpcyjnych. Należy jednak zaznaczyć, że czynsz indeksowy daje wiele korzyści najemców. Zgodnie z § 557b ust. 2 podwyżki czynszu wynikające z działań modernizacyjnych są wykluczone.  Właściciele najczęściej przeprowadzają remonty dopiero w momencie, gdy najemca się wyprowadzi, ponieważ wtedy mogą podnieść czynsz kolejnej osobie. Czynsz wskaźnikowy wyklucza również podwyżkę czynszu zgodnie z § 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Ma to szczególne znaczenie dla najemców w obszarach metropolitalnych, gdzie czynsze rosną szybciej niż ceny konsumpcyjne oraz płace. Warto jednak zaznaczyć, że czynsz wskaźnikowy może być także niekorzystny dla najemców, na przykład w sytuacji, gdy już w momencie podpisania umowy, opłaty są bardzo wysokie, a będą na pewno rosły z roku na rok. Hamulec czynszowy nie ma zastosowania lub ma zastosowanie tylko w bardzo ograniczonym zakresie do umów najmu z czynszem indeksowym. Zgodnie z § 557 B ust. 4 przepisy dotyczące hamulca czynszowego mają zastosowanie wyłącznie do czynszu początkowego. Oznacza to, że właściciel mieszkania może zażądać 10% wzrostu czynszu, a następnie podnieść go jeszcze o wartość wskaźnika cen konsumpcyjnych. W dużych aglomeracjach niewielu właścicieli zgadza się na czynsz indeksowy, natomiast w mniej atrakcyjnych obszarach, takich mieszkań jest znacznie więcej.

Czynsze stopniowane - co to jest?

Zgodnie z § 557a z BGB istnieje możliwość czynszu stopniowanego. Na początku ustalane są podwyżki czynszu w konkretnych terminach, a między tymi podwyżkami musi upłynąć co najmniej rok. Czynsze stopniowane mogą być ustalane na czas nieokreślony lub na czas określony. Dopóki obowiązuje czynsz progresywny, podwyżka zgodnie z § 558 BGB jest wykluczona. W przypadku czynszu stopniowanego istnieje możliwość wzrostu opłat o więcej niż 20% lub 15% w czasie trzech lat. Należy jednak zaznaczyć, że przepisy dotyczące hamulca czynszowego obowiązują również w przypadku czynszu stopniowanego. Zgodnie z § 557 b ust. 4 przepisy mają zastosowanie do każdej indywidualnej skali czynszów. Rozłożenie kosztów modernizacji w przypadku czynszów stopniowanych jest możliwe do łącznej kwoty 10 000 euro. Podwyżki zgodnie z § 558-559 b BGB są wykluczone.

Właściciele mogą zdecydować się na przerzucenie kosztów modernizacji lub remontu na najemców. W takiej sytuacji lokatorzy są zmuszeni do poniesienia sporych kosztów. Tego typu działania właścicieli są więc mocno krytykowane, ponieważ w wielu przypadkach najemcy muszą przenieść się do innego mieszkania.

W jaki sposób można sprzeciwić się podwyżce czynszu?

Zgodnie z § 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), najemcy muszą zgodzić się na podwyżkę czynszu, a właściciele mają obowiązek pisemnego wyjaśnienia i uzasadnienia prośby o podwyżkę czynszu najemcy. W takiej sytuacji wynajmujący może na przykład odnieść się do wskaźnika czynszów lub informacji z bazy danych, a także do wskaźnika inflacji. Możliwe jest także przedstawienie trzech przykładów mieszkań w tej samej okolicy z niższymi czynszami. Jednocześnie właściciele mają prawo do zgodnych z prawem podwyżek czynszu, a jeśli najemca nie zgodzi się na to, możliwe jest wystąpienie z wnioskiem do sądu. To ostatnie rozwiązanie jest jednak bardzo kosztowne.

Częściowa zgoda na podwyżkę czynszu

Najemcy mogą zgodzić się tylko częściowo na podwyżkę czynszu, na przykład do pewnego pułapu. Zgoda musi zostać wyrażona na piśmie lub ustnie, albo też w sposób milczący. To ostatnie dotyczy sytuacji, w której najemca po prostu opłaca nowy czynsz kilkukrotnie i to wskazuje na jego zgodę.

Sprzeciw wobec podwyżki czynszu indeksowanego i związanego z modernizacją lub remontem

W sytuacji, gdy najemca zgodził się na czynsz indeksowany, musi zapłacić nowy czynsz w kolejnym miesiącu. W sytuacji, gdy się na niego nie zgadza, może odnieść się do ustaleń w umowie i terminów tam zawartych. Z kolei, gdy właściciel chce podnieść czynsz po modernizacji, najemca musi zgodzić się na remont, a także na wzrost opłat. Właściciele muszą powiadomić najemcę o podwyżce czynszu zgodnie z § 559 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) na piśmie. W takim powiadomieniu powinna znajdować się kalkulacja kosztów.

W jaki sposób wyznaczyć czynsz porównawczy?

Możliwe jest ustalenie czynszu porównawczego na podstawie danych. Poniżej zaprezentowano przykład:

Krok I: Ustalenie kosztów eksploatacyjnych

Krok II: Odczytanie z tabeli podstawowej ceny czynszu netto za metr kwadratowy

Krok III: Odczytanie kwoty za dopłaty/ rabaty za lokalizację, wyposażenie i rodzaj mieszkania

Suma kosztów eksploatacyjnych, ceny podstawowej i dopłat/ rabatów pozwala na ustalenie średniego czynszu lokalnego za metr kwadratowy. Dodatkowo należy sprawdzić, jakie są wahania cenowe i odchylenia od przeciętnego czynszu. Na końcu należy obliczyć średni czynsz lokalny za metr kwadratowy. Pod koniec obliczeń otrzymujemy rozpiętość lokalnego czynszu porównawczego za mieszkanie. Jeżeli czynsz wymagany przez wynajmującego mieści się w tym zakresie nawet po podwyżce czynszu, żądanie podwyżki czynszu zgodnie z § 558 BGB jest zgodne z prawem.

Warto zaznaczyć, że podstawowa cena mieszkań według wskaźnika czynszów uzależniona jest od wielkości mieszkania i roku budowy. Przykładowo za 50-metrowe mieszkanie, wybudowane w 1968 roku, cena bazowa w Monachium wynosi 10,18 euro. W lepszych dzielnicach należy jednak dopłacić od 0,62 do 2,58 EUR. W wieżowcach i blokach z kolei pojawiają się zniżki, na przykład o 4 EUR miesięcznie. W sytuacji, gdy mieszkanie nie jest zaopatrzone w ciepłą wodę lub ogrzewanie, pojawiają się kolejne zniżki. Z kolei dopłaty dotyczą ogrzewania podłogowego, komfortowego wyposażenia, modernizacji, sprzętów kuchennych.

Dobrze pamiętać o tym, że wskaźnik czynszów nie dotyczy wszystkich typów mieszkań, w tym schronisk dla bezdomnych, domów studenckich, pomieszczeń do użytku komercyjnego. Przez wskaźnik czynszów nie są także brane pod uwagę domy jednorodzinne, domy w zabudowie bliźniaczej, domy w zabudowie szeregowej, pokoje jednoosobowe i apartamenty typu penthouse. Również powierzchnie mieszkalne w piwnicy, prywatne podnajem, mieszkania poniżej 20 m² i powyżej 160 m².

Czym jest czynsz wygórowany?

W niektórych przypadkach właściciele żądają zbyt wysokiego czynszu w kontekście przepisów o lokalnym czynszu porównawczym oraz hamulcu czynszowym. W sytuacji, gdy właściciel chce podnieść czynsz o ponad 20%, w wielu przypadkach oznacza działanie nielegalne. Możliwe jest tutaj oskarżenie właściciela o lichwę, jednak dotyczy to tylko zdarzenia, gdy czynsz jest nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do mieszkania. Zgodnie z prawem karnym możliwa jest kara wolności pozbawienia do lat trzech lub grzywna. Prawo nie określa jednak takiej wysokości czynszu, która oznacza lichwę. Warto zaznaczyć, że w starszym orzecznictwie była to granica 50% podwyżki cen.

Dlaczego ceny za najem tak szybko rosną?

Wielu najemców zastanawia się nad tym, dlaczego czynsze tak szybko rosną. Okazuje się, że jedną z przyczyn jest luźna polityka monetarna Europejskiego Banku Centralnego (EBC), przez co kredyty są bardzo tanie, a to napędza popyt na nieruchomości. W sytuacji, gdy niemieckie obligacje przyniosłyby aż 6% zwrotu w ciągu roku, to ludzie nie musieliby inwestować w nieruchomości. Dodatkowym powodem jest rosnący popyt na mieszkania w większych aglomeracjach, a oferta działek pod zabudowę jest ograniczona. Warto także zaznaczyć, że w ostatnim czasie wzrosły koszty budowy, a także wymagania dotyczące efektywności energetycznej budynków.

Źródło: finanzen.net, Zdjęcie: depositphotos.com/AndreyPopov

Aplikacja MyPolacy.de
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:
Informacje o publikacji
Berlin, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie