Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu. Czy właściciel musi ją usunąć?

Informacje w skrócie: 

• Pleśń w mieszkaniu klasyfikowana jest jako dosyć oczywista wada najmu. Wydaje się więc, że to wynajmujący powinien ponieść koszty jej usunięcia. 
• Z drugiej strony w przypadku gdy najemca nie zgłosi tego faktu właścicielowi nieruchomości, nie powstaje tak zwany “obowiązek zawiadomienia”. 
• Dlatego istotne jest zgłaszanie tego typu sytuacji bez zwłoki bezpośrednio osobie od której wynajmowane jest mieszkanie. 
• Pytanie, jakie pozostaje to czy w przypadku przesłania takiej informacji, wynajmujący jest zobowiązany do dokonania i poniesienia kosztów napraw? 

Musi być istotna przyczyna powstania pleśni 

W sporze pomiędzy najemcą a wynajmującym głównym problemem jest określenie przyczyny powstania pleśni. Ta z kolei w wielu przypadkach pokazuje, że właściciel mieszkania od którego jest ono wynajmowane szuka odpowiedzi w niewystarczającym wietrzeniu pomieszczeń czy meblach usytuowanych zbyt blisko ścian. 

Zagłębiając się jednak w tego typu argumenty sprawa nie jest taka oczywista. Przede wszystkim pleśń na ścianie może powstać w wyniku użycia wadliwego materiału budowlanego, błędach jakie miały miejsce podczas prowadzenia prac remontowych czy z powodu zalania. Jeżeli jedna z tych przyczyn zostanie konkretnie wskazana, winę za powstanie pleśni ponosi wynajmujący

Dochodzenie praw na drodze sądowej 

Mając na uwadze nawet oczywiste powstanie pleśni z winy wynajmującego, trudniej jest na drodze sądowej rozstrzygnąć, kto poniesie koszty ewentualnej naprawy. 

W wielu sporach sądowych najpierw sprawdzane są czynności, jakie najemca dokonał przed podpisaniem umowy w przypadku zawilgocenia ścian - zaliczają się do nich oględziny okolic okien, narożników pomieszczeń oraz stanu listw przypodłogowych. Z kolei wynajmujący musi przedstawić jednoznaczne wyniki wykluczające występowanie wady konstrukcyjnej powodującej pleśń. 

Jeśli sprawa na wczesnym etapie procesu nie znajduje zakończenia, kolejnymi krokami jest udowodnienie przez najemcę, że pomieszczenie było odpowiednio wentylowane oraz w jaki sposób wilgoć znalazła się na ścianie - pochodzi z wewnątrz czy z zewnątrz. Tutaj powoływani są przez sąd rzeczoznawcy specjalizujący się w tego typu sprawach. 

Orzeczenia sądu nie określają jasno, kto ponosi koszty 

W 2007 roku Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) wypowiedział się w jednej ze spraw na temat tego, ile razy najemca powinien wietrzyć pomieszczenia. Według niego rozsądne jest wietrzenie pokoju cztery razy w ciągu dnia nawet, gdy osoba nie przebywa w mieszkaniu. Orzeczenie to jednak stawia znak zapytania w sytuacji, gdy najemca opuszcza mieszkanie rankiem udając się do pracy i wraca do niego dopiero wieczorem. (BGH VIII ZR 182/06).

Z kolei sąd okręgowy we Frankfurcie nad Menem w swoim orzeczeniu zawarł informację, że pomieszczenia powinno wietrzyć się raz lub dwa razy rano przed wyjściem lub po powrocie z pracy albo przed pójściem spać (LG Frankfurt am Main AZ 2 -17 S 89/11).

Czy najemca może podważyć argument wynajmującego związany ze złym ustawieniem mebli? 

Niemieckie Stowarzyszenie Lokatorów (DMB) powołując się na orzeczenie sądu rejonowego w Osnabrück’u stwierdziło, że najemcy mogą dowolnie rozmieszczać meble gdzie chcą, szczególnie że te o dużych gabarytach powinny znajdować się w odległości 10 centymetrów od ściany. 

Inne orzeczenie sądu okręgowego w Berlinie wskazuje na winę wynajmującego z powodu powstałej pleśni - najemca zauważył jej pojawienie się w okolicach okien po dokonaniu zleconych przez wynajmującego prac remontowych na zewnątrz obiektu. Zewnętrzne ściany budynku były słabo zaizolowane, co wywołało ich zawilgocenie i pojawienie się pleśni w środku. 

Jak rozwiązać problem poza sądem? 

Spory sądowe zabierają sporo czasu, energii i czasami pieniędzy, dlatego warto rozwiązywać tego typu spory polubownie. W przypadku gdy ewidentna jest wina wynajmującego, po usunięciu przez niego pleśni warto zaproponować obniżkę czynszu przez określony czas w związku z wyrządzonymi trudnościami dotyczącymi przeprowadzanych prac remontowych w trakcie trwającego najmu. Nie warto natomiast godzić się na zmianę stawki czynszu na wyższą, ponieważ niektórzy właściciele mogą wykorzystać to jako pretekst do podniesienia standardu jakości mieszkania, tym samym dobrze jest dokładnie określić w jakim zakresie dochodzi do porozumienia pomiędzy stronami sporu. 

Bądź z nami na bieżąco! Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku i Twitterze. 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de 

Źródło: t-online.de