Podnajem mieszkania lub pokoju w Niemczech

Kiedy można podnająć mieszkanie w Niemczech? 

Zgodnie z niemieckimi przepisami, możesz podnająć mieszkanie jeśli masz uzasadniony interes. Oznacza to, że istnieją określone sytuacje, w których podnajem jest dopuszczalny. Przepisy prawne, które regulują to zagadnienie, znajdują się w artykule 553 ust. 1 niemieckiego Kodeksu Cywilnego (BGB).

Uzasadnione sytuacje związane z podnajmem mieszkania obejmują: 

1. Studia lub praca za granicą czy w innym mieście

Jeśli wyjeżdżasz tymczasowo lub na stałe, podnajem może pomóc Ci uniknąć opłacania czynszu za nieużywane mieszkanie na czas trwania umowy. 

2. Opłaty za mieszkanie zbyt obciążające finansowo

Jeśli po wyprowadzce lub śmierci współlokatora w Twoim mieszkaniu mieszka mniej osób, podnajem może pomóc w pokryciu kosztów, jeśli udowodnisz, że utrzymanie mieszkania samodzielnie jest dla Ciebie zbytnim obciążeniem finansowym. 

3. Niewykorzystany pokój 

Prawo niemieckie pozwala na podnajem części mieszkania, nawet jeśli jesteś głównym najemcą. Możesz to zrobić, jeśli korzystasz z pokoju okazjonalnie, na przykład na wakacjach.

W przypadku gdy podnajęte ma zostać całe mieszkanie, musisz uzyskać zgodę wynajmującego. To właściciel mieszkania decyduje, czy wyraża zgodę na podnajem całego mieszkania, zgodnie z przepisami zawartymi w artykule 553 ust. 1 niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Samodzielnie, bez jego zgody takiej decyzji podjąć nie można. 

Podnajem mieszkania zgodnie z niemieckimi przepisami

Podczas podnajmu mieszkania istnieje kilka kluczowych kwestii, które musisz spełnić, zgodnie z niemieckim prawem najmu:

1. Zgoda Wynajmującego

Zgodnie z artykułem 540 niemieckiego Kodeksu Cywilnego, musisz uzyskać zgodę głównego wynajmującego na podnajem. Najlepiej jest to uwzględnić w głównej umowie najmu, chociaż wiele umów wymaga osobnego zapytania dla każdego przypadku podnajmu, co będzie wymagać albo przygotowania aneksu do obowiązującej umowy lub koniecznie będzie sporządzenie nowej umowy. 

2. Poinformowanie wynajmującego 

Zgodnie z przepisami, musisz poinformować wynajmującego o osobie, która wprowadzi się na podnajem. Nie musisz jednak ujawniać swoich przychodów osiąganych z tego tytułu ani też przedstawiać żadnych dokumentów finansowych. Jeśli wynajmujący poprosi Cię o takie dane, nie ma do tego prawa. 

3. Podnajem na Airbnb

Jeśli wynajmujący wyrazi zgodę na podnajem, nadal nie możesz automatycznie wynajmować mieszkania turystom ani oferować go na platformach takich jak Airbnb, zgodnie z artykułem 540 niemieckiego Kodeksu Cywilnego. 

Kiedy nie muszę mieć zgody wynajmującego na podnajem?

Artykuł 553 ust. 1 niemieckiego Kodeksu Cywilnego mówi, że jeśli bliscy członkowie rodziny chcą zamieszkać z Tobą na stałe, nie jest to uważane za podnajem. To samo dotyczy pracowników domowych lub opiekunów, którzy mieszkają z Tobą w tej samej nieruchomości. Pamiętaj tylko, że wizyta bliskich lub przyjaciół nie może trwać dłużej niż sześć tygodni, zgodnie z artykułem 553 ust. 1 niemieckiego Kodeksu Cywilnego.

Umowa podnajmu. Co powinna zawierać?

Umowa podnajmu to zwykła umowa najmu opierająca się na artykule 553 niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Umowa taka musi mieć formę pisemną umowę i zawierać informacje o stronach umowy, dokładnym adresie mieszkania, wysokości czynszu i kosztów dodatkowych, kaucji, okresie umowy oraz innych kluczowych aspektach, zgodnie z artykułem 553 niemieckiego Kodeksu Cywilnego.

Podwyższenie czynszu z tytułu podnajmu. Czy wynajmujący może to zrobić? 

Jeśli podnajem jest zgodny z przepisami, wynajmujący może podwyższyć czynsz, ale musisz na to wyrazić zgodę. Warto wiedzieć, że istnieją ograniczenia co do wysokości podwyżki, zależne od lokalnych przepisów, zgodnie z artykułem 553 § 2 niemieckiego Kodeksu Cywilnego.

Wynajmujący odmawia podnajmu 

Właściciel mieszkania może nie wyrazić zgody na podnajem tylko w trzech przypadkach, zgodnych z artykułem 540 ust. 1 niemieckiego Kodeksu Cywilnego:

1. Podnajem całego mieszkania, a nie tylko jego części.

2. Podnajem grozi przepełnieniem mieszkania. 

3. Osoba podnajmująca wzbudza wątpliwe zachowanie w oczach wynajmującego.

Jeśli właściciel mieszkania odmówi uzasadnionego podnajmu, jako najemca masz specjalne prawo do wypowiedzenia umowy, zgodnie z artykułem 540 ust. 1 niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Możesz także żądać odszkodowania, zgodnie z orzeczeniem Bundesgerichtshof (Federalny Sąd Najwyższy) z 11 czerwca 2014 roku.

Nielegalny podnajem. Co za to grozi?

Jeśli podnajmujesz mieszkanie bez zgody wynajmującego, ryzykujesz rozwiązanie umowy najmu bez wypowiedzenia, zgodnie z artykułem 543 ust. 2 nr 2 niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Jednak wynajmujący musi Cię uprzedzić i poprosić o zakończenie podnajmu, zgodnie z artykułem 543 ust. 3 niemieckiego Kodeksu Cywilnego.

Bądź z nami na bieżąco. Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, YouTube i Twitterze. 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de. 

Inne teksty, które mogą Cię zainteresować: 

Podnajem mieszkania w Niemczech. Co trzeba wiedzieć przed zawarciem umowy?

Chcesz wynająć w Niemczech pokój? Sprawdź, jak zrobić to skutecznie

Źródło: finanztip.de
Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: maksymiv