Podwyżka czynszu. Z jakim wyprzedzeniem właściciel musi przekazać informację?

Wzrosty cen wynajmu mieszkań to gorący temat. Dotyka to nie tylko osób wynajmujących - właściciele nieruchomości również szukają sposobów, aby sprostać rosnącym wydatkom. Jednak nie mają oni wolnej ręki w kwestii częstotliwości podwyżek czynszu. Muszą przestrzegać określonych przepisów, które narzucają ograniczenia co do wysokości i częstotliwości tych podwyżek.

Kiedy właściciel może podnieść czynsz?

Przepisy prawne regulujące kwestię podwyżek czynszu mieszkalnego zawarte są w sekcjach 557–561 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Istnieją trzy główne przyczyny, dla których można podnieść opłatę za wynajem:

- Dostosowanie do średniego czynszu w danej lokalizacji,

- Przeprowadzenie modernizacji,

- Zgodność z umową o wynajmie ze stopniową lub indeksową regulacją opłat.

Podwyżka czynszu z wyprzedzeniem - terminy

W sytuacji, gdy umowa najmu przewiduje systematyczne dostosowywanie czynszu, najemcy i właściciele zgadzają się na okresowe zmiany stawek. Przy stopniowym wynajmie nie wymaga się żadnego dodatkowego zawiadomienia. Jednak w przypadku wynajmu z indeksowaną regulacją opłat, właściciel musi powiadomić o zmianie stawek z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

Dla pozostałych sytuacji, właściciel musi z wyprzedzeniem wysłać pisemne powiadomienie do najemcy, uzasadniając przyczyny zmiany stawki czynszowej. Zgodnie z ogólnymi zasadami, o planowanej podwyżce czynszu najemca powinien dowiedzieć się z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Dodatkowo, takie powiadomienie może zostać wysłane nie wcześniej niż po upływie roku od daty wprowadzenia się najemcy lub od momentu ostatniej podwyżki czynszu z tego samego powodu. Ogólnie rzecz biorąc, okres między kolejnymi podwyżkami czynszu musi wynosić minimum 15 miesięcy kalendarzowych.

Konieczna zgoda najemcy 

Zanim właściciel będzie mógł oficjalnie zwiększyć opłaty za wynajem, konieczna jest zgoda najemcy na tę zmianę. Najemca ma czas na wyrażenie zgody lub sprzeciwu do końca miesiąca, który następuje po miesiącu ogłoszenia podwyżki, dając mu w sumie co najmniej dwa pełne miesiące na podjęcie decyzji. 

W sytuacji, kiedy podwyżka czynszu jest zgodna z obowiązującymi przepisami, najemca nie ma podstaw, aby się jej sprzeciwić. Zaleca się weryfikację zgodności takiej podwyżki z prawem i w razie potrzeby skonsultowanie się z doradcą prawnym. Jeśli podwyżka budzi wątpliwości, najemca ma także możliwość skorzystania z praw do nadzwyczajnego rozwiązania umowy najmu, zachowując dwumiesięczny okres wypowiedzenia.

Prawo najemcy do obniżki czynszu 

Możliwość obniżenia czynszu w Niemczech wynika z wystąpienia wad, które negatywnie wpływają na warunki mieszkalne. Zaliczają się do nich: 

Wadliwe ogrzewanie: Niedziałające lub wadliwe ogrzewanie, które sprawia, że temperatura w mieszkaniu jest niewystarczająca, uprawnia do wnioskowania o zmniejszenie opłat za wynajem. Problemy z termostatem mogą skutkować nadmiernym nagrzewaniem się lokalu. Zapewnienie sprawnego systemu ogrzewania spoczywa na barkach właściciela nieruchomości. W sytuacji, gdy uszkodzenia ogrzewania prowadzą do zwiększenia kosztów, wydawania nieprzyjemnych dźwięków przez grzejniki lub braku dostępu do ciepłej wody, wynajmujący ma obowiązek interweniować. Brak reakcji z jego strony umożliwia najemcy wnioskowanie o obniżkę czynszu.

Występowanie pleśni: Jeśli niesprawnie działające ogrzewanie przyczynia się do powstania pleśni w wynajmowanym mieszkaniu lub domu, najemca ma podstawy do żądania obniżenia czynszu. Pleśń wynikająca z nieszczelności instalacji, drzwi, czy okien wymaga interwencji właściciela, który musi albo naprawić wadę, albo zgodzić się na zmniejszenie opłat. Warto również pamiętać, że właściciel ma prawo do weryfikacji prawidłowego użytkowania mieszkania, na przykład poprzez zlecenie stosownej ekspertyzy.

Nadmierny hałas: Hałas z zewnątrz nie zawsze uprawnia do obniżki czynszu, jednak gdy zakłócenia wynikają z prac remontowych w obrębie budynku, sytuacja jest inna. Nadmierny hałas ze strony sąsiadów również może być podstawą do żądania obniżki. Ograniczenie widoku czy dostępu do światła słonecznego przez zamontowane rusztowania również może być argumentem do obniżki czynszu.

Brak naprawy drobnych usterek: Jeśli urządzenia takie jak kuchenka, lodówka czy zmywarka ulegną awarii, wynajmujący jest zobowiązany do ich naprawy lub wymiany. Długie oczekiwanie na naprawę może uprawniać do obniżenia czynszu, nawet jeśli wynajmujący podjął działania w celu rozwiązania problemu. To samo dotyczy uszkodzonych toalet, wanien czy pryszniców. Obniżka czynszu może być również rozważana w przypadku, gdy klatka schodowa jest nieczysta lub wydobywa się z niej nieprzyjemny zapach.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i Twitterze. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de. 

Źródło: t-online.de, mypolacy.de
Zdjęcie: garetsworkshop