Prawo: Kiedy podwyżka czynszu jest niezgodna z prawem?

· Autor:
Prawo: Kiedy podwyżka czynszu jest niezgodna z prawem?
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:

Najemcy mieszkań w Niemczech nie mają łatwego życia, zwłaszcza w obliczu rosnących kosztów życia. Zaliczają się do nich również opłaty w postaci czynszów, które w ostatnich latach regularnie rosną. Kiedy i w jakich sytuacjach wynajmujący mogą podwyższyć ten koszt?

Jednym z najczęstszych powodów sporów pomiędzy właścicielami a najemcami są podwyżki czynszu. Wielokrotnie lokatorzy czują się wykorzystywani, kiedy nagle muszą wyciągać ze swojej kieszeni więcej na opłaty za to samo mieszkanie. Co istotne, nie każda podwyżka czynszu jest zgodna z prawem. Poniżej wyjaśniamy, w jakich sytuacjach właściciel nie może dobrowolnie zwiększyć opłat, a kiedy jest to możliwe.

W jakich sytuacjach można podwyższyć czynsz?

Co do zasady wynajmujący ma prawo do podwyższenia czynszu, o ile takie działanie spełnia wszystkie określone przez prawo kryteria. Najemcy nie mogą wówczas nie zgodzić się na taką podwyżkę, a jeśli jednak się na to zdecydują, wynajmujący ma możliwość skierowania sprawy do sądu.

Częstym powodem uzasadnionych i zgodnych z prawem podwyżek czynszu jest konieczność dostosowania się do lokalnego czynszu porównawczego. Wówczas właściciele nieruchomości mogą podnieść tę opłatę do poziomu ceny "za powierzchnię mieszkalną porównywalnego rodzaju, wielkości, wyposażenia, stanu i lokalizacji w odniesieniu do ostatnich czterech lat". Właściciel musi jednak wytłumaczyć, dlaczego uważa, że na danym obszarze wymagany nowy czynsz uznaje za zwyczajowy. Musi też trzymać się wszystkich określonych terminów.

Zgodnie z § 558 niemieckiego kodeksu cywilnego, wynajmujący może wystąpić o zgodę na podwyżkę czynszu do poziomu lokalnego czynszu porównawczego, o ile na przestrzeni poprzednich 15 miesięcy nie doszło do jego zmiany. Podwyżki tej opłaty można dokonać najwcześniej rok po ostatniej podwyżce czynszu.

Podwyżka czynszu bez uzasadnienia?

Jeśli właściciel nieruchomości będzie zobligowany do uzasadnienia podwyżki czynszu, może odnieść się zarówno do lokalnych wskaźników czynszów lub informacji zaczerpniętych z baz danych czynszów, którymi zarządzają gminy lub lokalne grupy interesu najemców i właścicieli. Takie źródła danych nie zawsze są jednak dostępne, zwłaszcza w małych społecznościach.

W celu ilościowego określenia lokalnego czynszu porównawczego za mieszkanie, właściciele mogą odnieść się do trzech innych porównywalnych mieszkań lub zasięgnąć opinii eksperta. Aby było to skuteczne z formalnego punktu widzenia, rzeczoznawca nie musi koniecznie dokonać oględzin mieszkania lub mieszkania tego samego typu (wyrok BGH z dnia 11 lipca 2018 r., Az. VIII ZR 190/17).

Podwyżka czynszu po remoncie mieszkania

Powodami uzasadniającymi wzrost czynszu mogą być również wszelkie modernizacje mieszkania czy remont. W przeciwieństwie do podwyżki do poziomu lokalnego czynszu porównawczego, wynajmujący w takiej sytuacji nie musi uzyskiwać zgody ze strony najemcy. Konieczne jest jednak sprawdzenie, jakie koszty mogą zostać zaliczone do podwyżki czynszu, a które z nich właściciel sam musi ponieść.

Warto pamiętać, że za wszelkie naprawy w domu lub mieszkaniu musi płacić wynajmujący. Do jego obowiązków należy również przeprowadzanie wszelkich napraw lub prac konserwacyjnych na własny koszt, co nie może być podstawą do podwyżki czynszu. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku modernizacji. Od 1 stycznia 2019 roku środki wpływające na oszczędności energii lub poprawiające jakość życia mogą wpłynąć na wzrost czynszu nawet o 8% (poprzednio 11%).

W odniesieniu do kosztów modernizacji, podwyżka czynszu może być uzasadniona wynagrodzeniami dla budowniczych, dodatkowymi kosztami budowy, honorariami architektów czy inżynierów. Koszty finansowania i dotacje ze środków publicznych nie mogą być częścią opłaty modernizacyjnej (§ 559a BGB).

Najemcy muszą być w stanie wyraźnie zobaczyć, jakie koszty zostały poniesione na modernizację, a jakie na konserwację. Należy to przedstawić jako konkretną kwotę. Jeżeli nie jest to możliwe, wynajmujący nie może podwyższyć czynszu (orzeczenie TSUE z 17 grudnia 2014 r., Az. VIII ZR 88/13). Dotyczy to również sytuacji, gdy nic nie zostanie naprawione w wyniku modernizacji - na przykład przy wymianie drzwi, które nadal działają tak jak wcześniej.

Kiedy nie może dojść do podwyżki czynszu?

Jeżeli w umowie najmu obie strony uzgodniły wysokość czynszu na czas określony, stopniowany lub indeksowany, wówczas nie może dojść do podwyżki czynszu odpowiadającej lokalnemu czynszowi porównawczemu. Jeśli chodzi o czynsz progresywny, okres i wysokość możliwej podwyżki powinny również zostać zapisane w umowie najmu. Co jednak istotne, jego dotychczasowa wysokość nie może zostać zmieniona przez co najmniej rok.

W przypadku czynszu wskaźnikowego, w umowie najmu należy ustalić, że może on wzrosnąć zgodnie ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnym podawanym przez Federalny Urząd Statystyczny. W tej sytuacji podwyżka również jest możliwa dopiero po roku. Wyjątkiem jest sytuacja, w której wynajmujący przeprowadził środki strukturalne, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Podwyżki czynszu poza kolejnością nie są dozwolone w przypadku najmu stopniowanego lub indeksowanego. Kosztów inwestycji związanych z modernizacją domu lub modernizacją energetyczną zwykle nie można przerzucić na najemcę.

Limit górny i roczny okres blokowania ograniczają wzrost czynszu

Jeżeli obie strony umowy nie uzgodniły żadnego wskaźnika lub kwestii dot. czynszu stopniowanego, a właściciel nie żąda czynszu wyższego niż lokalny porównywalny czynsz, podwyżka nie musi być dopuszczalna. Jeżeli właściciel nieruchomości dopuści się zerwania tzw. limitu górnego lub przekroczenia rocznego okresu blokowania, najemcy nie muszą wyrażać na to zgody.

Limit górny określa, że czynsz za mieszkanie może wzrosnąć maksymalnie o 20% w ciągu trzech lat, niezależnie od cen wynajmu panujących w porównywalnym mieszkaniu.

Roczny okres blokady określa, że wprowadzenie lub ostatnia korekta lokalnego czynszu porównawczego musi nastąpić co najmniej 15 miesięcy przed ponowną podwyżką czynszu.

O ile może wzrosnąć czynsz?

Wysokość podwyżki jest uzależniona od tego, czy chodzi o wzrost czynszu do poziomu lokalnego czynszu porównawczego, czy z powodu modernizacji. W drugim przypadku, od 1 stycznia 2019 roku obowiązuje nowa zasada. Czynsz może wzrosnąć maksymalnie o 8% (wcześniej 11%), ale jednocześnie nie więcej niż 3 euro za metr kwadratowy na przestrzeni sześciu lat. W przypadku mieszkań o czynszu do 7 euro za metr kwadratowy obowiązuje nawet górny limit wynoszący maksymalnie 2 euro za metr kwadratowy.

W przypadku korekty do lokalnego czynszu porównawczego już w nazwie podano, o ile można podnieść czynsz – do wysokości czynszu porównywalnych mieszkań. Jednak jest tu też limit: w ciągu trzech lat czynsz może wzrosnąć maksymalnie o 20% – ​​niezależnie od tego, ile kosztują podobne mieszkania.

Kiedy właściciele muszą poinformować o podwyżce czynszu?

Wynajmujący muszą dać lokatorom odpowiednio wcześnie znać o planowanej podwyżce czynszu. Oznacza to, że najemcy mogą wyjaśnić, czy wyrażają zgodę, czy nie, w miesiącu, w którym otrzymują podwyżkę czynszu oraz w dwóch kolejnych miesiącach. Można na przykład skontaktować się z lokalnym stowarzyszeniem lokatorów.

Najemcy mają możliwość odmówienia zgody tylko w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie przestrzega odgórnych wymogów prawnych. Jeżeli wynajmujący wystąpi o zatwierdzenie podwyżki i wygra w sądzie, najemca może ponieść wysokie koszty proceduralne i prawne.

Co w sytuacji rosnących innych kosztów?

W obliczu stale rosnących cen energii elektrycznej, ropy czy gazu często może dochodzić do sytuacji, w której dodatkowe koszty uzgodnione w umowie najmu nie pokrywają się z faktycznie poniesionymi kosztami. Aby właściciele nie musieli wpłacać zaliczek na swoją szkodę, mogą w każdej chwili dostosować ryczałt kosztów eksploatacji do rzeczywistych kosztów eksploatacji.

Co istotne, nie jest to również podwyżka czynszu w rozumieniu przepisów prawa, bowiem nadpłacona kwota zostanie zwrócona. Podwyższenie ryczałtowej stawki kosztów dodatkowych nie przekłada się na inne wymogi prawne, takie jak roczny okres blokady czy górny limit.

Źródło: t-online.de / Zdjęcie: serezniy | Depositphotos.com

Aplikacja MyPolacy.de
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:
Berlin, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie