Prawo najmu: Kiedy nie trzeba płacić czynszu w Niemczech?

Uciążliwości związane z wynajmowanym mieszkaniem mogą częściowo lub całkowicie uniemożliwiać jego normalne użytkowanie. Każdy Polak, który podpisał umowę z wynajmującym, nie jest skazany na mieszkanie w mało komfortowych warunkach. 

Prawo w Niemczech mocno chroni osoby, które są najemcami. Trzeba tylko dokładnie pamiętać o obowiązujących przepisach prawnych – szczególnie, jeśli uciążliwość uniemożliwia całkowite korzystanie z mieszkania.

Czy zwolnienie w 100% z czynszu jest w ogóle możliwe w Niemczech?

Ciekawostką w niemieckim prawie najmu jest to, że najemca ma prawo nie tylko do częściowego obniżenia czynszu, ale może również zostać z niego całkowicie zwolniony. Dokładnie mówi o tym § 536 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Nie jest jednak powszechnie spotykaną praktyką to, że najemca jest w stu procentach zwolniony z opłat za czynsz automatycznie. 

Przede wszystkim usterka musi być na tyle poważna, że mieszkanie po prostu nie nadaje się do codziennego, normalnego użytkowania. To oznacza że występowanie drobnej usterki lub niedogodności nie daje prawa do automatycznego zwolnienia z opłat za czynsz. 

Co więcej, jedno z orzeczeń sądu pokazuje, że sprawę trzeba właśnie najpierw skierować na wokandę, aby móc otrzymać takie zwolnienie – sam proces jednak też niczego nie gwarantuje.

W jakiej sytuacji można nie płacić czynszu w Niemczech?

Żeby dokładniej opisać sytuację, w której można zostać zwolnionym z płatności za czynsz w Niemczech, musimy przyjrzeć się bliżej wyrokowi sądowemu, który został wydany w jednej ze spraw prowadzonych przed sądem rejonowym w Bottrop (Sprawa nr 8 C 284/23). 

Sytuacja dotyczyła jednego z najemców, który musiał zmagać się z uporczywym i intensywnym odorem fekaliów. Nieprzyjemny zapach przeciekał przez sufit, co uniemożliwiało normalne korzystanie z mieszkania. 

Sprawa została skierowana do sądu, ponieważ przyczyną awarii były wielokrotne awarie kanalizacji – wcześniej zostały zgłoszone, ale nie były naprawiane. Sąd uznał, że mieszkanie faktycznie nie nadaje się do użytku i przyznał stuprocentową obniżkę czynszu za okres od maja 2022 roku do 11 stycznia 2023 roku – wtedy usterka została usunięta. 

Finalnie najemca nie musiał płacić za ten okres żadnego czynszu. Wynajmujący nie mógł w żaden sposób skutecznie wypowiedzieć mu umowy najmu i wyrzucić go z mieszkania. 

Częściowe zwolnienie z opłat za czynsz w Niemczech – kiedy jest to możliwe?

Przedstawiony wcześniej przypadek związany był z całkowitą obniżką czynszu, ale na co dzień częściej można spotkać się z częściowym obniżeniem opłat. Podstawowym warunkiem w takim przypadku jest to, że mieszkanie nie jest całkowicie ograniczone w użytkowaniu. 

Sytuacje które pozwalają na częściową obniżkę czynszu w Niemczech, obejmują: 

• Mniejsze uciążliwości zapachowe: chodzi w tym przypadku o sporadyczny lub słaby nieprzyjemny zapach, który może być wynikiem na przykład zepsutej kanalizacji.
   
• Problemy z ogrzewaniem lub ciepłą wodą: jeśli w mieszkaniu znajduje się niesprawna instalacja lub dochodzi do usterki termostatu czy też z powodu problemów nie ma dostępu do ciepłej wody, można wnioskować o częściową obniżkę czynszu. 
   
• Pleśń w mieszkaniu: jeśli na ścianach lub suficie znajduje się pleśń, która jest spowodowana tym, że okna lub drzwi są nieszczelne lub powstała wskutek awarii ogrzewania. 
   
• Hałas wewnątrz budynku: można wnioskować o obniżkę czynszu, jeśli generowane hałasy przez sąsiadów są zbyt głośne i mają charakter regularny. Mowa jest tutaj o ciągłych remontach, imprezach lub głośnych rozmowach.
   
• Ograniczenie dopływu światła dziennego: mogłoby się wydawać, że rusztowanie postawione na zewnątrz to nic szczególnego. Jednak, jeśli przysłania ono okno i ogranicza dostęp światła dziennego, to najemca może również ubiegać się o możliwość obniżenia opłat za czynsz. 

Na koniec warto również przytoczyć jedno orzecznictwo sądowe. Sąd Rejonowy w Hamburgu przyznał 20% obniżki czynszu za temperaturę, która sięgała 30 °C w dzień, a minimalna temperatura w nocy wynosiła 25 °C wewnętrz wynajmowanego mieszkania.

Najemcy wnioskowali o częściową obniżkę czynszu i sąd taką obniżkę przyznał. Opłaty zostały obniżone o 20%, ale wyrok ten nie jest wyznacznikiem dla większości osób. Dlaczego? Ponieważ mieszkanie, w którym miała miejsce opisana sytuacja, zostało wybudowane w wysokim standardzie, a właściciel nieruchomości nie zadbał o odpowiednią izolację – dlatego mieszkanie przegrzewało się w trakcie upałów. 

Kiedy w ogóle nie dojdzie do obniżki czynszu?

Przede wszystkim trzeba pamiętać o tym, że obniżka czynszu nie jest procesem, który odbywa się automatycznie. Czyli, nawet w przypadku gdy pojawią się niedogodności, to bez zgłoszenia do wynajmującego nadal będzie obowiązywała aktualna kwota opłat. 

Do tego dochodzi również dokumentacja czy też inaczej nazywany materiał dowodowy. Chodzi tutaj o zdjęcia, dziennik występowania usterki, nagrania wideo, różnego rodzaju ekspertyzy. Są one również potrzebne do tego, aby móc w ogóle przystąpić do jakiegokolwiek wniosku o obniżenie czynszu. 

Również trzeba mieć na uwadze to, że sam nagły wzrost temperatury latem nie jest powodem do tego, żeby oskarżać najemcę o złą izolację budynku. Trzeba mieć twarde dowody, ekspertyzę i oczywiście skierować sprawę do sądu. 

W przypadku uciążliwości zewnętrznych, takich jak prace budowlane, to one również nie stanowią żadnej podstawy do tego, żeby wynajmujący obniżył opłatę za czynsz. 

Warto także wspomnieć o usterkach, które wystąpiły z winy samego najemcy. Może to być na przykład pleśń związana z nieprawidłowym użytkowaniem mieszkania.

Najczęściej popełniane błędy, które uniemożliwiają wnioskowanie o obniżkę czynszu:

1. ❌ Brak zgłoszenia do wynajmującego. 
    
2. ❌ Brak dokumentacji dowodowej, która potwierdza, że usterka uniemożliwia częściowe lub całkowite korzystanie z wynajmowanego mieszkania. 
    
3. ❌ Wywołanie usterki przez najemcę – powstała z jego winy.
    
4. ❌ Występowanie czynników zewnętrznych, które z punktu widzenia najemcy są dla niego uciążliwe, ale generalnie nie przeszkadzają i nie mają realnego wpływu na użytkowanie wynajmowanego mieszkania. 

Czy samemu można przestać płacić czynsz?

Niestety ale strategia polegająca na samowolnym wstrzymaniu płatności za czynsz jest dosyć ryzykowna. Mimo że przepisy prawne działają na korzyść najemcy, to w momencie kiedy opłaty nie trafiają do wynajmującego, ma on prawo wypowiedzieć umowę. Szczególnie może to zrobić, jeśli zaległości czynszowe pochodzą z ostatnich dwóch miesięcy. 

Lepszym rozwiązaniem w tym przypadku i zdecydowanie zalecanym przez wielu prawników w Niemczech, jest dokonywanie płatności z tak zwanym zastrzeżeniem zwrotu nadpłaty (Zahlung unter Vorbehalt - z j.niem.). 

Dzięki takiemu rozwiązaniu najemca zgłasza wadę do właściciela nieruchomości i jednocześnie zachowuje prawo do żądania zwrotu nadpłaconych pieniędzy. Te mogą być zwrócone wstecz, gdy miejsce ma proces sądowy. Dodatkowo taki ruch chroni najemcę przed zaległościami w opłatach za czynsz i rozwiązaniem umowy.

Dziękujemy za przeczytanie tego tekstu. Jeśli doceniasz publikowane przez nas treści, dodaj nas do preferowanych źródeł w Google.

Zdjęcie: Rob hyrons – stock.adobe.com