Problemy z zapłatą czynszu. Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę?

Najemcy mieszkań mogą mieć różne zawirowania, na skutek których ich konto tuż przed okresem zapłaty czynszu świeci pustkami. Nie trzeba wówczas od razu składać wypowiedzenia - znacznie lepszym rozwiązaniem jest jak najszybsza rozmowa z właścicielem. Kiedy jednak wynajmujący może wyrzucić lokatora? Jakie prawa w takich przypadkach ma najemca?

Od jakiego poziomu zaległości czynszowych wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Regulacje prawne związane z prawami właścicieli nieruchomości jasno określają, że istnieją trzy zasady, w myśl których może dojść do "nadzwyczajnego rozwiązania umowy bez wypowiedzenia". Są to następujące przypadki:

• umowa może zostać rozwiązana bez wypowiedzenia, gdy najemca płaci czynsz dwa razy z rzędu choćby z jednodniowym opóźnieniem,
• jeśli najemca przez dwa miesiące z rzędu płaci niepełny czynsz, a suma zaległości przekracza kwotę miesięcznego czynszu,
• jeżeli zaległości wynoszą co najmniej dwukrotność miesięcznego czynszu w dłuższym okresie.

Do zaległości w płatnościach czynszu może dochodzić również na skutek niespodziewanych płatności dodatkowych kosztów. Jeżeli zatem zaległe dodatkowe płatności sumują się do kwoty czynszu za dwa miesiące, wynajmujący także ma prawo rozwiązać umowę bez wypowiedzenia. Nie ma w tym przypadku znaczenia okres, w którym doszło do nagromadzenia się niedoborów.

W jaki sposób wynajmujący może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia?

Aby rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia było zgodne z prawem, wynajmujący musi podać konkretną przyczynę, czyli w tym przypadku odpowiednie zaległości czynszowe. Ponadto wynajmujący musi złożyć podpis pod takim rozwiązaniem umowy, a do tego wskazać konkretny termin opuszczenia mieszkania i zwrotu kluczy. Zalecane jest również osobiste spotkanie w celu przekazania takich informacji. Jeśli najemca nie wyprowadzi się w ustalonym okresie, właściciel może wystąpić o eksmisję.

Co w sytuacji, gdy najemca nie może zapłacić czynszu?

Lokatorzy mają możliwość uratowania swojej sytuacji w przypadku zaległości czynszowych. Niezbędna do tego jest rozmowa z wynajmującym. Najemca może na przykład obiecać spłatę zaległości w stosownym terminie i, jeśli to konieczne, spróbować zapłacić czynsz w inny sposób (np. w ratach). Są też inne opcje:

• pomoc ze strony stowarzyszenia lokatorów - jeśli w danym miejscu istnieje takie stowarzyszenie, należy najpierw skontaktować się z nim. Może ono pomóc w problemowych sytuacjach z wynajmującym,
• lokalne władze - jeśli najemcą jest osoba pobierająca zasiłek dla bezrobotnych, może także skontaktować się z urzędem pracy, który może przejąć zaległości czynszowe lub udzielić pożyczki,
• zasiłek mieszkaniowy - jeśli najemca nie jest osobą bezrobotną i nie otrzymuje Hartz IV, a przy tym ma niskie dochody, może uzyskać prawo do zasiłku mieszkaniowego. Warto uzyskać poradę w tym temacie w urzędzie ds. świadczeń mieszkaniowych w urzędzie miejskim lub okręgu.

Warto też wspomnieć, że ustawodawca nie bierze pod uwagę błahych wymówek, takich jak zapomnienie, że czynsz należy zapłacić do połowy miesiąca. W każdej umowie najmu dokładnie jest określone, do kiedy trzeba zapłacić. Nawet nieterminowe płatności są uważane za poważne naruszenie obowiązków przez najemcę. Należy zatem skrupulatnie dowiedzieć się, do którego dnia trzeba uiścić opłatę i na jakie konto ją przelać.

Nawet jeśli najemcy zalegający z płatnościami wywiązują się ze swoich zobowiązań płatniczych i spłacają otwarte zaległości, nie są oni odporni na zwykłe wypowiedzenie umowy najmu. W praktyce oznacza to, że nie muszą od razu szukać nowego miejsca do zamieszkania, ale powinni trzymać się ustawowych terminów co do przeprowadzki.

Czy zaległości czynszowe mogą ulec przedawnieniu?

Jak wynika z § 195 BGB, należności z tytułu najmu podlegają ustawowemu okresowi przedawnienia, który wynosi trzy lata. Przez ten czas wynajmujący ma prawo dochodzić w sądzie swojego roszczenia o zaległy czynsz, wraz z odsetkami za zwłokę. Przedawnienie rozpoczyna się wraz z końcem roku, w którym roszczenie powstało.

Czy właściciel ma prawo tak po prostu wyrzucić najemcę?

Nie ma takiej możliwości. Musi zaistnieć poważna przyczyna, taka jak chociażby niepłacenie czynszu. Zazwyczaj jednak wynajmujący odpowiednio wcześnie informują o tym lokatorów, choć prawnie nie są do tego zobowiązani. Jeśli najemca nie zareaguje na ponaglenie, może dojść do wniesienia powództwa o eksmisję.

W przypadku chęci rozwiązania umowy bez wypowiedzenia najemca może także spłacać swoje długi w okresie do dwóch miesięcy po doręczeniu zawiadomienia o eksmisji. Wtedy nie może dojść do wyrzucenia lokatora bez wypowiedzenia - z jednym ograniczeniem: jeśli odpowiednie zaległości czynszowe narosły już w ciągu ostatnich dwóch lat, nie jest to już możliwe.

Źródło: t-online.de / Zdjęcie: DragonImages | Depositphotos.com