Problemy z zapłatą czynszu. Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?

· Autor:
Problemy z zapłatą czynszu. Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę?
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:

Wynajmujący mają możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli kwota czynszu nie została zapłacona lub jeśli do zapłaty doszło po terminie. Istnieją jednak rozwiązania, które pozwalają zapobiec takim rozwiązaniom. Poniżej wyjaśniamy wszelkie wątpliwości w tym zakresie.

Czasami może się zdarzyć, że najemca nie ma środków na zapłatę czynszu. Nie musi się jednak od razu obawiać wypowiedzenia umowy - zamiast tego jak najszybciej powinien odbyć rozmowę z właścicielem mieszkania. Są jednak sytuacje, gdy wynajmujący może wyrzucić lokatora. Jakie wówczas ma prawa? Co może w takiej sytuacji zrobić? Poniżej odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania.

Ile muszą wynosić zaległości, aby wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę?

Regulacje prawne dotyczące ochrony właścicieli nieruchomości są dość jasne i klarowne. Istnieją trzy konkretne zasady, które pozwalają na "nadzwyczajne rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia".

  • Jeżeli najemca dwukrotnie z rzędu przy płatności czynszu spóźni się choćby jeden dzień, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez okresu wypowiedzenia.
  • Wypowiedzenie umowy bez okresu wypowiedzenia jest możliwe również w sytuacji, gdy najemca płaci niepełny czynsz przez dwa miesiące z rzędu, a po zsumowaniu braki wynoszą więcej niż jednomiesięczny czynsz.
  • Jeżeli zaległości w opłatach wynoszą co najmniej kwotę dwumiesięcznego czynszu w dłuższym okresie, wynajmujący również może wypowiedzieć umowę bez okresu wypowiedzenia.

Najemca może również gromadzić zaległości w opłatach za czynsz, na przykład z powodu otwartych płatności dodatkowych kosztów. Jeżeli jednak wysokość zaległych dodatkowych kosztów lub nieuzasadnione obniżki czynszu po zsumowaniu dają kwotę dwumiesięcznego czynszu, wówczas wynajmujący ma prawo natychmiastowo wypowiedzieć umowę. Nie ma w tym przypadku znaczenia okres, w których doszło do nagromadzenia się zaległości.

W jaki sposób powinno wyglądać wypowiedzenie umowy bez okresu wypowiedzenia?

Aby tego typu wypowiedzenie umowy było zgodne z prawem, wynajmujący musi wskazać na przyczynę jej rozwiązania (np. zaległości czynszowe). Dodatkowo może także wskazać dokładną kwotę, jaką jest mu winien najemca. Wypowiedzenie musi być również podpisane przez właściciela nieruchomości, a w jego treści należy zamieścić informację, że najemca musi opuścić mieszkanie i oddać klucze. Najczęściej dochodzi do tego podczas spotkania pomiędzy obiema stronami.

Istnieje pewne rozwiązanie, które może pomóc wynajmującemu w "pozbyciu się" najemcy, który pomimo wypowiedzenia nie chce opuścić mieszkania. Wówczas właściciel może wystąpić o eksmisję.

Co najemca może zrobić, jeśli nie może zapłacić czynszu?

Co do zasady najemca ma możliwość zapobiegnięcia wypowiedzenia umowy. Jeśli zaległości zaczęły się już gromadzić, może poprosić wynajmującego o rozmowę. W jej trakcie może obiecać spłatę czynszu i, jeśli to konieczne, spróbować dogadać się w kwestii odroczenia płatności lub oddania pieniędzy w ratach. Inne opcje to:

  • stowarzyszenie lokatorów: jeżeli takowe istnieje, najemca może się z nim skontaktować w celu rozwiązania problemu z zaległościami,
  • władze społeczne: osoby otrzymujące zasiłek dla bezrobotnych mogą skontaktować się z urzędem pracy, który może udzielić pożyczki lub przejąć zaległości czynszowe,
  • zasiłek mieszkaniowy: jeśli najemca nie jest bezrobotny i nie otrzymuje Hartz IV, ale wykazuje niskie dochody, może zyskać prawo do zasiłku mieszkaniowego. Warto w tym celu udać się po poradę do urzędu ds. świadczeń mieszkaniowych w administracji miasta lub okręgu.

Zgodnie z przepisami, wszelkie wymówki typu "Myślałem, że czynsz należy zapłacić w połowie miesiąca" nie są akceptowane. Dokładne terminy zapłaty są zapisane w każdej umowie najmu. Nieterminowe płatności są uważane za "poważne naruszenie obowiązków". Z tego względu najemca musi się dowiedzieć, do kiedy należy zapłacić i na jaki numer konta, bez ciągłych przypomnień od właściciela.


Czy zaległości czynszowe mogą ulec przedawnieniu?

Należności z tytułu najmu podlegają ustawowemu okresowi przedawnienia, który wynosi trzy lata (zgodnie z § 195 BGB). Przez ten czas wynajmujący ma możliwość dochodzenia w sądzie roszczenia o zaległy czynsz, wraz z dodatkowymi odsetkami za zwłokę. Przedawnienie rozpoczyna się wraz z końcem roku, w którym powstało roszczenie.

Czy właściciel może po prostu wyrzucić najemcę?

Aby mogło do tego dojść, musi zajść poważny powód. Z reguły jednak właściciel nieruchomości musi wysłać najemcy przypomnienie, choć z prawnego punktu widzenia nie jest do tego zobowiązany. Jeśli lokator nie zareaguje, najemca może go o tym powiadomić. Jeśli natomiast nie zastosuje się do prośby o wyprowadzkę, następuje powództwo o eksmisję.

W przypadku wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, najemca ma także możliwość spłaty długów do dwóch miesięcy po doręczeniu zawiadomienia o eksmisji. Wtedy wypowiedzenie nie ma zastosowania, ale z jednym ograniczeniem - jeśli odpowiednie zaległości czynszowe narosły już w ciągu ostatnich dwóch lat, nie jest to już możliwe.

Źródło: t-online.de / Zdjęcie: luckybusiness | Depositphotos.com

Aplikacja MyPolacy.de
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:
Berlin, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie