Rodzaje podwyżek czynszu w Niemczech, które musi znać każdy najemca

Podwyżka czynszu w Niemczech według stopniowanego czynszu (Staffelmiete)

Czynsz stopniowany w Niemczech wymaga obustronnej zgody między wynajmującym a najemcą. Taka umowa jest najczęściej zawierana, gdy w umowie przewidziano już planowane podwyżki czynszu, a najemca zaakceptował je swoim podpisem. Aby zastosowanie czynszu stopniowanego było w pełni zgodne z prawem, muszą być spełnione dwa kluczowe warunki. 

Pierwszy dotyczy terminów, od których zacznie obowiązywać nowa stawka czynszu. Te muszą być precyzyjnie określone w umowie, opierając się na konkretnych kwotach, a nie na wyliczeniach procentowych. Pierwsza podwyżka może nastąpić dopiero po 12 miesiącach od daty zawarcia pierwszy raz umowy najmu. 

Czynsz stopniowany ma swoje plusy i minusy dla najemców. Po ustaleniu takiego czynszu wynajmujący nie może wprowadzać dodatkowych podwyżek z innych powodów, jak na przykład modernizacja czy dostosowanie opłat do lokalnych stawek. Dzięki temu najemca zyskuje pewność co do wysokości przyszłych opłat. Z drugiej strony, podwyżka czynszu jest nieunikniona i nie wymaga uzasadnienia ze strony wynajmującego. Dodatkowo, nie istnieją limity co do maksymalnej wysokości takich podwyżek, co może prowadzić do znaczącego wzrostu kosztów wynajmu z biegiem czasu. 

Podwyżka stawki za czynsz w Niemczech, w oparciu o czynsz indeksowy (Indexmiete) 

Podobnie, jak w przypadku stopniowanego czynszu, czynsz indeksowy również musi zostać określony w umowie najmu, ale zapisy którego go dotyczą określają tylko początkową wysokość czynszu, a przyszłe podwyżki zależą od wskaźnika cen konsumpcyjnych.

Wskaźnik cen konsumpcyjnych jest ustalany raz w roku przez Federalny Urząd Statystyczny i odzwierciedla zmiany cen dla gospodarstw domowych w Niemczech. Na tej podstawie czynsz indeksowy może być podnoszony raz w roku, zgodnie z poziomem inflacji. Wynajmujący musi poinformować najemcę o podwyżce, podać nową kwotę czynszu oraz wyjaśnić, jak została ona obliczona. Dzięki temu najemca wie, kiedy i o ile wzrośnie jego czynsz.

Co istotne, najemca nie może sprzeciwić się takiej podwyżce i musi ją zaakceptować. Ponieważ zmiany wskaźnika cen są trudne do przewidzenia, najemcy z umową czynszu indeksowego nie zawsze wiedzą, jak duża będzie kolejna podwyżka. Co więcej, w przypadku modernizacji budynku, czynsz może dodatkowo pójść w górę, co ostatecznie może mieć wpływ na wydatki związane z mieszkaniem. 

Jeśli podwyżka czynszu indeksowego przekroczy lokalny limit ustalony dla danego obszaru, najemca ma prawo odwołać się do tego limitu i w ten sposób ograniczyć wzrost czynszu. 

Podwyżka opłat za czynsz w Niemczech przy czynszu porównawczym (Vergleichsmiete)

Jeśli umowa najmu nie zawiera klauzuli o podwyżce czynszu w formie czynszu stopniowanego lub indeksowanego, wynajmujący ma prawo, zgodnie z art. 558 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), domagać się zgody na podwyżkę czynszu, którego wysokość jest dostosowana do poziomu lokalnego czynszu porównawczego. Oznacza to, że wynajmujący może podnieść czynsz, dostosowując go do stawek obowiązujących w okolicy dla podobnych nieruchomości. 

Wartość czynszu porównawczego opiera się na stawkach, która płacą najemcy za porównywalne mieszkania w danej lokalizacji, zebranych na przestrzeni ostatnich czterech lat. Informacje o aktualnych stawkach czynszu w danym regionie można uzyskać od lokalnych władz gminnych lub miejskich. 

Przy podwyżce czynszu opartej na lokalnym czynszu porównawczym wynajmujący w Niemczech musi spełnić kilka kluczowych warunków:

• Limit podwyżki czynszu: Czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 20 procent w ciągu trzech lat. Dla obszarów z trudną sytuacją mieszkaniową obowiązuje niższy limit wynoszący maksymalnie 15 procent.
• Forma powiadomienia o podwyżce: Wynajmujący musi poinformować najemcę o planowanej podwyżce w formie pisemnej. Może to zrobić za pomocą listu, e-maila lub faksu.
• Uzasadnienie podwyżki czynszu: Podwyżka musi być oparta na solidnych podstawach. Wynajmujący może wykorzystać gminny wskaźnik czynszów, dane z bazy czynszów, raport biegłego lub wskazać trzy porównywalne mieszkania w okolicy jako przykład.
• Informacja o wskaźniku czynszów: Jeśli dla danego obszaru istnieje kwalifikowany wskaźnik czynszów, wynajmujący jest zobowiązany dostarczyć najemcy odpowiednie informacje.
• Terminy obowiązywania nowych stawek czynszu: Nowa stawka czynszu może zacząć obowiązywać dopiero po upływie pełnych dwóch miesięcy kalendarzowych od momentu powiadomienia. Podwyżka zacznie obowiązywać od początku trzeciego miesiąca.
• Częstotliwość podwyżek: Najemca nie musi akceptować podwyżki czynszu częściej niż raz na 15 miesięcy. Jeśli wynajmujący próbuje podnieść czynsz w krótszym odstępie czasu, najemca ma prawo nie wyrazić zgody na wyższą opłatę. 
• Zgoda najemcy: Jeśli wynajmujący spełni wszystkie powyższe warunki, najemca musi formalnie lub nieformalnie wyrazić zgodę na podwyżkę. Ma na to dwa miesiące. Jeśli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu i zacznie płacić wyższy czynsz, uznaje się to za milczącą zgodę.

Spełnienie powyższych warunków przez wynajmującego jest konieczne, aby podwyżka czynszu była zgodna z prawem i skuteczna.

Sprzeciw najemcy w Niemczech przeciwko podwyżce czynszu 

Najemca w Niemczech ma prawo sprzeciwić się podwyżce czynszu, jeśli nie została ona wcześniej uzgodniona w umowie najmu. Wystarczy, że odmówi wyrażenia zgody na proponowaną zmianę.

Po otrzymaniu informacji o planowanej podwyżce, najemca zazwyczaj ma dwa miesiące na jej zaakceptowanie lub odrzucenie. Jeśli w tym czasie nie udzieli odpowiedzi i nie uiści zapłaty nowej kwoty po upływie okresu dwóch miesięcy, brak informacji jest traktowany jako sprzeciw. W takiej sytuacji wynajmujący ma trzy miesiące na złożenie tzw. pozwu o zgodę do sądu, który oceni, czy podwyżka jest uzasadniona. Jeżeli wynajmujący nie złoży pozwu w wymaganym czasie, traci możliwość wyegzekwowania podwyżki i musi poczekać na kolejną okazję, by zaproponować zmianę stawki czynszu.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter).

Masz temat, który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: QuicklyFly
Źródło: mietrecht.com