Rozwiązanie umowy najmu w Niemczech. Terminy, prawa najemcy, przedwczesne anulowanie

· Autor:
Rozwiązanie umowy najmu w Niemczech. Terminy, prawa najemcy, przedwczesne anulowanie
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:

Znalezienie idealnego miejsca do życia to wyjątkowe uczucie. Kiedy jednak nadchodzi czas, aby opuścić dotychczasowe cztery ściany, pojawiają się czynności, które trzeba wykonać w celu dopełnienia formalności.


Zasady okresu wypowiedzenia dla najemców w Niemczech

Najemcy, zgodnie z przepisami, mają możliwość zakończenia umowy najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, który kończy się z końcem następnego miesiąca, niezależnie od czasu spędzonego w mieszkaniu. Kluczowe jest, aby Twoje zawiadomienie dotarło do wynajmującego najpóźniej trzeciego dnia roboczego danego miesiąca. Warto zaznaczyć, że soboty są uważane za dni robocze.

Załóżmy, że Tomek ma zamiar przenieść się do nowego mieszkania 1 lipca 2023 r. Jego zawiadomienie o wypowiedzeniu dotarło do wynajmującego 4 kwietnia. Pomimo że 2 kwietnia wypadł w niedzielę (co oznacza, że nie jest dniem roboczym), jego zawiadomienie zostało dostarczone na czas. Gdyby zawiadomienie dotarło 5 kwietnia, okres wypowiedzenia przedłużyłby się do końca lipca, co oznaczałoby dodatkowy miesiąc uiszczania płatności za czynsz i media. Tym samym, jeśli zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy najmu nie dotrze na czas, data zakończenia umowy zostanie jedynie przesunięta o kolejny miesiąc.


Forma wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

Zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania w Niemczech musi być zawarte w formie pisemnej i zawierać podpis najemcy. Wysłanie takiego dokumentu przez e-mail, WhatsApp czy faks nie jest uznawana za ważne. Aby mieć pewność, że wypowiedzenie zostało dostarczone, warto dostarczyć je osobiście lub wysłać listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. 


O czym pamiętać przed wysłaniem wypowiedzenia?

Przed złożeniem wypowiedzenia umowy najmu, warto dokładnie zapoznać się z jej treścią. W pewnych sytuacjach możliwość wypowiedzenia może być ograniczona. W takich przypadkach musisz uzyskać zgodę wynajmującego, aby wcześniej opuścić nieruchomość. 


Okoliczności skracające umowę najmu mieszkania w Niemczech

Przy zawieraniu umowy najmu ważne jest, aby być świadomym specjalnych warunków, które mogą wpłynąć na okres wypowiedzenia. W następujących sytuacjach okres wypowiedzenia umowy najmu w Niemczech, może ulec skróceniu ten może ulec skróceniu: 


Inwestycje w Nieruchomość

Gdy właściciel postanowi przeprowadzić gruntowną renowację mieszkania, okres wypowiedzenia najmu ulega skróceniu. Dla przykładu, jeśli informacja o remoncie dociera do najemcy w kwietniu, możliwość zakończenia najmu przypada od maja do czerwca.


Zmiany w opłatach najmu 

Jeżeli właściciel podnosi czynsz, najemca otrzymuje uprzywilejowane prawo do zakończenia najmu. Możliwe jest dokładne sprawdzenie i ewentualne zakończenie umowy najmu na koniec kolejnego miesiąca od momentu otrzymania informacji o zmianie opłat.


Pleśń lub inne zdarzenia wpływające na zdrowie

Sytuacje takie jak pleśń czy poważne uszkodzenia, mogą stanowić zagrożenie dla zdrowia najemcy. W tych okolicznościach standardowy okres wypowiedzenia może nie obowiązywać, tym samym umowa może zostać rozwiązana w trybie pilnym. 


Śmierć najemcy 

W sytuacji, gdy mieszkanie było wynajmowane przez parę, a jedna osoba umiera, druga strona może zakończyć najem w ciągu miesiąca. Jeżeli najemca mieszkał samodzielnie, umowa najmu automatycznie przechodzi na jego rodzinę. Ci z kolei  mają prawo złożyć trzymiesięczne wypowiedzenie, jeśli nie zamierzają mieszkać w danej nieruchomości. 


Opuszczenie mieszkania przed upływem wygaśnięcia umowy najmu

Choć opuszczenie mieszkania przed terminem końca najmu wiąże się z obowiązkiem opłacenia czynszu, istnieją pewne wyjątki. Jeżeli np. najemca znajdzie kogoś na swoje miejsce i właściciel zdecyduje się na przyjęcie go przed upływem twojego terminu, nie będzie trzeba płacić czynszu za okres, w którym mieszkanie jest już wynajmowane innej osobie (§ 537 ust. 2 BGB ). 


Okresy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania obowiązujące wynajmującego (właściciela nieruchomości)

Generalnie, właściciel może zakończyć umowę najmu jedynie wtedy, gdy istnieje uzasadniony powód (§ 573 BGB ). Czas zakończenia najmu zależy od długości trwania umowy i wynosi:

Krótkoterminowy najem (0-5 lat) - 3 miesiące

Średnioterminowy najem (5-8 lat) - 6 miesięcy

Długoterminowy najem (ponad 8 lat) - 9 miesięcy


Uproszczony proces wypowiedzenia dla wynajmujących

Czasami właściciele nieruchomości zastanawiają się, czy można skrócić okres wypowiedzenia najemcy w pewnych sytuacjach. Otóż odpowiedź brzmi tak. Istnieją sytuacje, które uprawniają wynajmującego do wcześniejszego zakończenia umowy:

Brak opłat za czynsz 

Gdy najemca zaniedbuje swoje obowiązki, na przykład nie płaci czynszu przez dwa miesiące, wynajmujący ma prawo zakończyć umowę natychmiast. 


Nieodpowiednie zachowania najemcy

Również pewne formy zachowań, które naruszają zasady współżycia społecznego, mogą być podstawą do zakończenia umowy. Należy do nich na przykład:

Częste karmienie dzikich ptaków

Handel narkotykami

Samodzielne wprowadzanie zmian w mieszkaniu, np. wymiana okien

Agresywne zachowania wobec innych mieszkańców

Celowe uszkadzanie mienia znajdującego się w mieszkaniu

Należy jednak pamiętać, że najpierw wynajmujący musi udzielić upomnienia, chyba że posiada mocne dowody na to, że najemca nie może przebywać dłużej w wynajmowanym mieszkaniu. 


Obrona przed wypowiedzeniem umowy najmu mieszkania

Dla wielu osób będących najemcami w Niemczech wypowiedzenie umowy najmu to duży stres. Mimo tego istnieją pewne okoliczności, które pozwalają opóźnić lub nawet uniknąć opuszczenia mieszkania. Na przykład, jeżeli wyprowadzka stwarza duże trudności dla najemcy lub jego rodziny, może on podjąć kroki prawne. 

Aby zakwestionować wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech, należy złożyć odpowiedni sprzeciw drogą pisemną.


Otrzymanie wypowiedzenia umowy najmu i wyjątkowe okoliczności 

Niektóre sytuacje życiowe sprawiają, że opuszczenie mieszkania jest szczególnie trudne. Oto kilka z nich:

Zaawansowana ciąża

Poważne problemy zdrowotne

Brak możliwości znalezienia nowego miejsca zamieszkania

Długi okres najmu, nawet powyżej 30 lat

Starość

Oczekiwanie na dostępne miejsce w domu opieki

Jeśli wynajmujący nie uwzględni tych powodów, decyzję będzie musiał podjąć sąd. W ten sposób można zrównoważyć trudności najemcy z interesem wynajmującego. W przypadku poważnych trudności, sądy często rozważają specyfikę sytuacji, szczególnie jeśli chodzi o zagrożenie dla zdrowia czy życia najemcy. 

Bądź z nami na bieżąco. Obserwuj MyPolacy.de na FacebookuInstagramieYouTube i Twitterze

Pobierz aplikację MyPolacy.de na iOS lub Androida

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Źródło: finanztip.de
Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: inxti74

Aplikacja MyPolacy.de
UdostępnijMessengerWhatsapp
Bądź na bieżąco. Obserwuj nas na:
Berlin, ostatnio online:
Wybraliśmy dla Ciebie