Rozwiązanie umowy najmu w Niemczech, zawartej przez parę, znajomych lub małżeństwo

Opuszczenie wynajmowanego mieszkania, to często złożony proces, wymagający znajomości przepisów prawnych. W Niemczech najemcy mają prawo rozwiązać umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. 

Okres ten kończy się wraz z upływem ostatniego dnia miesiąca następującego po trzech pełnych miesiącach od złożenia wypowiedzenia. Istotne jest, aby pisemne zawiadomienie o wypowiedzeniu dotarło do wynajmującego najpóźniej do trzeciego dnia roboczego miesiąca. Czy powyższa zasada obowiązuje również osoby, które wspólnie zawarły umową najmu w Niemczech? 

Prawo do wspólnego i równomiernego pokrywania czynszu

Ogólna zasada, wynikająca z art. 421 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), stanowi, że wszyscy najemcy odpowiadają solidarnie wobec wynajmującego. Oznacza to, że wynajmujący może domagać się pełnego wywiązania się z umowy od dowolnego najemcy. Każdy z najemców może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za całość zobowiązań, takich jak płatność czynszu czy przestrzeganie regulaminu lokalu.

Jeśli najemcy zawarli między sobą porozumienie dotyczące podziału obowiązków, na przykład gdzie jedna z osób przeznacza 1/3 na czynsz ze względu na mniejsze zarobki, wynajmujący nadal może żądać pełnej zapłaty kwoty od dowolnego najemcy. Najemca, który uiścił pełną kwotę, ma prawo żądać odszkodowania od pozostałych najemców (tzw. równoważenie wewnętrzne). 

W momencie, gdy nie występują inne ustalenia, obowiązek wewnętrzny dzieli się równo (§ 426 BGB), co oznacza, że każdy najemca musi zapłacić równą część czynszu. Jeśli jeden z najemców zapłaci więcej, może żądać zwrotu nadpłaty od innych najemców.

Wypowiedzenie umowy najmu w Niemczech przez kilku najemców 

Gdy umowa najmu w Niemczech została podpisana przez kilku najemców, konieczne jest złożenie pisemnego wypowiedzenia. Musi być ono złożone przez wszystkich najemców. Jednostronne wypowiedzenie złożone przez jednego najemcę zazwyczaj nie jest wystarczające, aby zwolnić go ze zobowiązań wynikających z umowy. 

W przypadku, gdy jeden z najemców posiada pełnomocnictwo do rozwiązania umowy, dokument ten jest zazwyczaj wystarczający do skutecznego wypowiedzenia. Oryginał pełnomocnictwa musi być dołączony do wypowiedzenia, aby uniknąć jego odrzucenia, zgodnie z art. 174 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Wynajmujący musi potwierdzić wypowiedzenie umowy wszystkim najemcom, aby miało ono moc prawną. 

Uzgodnienia pomiędzy najemcami

Uzgodnienia zawarte pomiędzy najemcami, związane z przejęciem całości obowiązków dotyczących płacenia czynszu, nie zwalniają odchodzącego najemcy z obowiązków wobec wynajmującego. Takie wewnętrzne ustalenia nie wpływają na relacje zewnętrzne z wynajmującym. Aby skutecznie zwolnić jednego z najemców z obowiązków wynikających z umowy najmu, konieczna jest wspólna zgoda obu stron umowy - najemcy i wynajmującego. 

Ważne jest również, aby jasno określić, że odchodzący najemca nie będzie ponosić żadnych przyszłych zobowiązań związanych z umową, takich jak naprawy, odszkodowania za szkody czy pokrycie zaległości wynikających z czynszu. Warto przy tym uwzględnić takie aspekty, jak czas zwolnienia z obowiązków, zwrot kaucji oraz rozliczenie kosztów operacyjnych.

Rozwiązanie umowy najmu w przypadku rozwodu

Gdy dochodzi do rozwodu małżonków będących najemcami, istnieje możliwość prawnego uregulowania sytuacji zgodnie z art. 1568a niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Przepis ten jasno mówi, małżonek, któremu przyznano mieszkanie, przejmuje umowę najmu na takich samych warunkach, jakie obowiązywały wcześniej oboje małżonków. Umowa najmu zawarta przez oboje małżonków trwa nadal, a małżonek, któremu przyznano mieszkanie, przejmuje wszystkie obowiązki wynikające z umowy w miejsce drugiego małżonka. W takich sytuacjach kluczowe jest dokładne zrozumienie przepisów prawnych oraz współpraca wszystkich zaangażowanych stron w proces wypowiedzenia umowy najmu.

Okresy wypowiedzenia umowy najmu, obowiązujące w Niemczech 

Właściciel nieruchomości w Niemczech, może wypowiedzieć umowę najmu tylko wtedy, gdy ma ku temu uzasadniony powód, zgodnie z § 573 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Okres wypowiedzenia zależy od długości trwania najmu i jest zróżnicowany w następujący sposób:

• Krótkoterminowy najem (0-5 lat): 3 miesiące
• Średnioterminowy najem (5-8 lat): 6 miesięcy
• Długoterminowy najem (ponad 8 lat): 9 miesięcy

Każdy z tych okresów ma na celu zapewnienie odpowiedniego czasu zarówno dla najemcy, jak i właściciela, na przygotowanie się do zakończenia umowy i ewentualne znalezienie nowego lokatora.

Skuteczność wypowiedzenia umowy najmu w Niemczech

Aby skutecznie wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub domu w Niemczech, niezbędne jest przestrzeganie określonych formalności. Przede wszystkim, wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie i podpisane przez najemcę. Ważne jest, aby pamiętać, że przesłanie tego dokumentu za pomocą e-maila, WhatsAppa czy faksu, nie spełnia wymogów prawnych i nie będzie uznane za ważne. Aby mieć pewność, że wypowiedzenie dotrze do wynajmującego, najlepiej dostarczyć je osobiście oraz wysłać listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru. 

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i Twitterze. 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: Depositphotos, autor: gspointstudio
Źródło: anwalt.de