Tarcza ochronna dla najemców w Niemczech. Przydatne orzeczenia sądów

Rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego w Niemczech z osobistych powodów 

W opisywanym przypadku właścicielka nieruchomości postanowiła wypowiedzieć umowę najmu, powołując się na potrzebę osobistego korzystania z lokalu. Lokator sprzeciwił się tej decyzji, argumentując, że zgodnie z niemieckim kodeksem cywilnym (BGB) trudno jest znaleźć inne mieszkanie o podobnych parametrach i na zbliżonych warunkach. Sprawa została skierowana do sądu.

Sąd pierwszej instancji oddalił pozew z powodu niespełnienia wymogów formalnych. Kolejne postępowanie przed Sądem Okręgowym w Berlinie również nie zakończyło się po myśli właścicielki. Sąd uznał, że lokator znajduje się w wyjątkowo trudnej sytuacji i przekonująco wykazał brak możliwości znalezienia alternatywnego mieszkania. W rezultacie umowa najmu została przedłużona do 31 stycznia 2026 roku, a czynsz został nieznacznie podwyższony.

Ochrona najemcy przed bezdomnością w Niemczech

W opisywanej sprawie berliński sąd postawił na pierwszym miejscu ochronę najemcy przed groźbą bezdomności, uznając, że w krótkim czasie nie byłby on w stanie znaleźć nowego mieszkania ani na rynku komercyjnym, ani wśród lokali dotowanych publicznie.

W ciągu dwóch i pół roku od momentu rozwiązania umowy, najemca bezskutecznie ubiegał się o 244 mieszkania, kontaktując się zarówno z prywatnymi, jak i komunalnymi właścicielami w 39 różnych dzielnicach, od Adlershof po Marzahn i Wittenau. Próby uzyskania pomocy od biura dzielnicy Mitte również nie przyniosły pozytywnych rezultatów. Urząd powiatu Mitte poinformował, że nie ma realnych perspektyw na znalezienie mieszkań zastępczych w najbliższym czasie.

Ekspertyza biegłego wykazała, że możliwości najemcy w zakresie znalezienia nowego mieszkania są bardzo ograniczone ze względu na niską dostępność ofert, a dodatkowe trudności finansowe najemcy jeszcze bardziej komplikują tę sytuację.

Podniesienie czynszu opartego o indeks cen konsumpcyjnych (Indexmiete) 

Sąd Okręgowy I w Monachium ustalił jasne zasady dotyczące podwyżek czynszów, które wykraczają poza wartości określone w indeksie czynszów. Tego typu podwyżki nie mogą być usprawiedliwiane inflacją i są generalnie niedopuszczalne. XIV Izba Cywilna zaznaczyła, że ta zasada prawna ma zastosowanie do wszystkich apelacji dotyczących podwyżek czynszów od wyroków Sądu Rejonowego w Monachium.

W jednym z rozpatrywanych przypadków właściciel nieruchomości złożył wniosek o podwyżkę czynszu na rok 2023, gdy lokalny czynsz porównawczy wzrósł. Sąd jednak odrzucił ten wniosek, uznając, że wzrost czynszu o nieco ponad trzy procent, zgodny z wskaźnikiem czynszów netto w Bawarii, nie stanowił nadzwyczajnej sytuacji.

Podzielono opinię sądu okręgowego, który uznał, że wysoka inflacja nie jest wystarczającym argumentem. Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, oparty na koszyku około 700 pozycji, nie może być uznany za adekwatną podstawę do kalkulacji lokalnych stawek czynszowych na danym obszarze.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter). 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Ogłoszenia mieszkań na wynajem w Niemczech

Zdjęcie: Wirestock