Terminy rozwiązania umowy najmu w Niemczech obowiązujące w 2025 roku

Terminy rozwiązania umowy najmu w Niemczech obowiązujące najemcę 

Najemcy w Niemczech mogą wypowiedzieć umowę najmu, zachowując trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Termin ten liczony jest od końca miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie, niezależnie od długości najmu. Kluczowe jest, aby informacja o rozwiązaniu umowy dotarła do właściciela nieruchomości najpóźniej do trzeciego dnia roboczego miesiąca. Warto pamiętać, że do dni roboczych w Niemczech zaliczają się również soboty.

Przykładowo, jeśli najemca planuje zakończyć umowę i opuścić mieszkanie 1 lipca 2025 roku, wypowiedzenie powinno zostać dostarczone do właściciela do 3 kwietnia. W sytuacji, gdy zawiadomienie wpłynie 4 kwietnia, termin wypowiedzenia wydłuży się o kolejny miesiąc, a umowa najmu zakończy się dopiero z końcem lipca. Opóźnienie w dostarczeniu dokumentu skutkuje koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty za wynajem oraz wiąże się z pokryciem dodatkowych kosztów eksploatacyjnych za kolejny okres rozliczeniowy.

Terminy rozwiązania umowy najmu obowiązujące właściciela nieruchomości w Niemczech 

Właściciel nieruchomości w Niemczech może wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie w przypadku posiadania uzasadnionego powodu, zgodnie z § 573 niemieckiego Kodeksu Cywilnego (BGB). Okres wypowiedzenia zależy od długości trwania najmu i przedstawia się następująco:

• Najem krótkoterminowy (do 5 lat) - obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia.
• Najem średnioterminowy (od 5 do 8 lat) - właściciel musi zachować sześciomiesięczny termin wypowiedzenia.
• Najem długoterminowy (powyżej 8 lat) - wymagany okres wypowiedzenia wynosi dziewięć miesięcy.

Dłuższy czas trwania umowy przekłada się na wydłużenie okresu wypowiedzenia, co chroni stabilność najmu i zapewnia lokatorom odpowiedni czas na znalezienie nowego miejsca zamieszkania.

Termin rozwiązania umowy najmu w Niemczech zawartej na czas określony 

Prawo w Niemczech nie określa maksymalnego okresu obowiązywania umowy najmu na czas określony, co oznacza, że może ona zostać zawarta nawet na wiele lat. Jeśli istnieje zamiar przedłużenia najmu po upływie ustalonego terminu, należy skontaktować się z wynajmującym co najmniej cztery miesiące przed wygaśnięciem umowy. Właściciel nieruchomości ma miesiąc na udzielenie odpowiedzi. Przekroczenie tego terminu może skutkować możliwością dalszego zamieszkiwania w lokalu.

Zakończenie umowy najmu zawartej na czas określony nie jest możliwe w dowolnym momencie, nawet w przypadku trudnych sytuacji życiowych, takich jak utrata pracy czy inne nieprzewidziane okoliczności. Czas trwania najmu jest ustalany z góry, a strony są zobowiązane do przestrzegania uzgodnionych warunków do momentu wygaśnięcia umowy.

Rozwiązanie umowy najmu w Niemczech bez zachowania terminu wypowiedzenia - powody

Właściciel nieruchomości w Niemczech może zakończyć umowę najmu bez zachowania standardowego okresu wypowiedzenia jedynie w uzasadnionych przypadkach. Przepisy określone w § 543 Kodeksu Cywilnego (BGB) wskazują, że podstawą do podjęcia takiej decyzji są m.in. zaległości w opłatach za czynsz.

Powód 1: Zaległości w płatnościach

Zgodnie z niemieckim prawem, właściciel może rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia, jeśli:

• czynsz nie został opłacony przez dwa kolejne miesiące,
• najemca uiścił tylko część należnej kwoty, lecz dług nadal przekracza wysokość jednomiesięcznego czynszu,
• zaległości z tytułu czynszu wynoszą więcej niż równowartość dwóch miesięcznych opłat.

Wysokość czynszu obejmuje również zaliczki na koszty dodatkowe. Niezapłacone rachunki za media nie stanowią jednak podstawy do natychmiastowego rozwiązania umowy.

Powód 2: Niewłaściwe zachowanie najemcy

Niektóre działania lokatora mogą prowadzić do wypowiedzenia umowy bez wcześniejszego ostrzeżenia: 

• Uciążliwe zachowanie i nękanie - uporczywe zakłócanie spokoju mieszkańców lub współlokatorów może skutkować natychmiastowym rozwiązaniem umowy (AG Berlin-Wedding, 25.06.2013, ref. 7 C 148/12). Nawet dokarmianie gołębi w sposób uporczywy może zostać uznane za naruszenie umowy (AG Norymberga, 8.04.2016, sygn. 14 C 7772/15). 
• Stały hałas - generowanie nadmiernego hałasu, który zakłóca spokój sąsiadów, może być podstawą do zakończenia najmu (LG Berlin, 11.02.2010, Ref. 67 S 382/09). Jednak standardowe odgłosy życia codziennego i hałas dzieci nie stanowią powodu do rozwiązania umowy (LG Cologne, 2.04.2020, Ref. 1 S 189/18).
• Nielegalny podnajem - udostępnienie lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela może prowadzić do wypowiedzenia umowy, zwłaszcza gdy wcześniej wydano ostrzeżenie (BGH, 4.12.2013, sygn. VIII ZR 5/13).
• Wykorzystywanie mieszkania niezgodnie z umową - prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu bez zgody wynajmującego może skutkować rozwiązaniem umowy, szczególnie jeśli regularnie odbywają się wizyty klientów (BGH, 10.04.2013, sygn. VIII ZR 213/12).
• Zniszczenie nieruchomości - brak odpowiedniej wentylacji prowadzący do pojawienia się pleśni lub celowe ograniczenie ogrzewania w okresie zimowym w celu oszczędności może stanowić powód do natychmiastowego wypowiedzenia (AG Hannover, 31.08.2005, ref. 565 C 15388/04; LG Hagen, 19.12.2007, ref. 10 S 163/07).

Powód 3: Brak wpłaconej kaucji

Jeśli najemca nie uiścił kaucji, a dług z tego tytułu wynosi co najmniej dwukrotność miesięcznego czynszu, właściciel ma prawo do rozwiązania umowy bez wcześniejszego ostrzeżenia (§ 569 ust. 2a BGB).

Powód 4: Przestępstwa i działania niezgodne z prawem

Zachowania naruszające prawo mogą również stanowić podstawę do natychmiastowego zakończenia umowy. Należą do nich m.in.:

• Agresywne zachowanie i groźby wobec wynajmującego lub sąsiadów (AG Berlin-Charlottenburg, 26.08.2021, sygn. 203 C 45/21),
• Oszustwa np. przedstawienie fałszywego zaświadczenia od poprzedniego wynajmującego (BGH, 9.04.2014, sygn. VIII ZR 107/13),
• Kradzież mediów, np. nielegalne podłączenie się do prądu, gazu czy wody,
• Fizyczne napaści i zniewagi, które naruszają bezpieczeństwo innych mieszkańców.

Każda z powyższych sytuacji może prowadzić do natychmiastowego zakończenia najmu, a w skrajnych przypadkach skutkować konsekwencjami prawnymi wobec lokatora.

Skrócenie czasu trwania umowy najmu w Niemczech przez najemcę

Niektóre sytuacje mogą umożliwić najemcy wcześniejsze zakończenie umowy najmu bez konieczności przestrzegania standardowego okresu wypowiedzenia. Okoliczności te są określone w niemieckim prawie najmu i dają prawo do skrócenia umowy w określonych przypadkach.

Prace modernizacyjne i remonty

Planowana przebudowa lub gruntowny remont mieszkania może stanowić podstawę do wcześniejszego zakończenia umowy. Jeśli właściciel poinformuje o konieczności przeprowadzenia znaczących prac modernizacyjnych, najemca ma możliwość rozwiązania umowy w krótszym terminie. Przykładowo, gdy informacja o remoncie zostanie przekazana w kwietniu, umowa może zakończyć się już w maju lub czerwcu.

Podwyżka czynszu

W przypadku wzrostu kosztów najmu, lokator ma prawo do rezygnacji z umowy na koniec kolejnego miesiąca od momentu otrzymania oficjalnego powiadomienia o zmianie wysokości opłat. Zmiana warunków finansowych daje możliwość wcześniejszego zakończenia najmu bez konieczności przestrzegania standardowego okresu wypowiedzenia.

Zagrożenie zdrowia spowodowane warunkami w mieszkaniu

Jeśli w lokalu wystąpią poważne uszkodzenia, takie jak wilgoć czy pleśń, które stanowią zagrożenie dla zdrowia, najemca może ubiegać się o natychmiastowe rozwiązanie umowy. W sytuacji, gdy właściciel nie podejmuje działań mających na celu usunięcie zagrożenia, obowiązek zachowania okresu wypowiedzenia może zostać zniesiony.

Śmierć najemcy

Jeśli wynajmowany lokal był zajmowany przez parę, a jedna z osób umiera, druga strona ma prawo do rezygnacji z umowy najmu w terminie jednego miesiąca. W sytuacji, gdy zmarły najemca mieszkał sam, prawo do rozwiązania umowy przechodzi na członków jego rodziny. Bliscy mogą złożyć wypowiedzenie w standardowym, trzymiesięcznym terminie, jeśli nie są zainteresowani kontynuacją najmu.

Znalezienie nowego najemcy

W przypadku, gdy aktualny lokator znajdzie osobę, która jest gotowa przejąć najem, a właściciel zaakceptuje nowego lokatora przed końcem obowiązującej umowy, dotychczasowy najemca zostaje zwolniony z obowiązku płacenia czynszu za pozostały okres najmu. Ostateczna decyzja w tej kwestii należy do wynajmującego.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube.

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: coffekai