To może zrobić właściciel mieszkania w Niemczech, jeśli najemca zalega mu z czynszem

Termin płatności czynszu w Niemczech 

Zasady dotyczące terminu płatności czynszu w niemieckich umowach najmu lokali mieszkalnych są jasno określone, z czego wynika, że czynsz należy uiszczać z góry, nie później niż do trzeciego dnia roboczego każdego miesiąca. Ta praktyka ma zastosowanie nawet w sytuacjach, gdy terminy te nie są bezpośrednio wskazane w umowie. Podstawa prawna tej procedury wywodzi się z Artykułu 556b Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż płatność za najem miesięczny powinna być dokonywana na początku miesiąca, a dokładnie do trzeciego, roboczego dnia. 

Orzecznictwo Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, szczególnie wyrok z 5 października 2016 roku (sygnatura sprawy VIII ZR 222/15), podkreśla, że za terminowe uważa się dokonanie płatności czynszu w wyznaczonym czasie. Tutaj istotna jest inicjacja transakcji, a nie moment zaksięgowania środków na koncie wynajmującego.

Równie istotne jest wyjaśnienie, co rozumie się przez dni robocze w kontekście płatności czynszu. Według wyroku Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 13 lipca 2010 roku (sygnatura sprawy VIII ZR 129/09), soboty nie są uznawane za dni robocze w zakresie terminowości płatności czynszu.

Rozwiązanie umowy najmu bez okresu wypowiedzenia 

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania w Niemczech bez wypowiedzenia z powodu nieterminowych płatności czynszu jest możliwe, ale wymaga spełnienia określonych warunków. Kluczowe jest tu pojęcie uporczywej nieterminowości, co oznacza, że nieregularne płatności muszą być zarówno stałe, jak i znacząco opóźnione. To, co uznaje się za wystarczającą podstawę do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, jest interpretowane różnie przez sądy.

Zasadniczo, pojedyncza spóźniona płatność czynszu z reguły nie jest uznawana za wystarczający powód do takiego kroku. Podobnie, przypadki wielokrotnych płatności dokonywanych z niewielkim opóźnieniem, na przykład czwartego czy piątego dnia roboczego miesiąca, również nie kwalifikują się do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia.

Jednakże, sytuacja zmienia się, gdy najemca wykazuje znaczną nieregularność w płatnościach. Przykładowo, jeśli najemca opóźnia płatność czynszu co najmniej osiem razy w roku i dokonuje jej dopiero po 12. dniu roboczym miesiąca lub później, wtedy wchodzi w zakres tzw. uporczywej nieterminowości. W takich przypadkach, wynajmujący może uznać, że wywiązywanie się z umowy najmu staje się dla niego nieuzasadnione i może podjąć decyzję o jej rozwiązaniu bez konieczności wypowiedzenia.

Najpierw wymagane ostrzeżenie 

Jednym z kluczowych aspektów możliwości wypowiedzenia umowy najmu bez wypowiedzenia w Niemczech z powodu nieterminowych płatności czynszu, jest konieczność wcześniejszego upomnienia najemcy. To działanie ma na celu dać najemcy szansę na zmianę swojego zachowania i uniknięcie konsekwencji. Mimo że upomnienie może być udzielone ustnie, z punktu widzenia dowodowego zaleca się, aby miało formę pisemną i było dostarczone w sposób umożliwiający jego zweryfikowanie.

W sytuacji, gdy najemca, mimo otrzymania upomnienia, nie dostosuje się do wymagań i nadal będzie opóźniał płatności, wynajmujący może rozważyć wypowiedzenie umowy najmu bez wypowiedzenia już po pierwszej znacząco spóźnionej płatności, dokonanej po upomnieniu. W takim przypadku, szybka reakcja najemcy w postaci terminowej zapłaty czynszu po otrzymaniu upomnienia jest kluczowa. Warto zaznaczyć, że prawo nie przewiduje możliwości uniknięcia rozwiązania umowy poprzez natychmiastową dopłatę czynszu, co jest możliwe w innych okolicznościach (na przykład zgodnie z § 569 ust. 3 nr 2 BGB).

Jest więc istotne, aby najemcy byli świadomi swoich obowiązków i możliwości. Na przykład, jeżeli najemca wie, że będzie w stanie uregulować płatności dopiero w połowie miesiąca, na przykład z powodu terminu otrzymywania wynagrodzenia, powinien to uwzględnić już na etapie zawierania umowy najmu. Po zawarciu umowy, warto również rozważyć zawarcie z wynajmującym dodatkowej umowy uzupełniającej, która uwzględniałaby te okoliczności.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i Twitterze. 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Źródło: anwalt.de
Zdjęcie: depositphotos.com, autor: m.jilapong