Umowa podnajmu mieszkania lub pokoju w Niemczech. Co powinna zawierać?

Czym jest umowa podnajmu w Niemczech? 

Umowa podnajmu w Niemczech jest porozumieniem zawartym pomiędzy głównym najemcą a podnajemcą, które umożliwia tymczasowe korzystanie z nieruchomości przez osobę trzecią. Główna odpowiedzialność za spełnienie warunków wynikających z pierwotnej umowy najmu pozostaje po stronie głównego najemcy, który nadal pozostaje związany zobowiązaniami wobec wynajmującego.

Podnajmowanie mieszkania lub jego określonej części, może w Niemczech znaleźć uzasadnienie w sytuacjach takich jak:

• Krótkotrwały pobyt za granicą, często wynikający z relokacji zawodowej.
• Potrzeba redukcji kosztów poprzez wynajem niewykorzystywanej części mieszkania.
• Organizacja wspólnego zamieszkania, na przykład w ramach tzw. mieszkań dzielonych (WG).

Umowa podnajmu w Niemczech charakteryzuje się tym, że jej stronami są najemca - osoba, która posiada pierwotną umowę z właścicielem nieruchomości na najem nieruchomości osobie trzeciej. Następnie podnajemca podpisuje umowę z najemcą, będąc osobą korzystającą z podnajmowanego mieszkania lub jego określonej części - na przykład, pokoju. 

Prawo do podnajmu mieszkania lub pokoju w Niemczech 

Zasady dotyczące podnajmu w Niemczech określone są w artykule 540 niemieckiego Kodeksu Cywilnego. Każdy przypadek podnajmu wymaga uzyskania zgody właściciela nieruchomości. Najlepiej, aby zgoda taka została zawarta już w podstawowej umowie najmu, jednak w wielu sytuacjach niezbędne będzie sporządzenie do istniejącej umowy odrębnego aneksu. Niektórzy wynajmujący decydują się także na zawarcie odrębnej umowy. 

Obowiązkiem głównego najemcy jest poinformowanie właściciela o osobie, która zamieszka na zasadzie podnajmu. Nie ma natomiast obowiązku ujawniania przychodów osiąganych z tego tytułu ani dostarczania dokumentacji finansowej. Wynajmujący nie ma prawa żądać takich informacji.

Podnajem krótkoterminowy, w tym wynajem turystom za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, jest zabroniony bez wyraźnej zgody wynajmującego. Ponadto od lutego 2023 roku wprowadzono ograniczenia w najmie krótkoterminowym, w wybranych lokalizacjach - wcześniej trzeba uzyskać na to zgodę od odpowiedniego organu. Do takich miejsc należą:

• Badenia-Wirtembergia (m.in. Stuttgart, Fryburg, Heidelberg, Konstancja),
• Bawaria (Monachium, Puchheim),
• Berlin,
• Brandenburgia (Poczdam),
• Brema (wybrane dzielnice),
• Hamburg,
• Meklemburgia-Pomorze Przednie,
• Dolna Saksonia (Lüneburg, Getynga, Wyspa Norderney),
• Nadrenia Północna-Westfalia (Kolonia, Bonn, Düsseldorf, Dortmund, Münster),
• Nadrenia-Palatynat,
• Saksonia,
• Szlezwik-Holsztyn,
• Turyngia.

Wysokość kar za nielegalny podnajem krótkoterminowy w Niemczech może wynosić od 50 000 do 500 000 euro, w zależności od przepisów obowiązujących w danym kraju związkowym. 

Umowa podnajmu w Niemczech. Co powinna zawierać?

Sporządzenie pisemnej umowy podnajmu w Niemczech jest kluczowe dla zapewnienia jasnych zasad współpracy między głównym najemcą a podnajemcą. Taki dokument reguluje prawa i obowiązki obu stron oraz minimalizuje ryzyko potencjalnych konfliktów. Aby umowa spełniała wymagania formalne i była w pełni przejrzysta, powinna zawierać określone zapisy.

Najważniejszym jest uwzględnienie danych stron umowy. Wymagane są pełne imiona i nazwiska, a także aktualne adresy głównego najemcy oraz podnajemcy. Dzięki temu nie ma wątpliwości co do tożsamości stron zawierających porozumienie.

Niezbędne jest także szczegółowe opisanie wynajmowanej przestrzeni. Powinno być jasno określone, które pomieszczenia podlegają podnajmowi oraz czy części wspólne, takie jak kuchnia, łazienka czy salon, mogą być użytkowane przez podnajemcę.

Ważnym punktem jest również wskazanie okresu podnajmu. Umowa powinna precyzować, czy podnajem ma charakter tymczasowy, np. na czas nieobecności głównego najemcy, czy jest zawarty na czas nieokreślony.

Kolejnym elementem jest określenie wysokości czynszu oraz ewentualnych kosztów dodatkowych. Dokument powinien wyraźnie wskazywać, jakie opłaty są wliczone w cenę, np. za media, oraz jak i kiedy należy dokonywać płatności. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku kaucji. Jej wysokość powinna być dokładnie określona. Ponadto, obie strony muszą ustalić, kiedy pieniądze z kaucji mogą zostać potrącone oraz jak wygląda procedura ich zwrotu. 

W umowie należy także uwzględnić obowiązki podnajemcy związane z użytkowaniem mieszkania lub jego określonej części - np. pokoju. Przykładem mogą być zasady dotyczące utrzymania porządku, przestrzegania godzin ciszy nocnej czy inne wewnętrzne regulaminy ustalone przez głównego najemcę.

Na koniec należy uwzględnić sposoby rozwiązania umowy - te powinny zawierać informację o terminach oraz warunkach wypowiedzenia, aby żadna ze stron nie była zaskoczona nagłym zakończeniem podnajmu.

Podsumowanie kluczowych zapisów w umowie podnajmu w Niemczech:

• Dane stron umowy: pełne imiona i nazwiska, adresy głównego najemcy i podnajemcy.
• Opis wynajmowanej przestrzeni: wskazanie pomieszczeń objętych podnajmem oraz części wspólnych.
• Okres najmu: tymczasowy lub stały charakter podnajmu.
• Czynsz i koszty dodatkowe: wysokość opłat i ich zakres.
• Obowiązki podnajemcy: zasady użytkowania mieszkania i przestrzegania regulaminów.
• Kaucja: kwota, opis jej przeznaczenie oraz warunki zwrotu.
• Rozwiązanie umowy: terminy oraz warunki wypowiedzenia.

Taki dokument pozwala jasno określić oczekiwania stron oraz minimalizuje ryzyko sporów związanych z podnajmem.

Umowa podnajmu: Prawa i obowiązki najemcy oraz podnajemcy w Niemczech 

Główny najemca pełni rolę bezpośredniego partnera umownego wynajmującego i odpowiada za realizację zobowiązań wynikających z pierwotnej umowy najmu. Do jego podstawowych obowiązków należy uiszczanie całej kwoty czynszu, nawet w przypadku opóźnień lub braku płatności ze strony podnajemcy. Dodatkowo, główny najemca zobowiązany jest do zapewnienia, że podnajemca przestrzega zasad ustalonych dla mieszkańców budynku, takich jak regulaminy dotyczące ciszy nocnej, utrzymania porządku czy korzystania z części wspólnych.

Wszelkie szkody powstałe z winy podnajemcy obciążają głównego najemcę, który ponosi pełną odpowiedzialność wobec wynajmującego za ich naprawę. Oznacza to konieczność dbania o to, aby osoba korzystająca z wynajmowanej przestrzeni nie naruszała warunków ustalonych w głównej umowie.

Podnajemca zyskuje prawo do korzystania z wynajmowanej przestrzeni zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie podnajmu. Jest zobowiązany do terminowego regulowania opłat za podnajem oraz do odpowiedzialnego użytkowania wynajętych pomieszczeń, co obejmuje dbałość o ich stan techniczny i czystość. Oprócz tego podnajemca musi przestrzegać zasad obowiązujących w mieszkaniu czy budynku, takich jak cisza nocna lub zakaz przechowywania niebezpiecznych przedmiotów.

W relacjach prawnych podnajemca nie ma bezpośredniego kontaktu z wynajmującym mieszkanie (właścicielem nieruchomości - przyp. redakcji). W rezultacie nie może domagać się żadnych roszczeń wynikających z pierwotnej umowy najmu, ponieważ jego prawa i obowiązki są ograniczone wyłącznie do umowy zawartej z głównym najemcą.

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter).

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: pikselstock
Źródło: anwalt.de