Wynajem czy kupno nieruchomości w Niemczech? Tak sprawdzisz, co się bardziej opłaca
Wzrost czynszów i korzystne oprocentowanie kredytów hipotecznych w ostatnich latach stawia przed wieloma osobami planującymi zamieszkanie na stałe w Niemczech pytanie, czy wynajmować czy kupować nieruchomość?
Dla wielu osób w Niemczech korzystających z najmu, pytanie o zakup własnej nieruchomości pojawia się w momencie przeglądania wyciągu z banku. Dlaczego? Ponieważ koszty związane z mieszkaniem często stanowią największy wydatek w budżecie i pochłaniają najwięcej z zarobionych pieniędzy. Warto zatem zastanowić się, czy nie jest to okazja do inwestycji, która przyniesie nie tylko komfort mieszkania, ale także szansę na budowę własnego kapitału.
Ceny nieruchomości w ostatnich latach poszły w górę
Wartość nieruchomości w różnych miastach i regionach Niemiec znacząco poszybowała w górę w ostatnich latach. Przykładowo, w siedmiu największych miastach ceny mieszkań podwoiły się w okresie od 2010 roku do końca 2021 roku. Nawet osoby z przeciętnymi lub wyższymi dochodami napotykają na trudności w spełnieniu swoich marzeń o własnym lokum. Z drugiej strony, jeśli trafi się atrakcyjna oferta na wsi lub w mniejszym mieście, wiele osób zaczyna się zastanawiać, czy inwestycja w nieruchomość ma sens w dłuższej perspektywie.
To, czy lepiej jest wynajmować czy kupować mieszkanie lub dom, zależy od wielu czynników, nie tylko od miesięcznego czynszu czy poziomu zainteresowania rynkiem nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że wiele z tych czynników można wyrazić w liczbowych danych, takich jak odsetki od kapitału własnego. Jednak inne kwestie zależą od osobistych preferencji i planów życiowych. W trakcie podejmowania decyzji o wynajmie lub zakupie, istotne jest zrozumienie, gdzie mogą kryć się pułapki w krótkim okresie czasu oraz co ma rzeczywiste znaczenie w dłuższej perspektywie, ponieważ to wiąże się ze zobowiązaniami finansowymi na wiele lat, pod warunkiem, że zakup nieruchomości jest finansowany z kredytu.
Kluczowe pytania przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w Niemczech
Zanim podjęta zostanie decyzja związana z zakupem nieruchomości na własność, warto zastanowić się nad tym, czy faktycznie widzimy siebie w roli przyszłego właściciela, czy nadal chcemy pozostać najemcą. Ten dylemat jest szczególnie ważny dla mieszkańców apartamentowców, gdzie właściciele i najemcy dzielą wspólną przestrzeń, doświadczając różnic w podejściu do życia w tym samym budynku. Dla niektórych, opłacanie czynszu i kosztów utrzymania jest wyzwaniem, podczas gdy inni narzekają na wzrastające koszty, brak napraw i rosnące czynsze.
Obie strony, zarówno właściciele jak i najemcy, podkreślają różnice w korzyściach płynących z ich wyboru. Właściciele często czują, że budują swój majątek poprzez regularne wpłaty do banku, podczas gdy najemcy wskazują na to, że opłacając miesięczny czynsz, pokrywają wszystkie koszty użytkowania mieszkania. W przypadku awarii lub konieczności naprawy, nie muszą sami zajmować się tymi sprawami, lecz mogą kontaktować się z właścicielem lub zarządcą.
Zakup nieruchomości na własność w Niemczech, to nowe zobowiązania
Argument, że posiadanie własnego domu lub mieszkania daje większą niezależność, jest często podnoszony, ale nie zawsze jest on zgodny z rzeczywistością. Z jednej strony, zakup nieruchomości eliminuje zależność od wynajmującego, ale w takim wypadku trzeba liczyć się z innymi zobowiązaniami do których należy przede wszystkich spłata kredytu hipotecznego, uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej i dbanie o dobre relacje z sąsiadami, które będą wpływać na ich życie przez wiele lat. Ponadto, posiadanie nieruchomości wiąże się z koniecznością regularnej opieki i konserwacji, co może wymagać stałego zaangażowania i dbałości o majątek.
Nie tylko stawki czynszu trzeba brać pod uwagę
Rozważając wynajem lub zakup domu bądź mieszkania w Niemczech, naturalnym krokiem jest porównanie miesięcznych wydatków na czynsz z potencjalnymi kosztami kredytu po zakupie. Jeśli rata kredytu nie przewyższa obecnego czynszu, to wydaje się, że warto rozważyć zakup własnego lokum.
W celu dokładnej oceny sytuacji, trzeba jednak sięgnąć po więcej informacji do analizy. W końcu, zarówno czynsz, jak i stawki kredytowe, to tylko część większej układanki. Proces finansowania nieruchomości to zazwyczaj zobowiązanie na kilka dekad, a to oznacza, że trzeba spojrzeć dalej niż na chwilę obecną, mając na uwadze zmieniające się warunki rynkowe, w tym szczególnie te związane z rynkiem pracy.
Stopy procentowe
Od czasu globalnego kryzysu finansowego w 2008 roku, obserwowany jest trend spadających stóp procentowych, co z kolei wpływa na wzrost popytu na nieruchomości w Niemczech. W gruncie rzeczy jest to dobra wiadomość dla sprzedawców, brokerów, deweloperów i banków. Każdy z nich odnosi korzyści z tych transakcji. Jednak, dla potencjalnych nabywców sytuacja jest bardziej skomplikowana. Wzrost cen nieruchomości oznacza, że kupujący muszą ponieść większe koszty, zwiększyć swoje zadłużenie i zmierzyć się z ryzykiem ewentualnych podwyżek stóp procentowych w przyszłości. Co więcej, spadek popytu w przyszłości może wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości, a po latach w przypadku sprzedaży może się okazać, że inwestycja nie była aż tak opłacalna.
Niskie stopy procentowe mogą również skutkować rozbieżnością między stawkami czynszów a cenami zakupu. Wielu wynajmujących zastanawia się nad zakupem, zwłaszcza gdy przeprowadzają się do nowego miejsca. W takich sytuacjach czynsze zazwyczaj rosną wolniej niż ceny nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby nie tylko porównywać stawki miesięcznego czynszu do miesięcznych rat kredytu, ale także uwzględnić proporcję rocznych czynszów do cen oferowanych nieruchomości w danym regionie, w którym ma być dokonany zakup.
Co jest bardziej opłacalne: wynajem, czy zakup nieruchomości w Niemczech?
W poszukiwaniu własnego domu lub mieszkania, potencjalni kupujący mają często określone preferencje dotyczące lokalizacji. W większych miastach wybierają te dzielnice, które dobrze znają lub uważają za atrakcyjne. Jednak, zarówno czynsze, jak i ceny zakupu nieruchomości w tych różnych częściach miasta mogą znacząco się różnić. Dlatego, aby ocenić, czy zakup czy wynajem jest bardziej opłacalny w wybranej lokalizacji, kluczowe jest dokładne porównanie nieruchomości, które są jak najbardziej zbliżone do siebie pod względem wielkości, wieku, standardu wykończenia, dostępności do infrastruktury czy popularności danej dzielnicy. Następnie trzeba przyjrzeć się temu, jak kształtują się czynsze w tej lokalizacji, dla podobnej nieruchomości.
Zostając przy czynszu, trzeba opierać się zawsze na aktualnych danych, a nie na danych z lat poprzednich. Kluczowym wskaźnikiem, na który trzeba zwrócić uwagę, jest czynsz podstawowy, czyli suma, którą najemca musiałby płacić bez uwzględniania dodatkowych opłat czy kosztów eksploatacyjnych. Następnie trzeba obliczyć stosunek ceny zakupu do rocznego czynszu najmu nieruchomości.
Przyjrzyjmy się przykładowi opisanemu przez specjalistyczny serwis finanztip.de. Mieszkanie o powierzchni 100 metrów kwadratowych jest dostępne za 240 000 euro. Cena podstawowego czynszu wynosi 10 euro za metr kwadratowy, co przekłada się na miesięczny koszt w wysokości 1000 euro. W skali roku, to daje nam 12 000 euro rocznie. Teraz, aby ocenić opłacalność zakupu, trzeba obliczyć stosunek ceny zakupu do rocznego czynszu.
W tym przypadku, cena zakupu wynosi 20-krotność rocznego czynszu (240 000 euro / 12 000 euro), co jest relatywnie niskim współczynnikiem. Oznacza to, że nieruchomość jest stosunkowo ekonomiczna w zakupie w porównaniu do płacenia czynszu.
Warto zaznaczyć, że ogólna zasada mówi, że nieruchomości, których cena zakupu wynosi do 20-krotności rocznego czynszu w Niemczech, są atrakcyjniejsze cenowo w porównaniu do wynajmu. Jednak, jeśli współczynnik ten przekracza 25-krotność, może to sugerować, że zakup jest stosunkowo droższy w porównaniu do wynajmu.
Trzeba pamiętać o różnicach w regionach
Niezależnie od tego, czy nieruchomość kupowana jest w Niemczech po korzystnej cenie ważne jest, aby spojrzeć nieco w przyszłość. Średni i długi okres czasu przyniesie zmiany na rynku nieruchomości, w szczególności w miastach, gdzie ceny nieruchomości rosną.
Warto również zwrócić uwagę na demografię jako istotny czynnik. Mniejsza liczba mieszkańców w danym regionie oznacza mniejsze zapotrzebowanie na przestrzeń mieszkaniową. Starzejące się społeczeństwo również wpływa na popyt na nieruchomości, ponieważ wiele starszych osób może zdecydować się na mniejsze mieszkania.
Dodatkowo, różnice między miastami a regionami będą prawdopodobnie pogłębiać się w nadchodzących dziesięcioleciach. Dynamiczne miejsca z dużą liczbą imigrantów staną w kontraście do regionów o malejącej liczbie mieszkańców, co wskazują dane Fundacji Bertelsmanna, a to z kolei wpłynie na różne perspektywy związane z odsprzedażą nieruchomości po 10, 20, czy nawet 30 latach.
W atrakcyjnych regionach nieruchomości prawdopodobnie utrzymają co najmniej swoją wartość nominalną, nawet jeśli wzrośnie podaż. Jednak w niemieckich regionach o malejącej populacji sprzedaż starszych nieruchomości może stać się wyzwaniem. Dlatego, zwłaszcza w przypadku rozważania zakupu nieruchomości na wsi, warto zastanowić się, czy za 20 czy 30 lat znajdą się nabywcy gotowi inwestować w tym miejscu, jeśli zapadnie decyzja o zmianie miejsca zamieszkania.
Pułapki zakupu nieruchomości na własność
W życiu zdarzają się różne niespodziewane sytuacje, które mogą wpłynąć na sytuację finansową i prowadzić do trudnych decyzji. Separacje, utrata pracy lub nagła zmiana lokalizacji pracy to tylko kilka przykładów. W takich momentach właściciele nieruchomości często znajdują się w sytuacji, gdzie muszą podjąć decyzję dotyczącą swojego majątku.
Jeśli te zmiany zachodzą w ciągu kilku pierwszych lat po zakupie nieruchomości, sytuacja może stać się bardziej skomplikowana. Właściciel może znaleźć się w sytuacji, gdzie utrzymanie nieruchomości staje się obciążeniem finansowym, a przymusowa sprzedaż może prowadzić do strat. Warto także pamiętać, że krótkotrwała sprzedaż nieruchomości może wpłynąć na obniżenie jej wartości, ze względu na dodatkowe koszty związane z transakcją.
Zakup czy wynajem mają swoje wady i zalety
Kupno nieruchomości na własność w Niemczech w dużej mierze zależy nie tylko od sytuacji finansowej. Często emocje i poczucie niezależności wpływa na podjęcie decyzji o zakupie. Natomiast te czynniki nie powinny całkowicie przesłaniać aspektów podejmowanej decyzji.
Zakup nieruchomości po zbyt wygórowanej cenie może prowadzić do znacznej utraty kapitału w dłuższej perspektywie czasu, pamiętając że biorąc hipotekę, zobowiązanie wobec banku pozostaje na wiele lat. Z drugiej strony, kupując mądrze i za dobrą cenę, można zbudować własny majątek, gdzie w najgorszym wypadku taką nieruchomość można wynająć lub sprzedać. Dodatkowym atutem jest także swego rodzaju niezależność.
Zostając przy najmie, zyskuje się większą elastyczność działania. Oznacza to, że nie trzeba martwić się o koszty utrzymania nieruchomości, ponieważ te spoczywają na wynajmującym. Dodatkowo zlecanie napraw wszelkich usterek także leży po jego stronie. W przypadku, gdy zajdzie potrzeba zmiany miejsca pracy wraz z relokacją do innego miasta, można rozwiązać umowę najmu. Podobnie wygląda sytuacja z nagłym pojawieniem się choroby, gdzie w przypadk. Dlatego ważne jest, aby uwzględnić przewidywane zmiany życiowe oraz długoterminowe plany.
Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, YouTube i Twitterze.
Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de.
Wróć na stronę główną MyPolacy.de
Źródło: finanztip.de
Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: .shock
Przekazanie kluczy do wynajmowanego mieszkania w Niemczech. Kiedy i jak?
Kurzarbeitergeld, czyli dodatek za pracę w niepełnym wymiarze godzin. Jak działa?



