Wynajem mieszkania: Jakie pułapki kosztowe czekają najemcę i czego nie powinien płacić?

Ogrzewanie czy ubezpieczenie to tylko dwa z wielu kosztów bieżących, jakimi właściciele nieruchomości mogą się dzielić z najemcami. W praktyce budzi to sporo kontrowersji, ponieważ w wielu przypadkach w trakcie naliczania kosztów operacyjnych pojawiają się błędy. Często rozliczane są opłaty, które w rzeczywistości nie powinny być zaliczane do kosztów operacyjnych. Jutta Hartmann z Niemieckiego Stowarzyszenia Najemców wyjaśniła budzące najwięcej niejasności kwestie.

Do kiedy należy otrzymać rozliczenie za media?

Wynajmujący nie może przekroczyć 12-miesięcznego terminu po zakończeniu okresu rozliczeniowego, jeśli chodzi o złożenie oświadczenia. Zazwyczaj okres ten odpowiada rokowi kalendarzowemu. W praktyce oznacza to, że rozliczenie za 2020 rok musi trafić do najemcy najpóźniej w sylwestra w 2021 roku. Jeżeli najemca go nie otrzymał, wówczas wynajmujący nie może już żądać od najemcy dodatkowych opłat.

Wpłacona przez wynajmującego kaucja nie wpływa na tak zwany okres prekluzyjny. Oznacza to, że najemca może żądać zwrotu wpłaconych na początku wynajmu pieniędzy, nawet jeśli doszło do opóźnienia w rozliczeniu.

W jakich sytuacjach najczęściej dochodzi do błędnego rozliczania kosztów operacyjnych?

Jedną z pozycji kosztowych, która często jest mylona jest stanowisko dozorcy. Zgodnie z obowiązującymi zasadami, do osoby na tym stanowisku należą takie obowiązki, jak utrzymanie czystości i porządku w ogrodzie czy sprzątanie klatki schodowej. Jeżeli koszty te są rozliczane indywidualnie, mimo że jest dozorca, należy to odpowiednio skorygować. W przeciwnym razie najemca jest narażony na ponoszenie podwójnych kosztów.

Ponadto nierzadko dochodzi do przerzucania kosztów administracyjnych, takich jak wydatki na zarządzanie nieruchomościami, opłaty bankowe i pocztowe czy rachunek za telefon. Koszty te jednak nigdy nie są kosztami eksploatacyjnymi, więc najemca nie musi ich płacić, niezależnie od treści umowy najmu. Najemca nie ponosi także kosztów naprawy, które zawsze leżą w gestii wynajmującego i nie stanowią kosztów operacyjnych.

Co w sytuacji, gdy dojdzie do błędnego rozliczenia?

Jeżeli najemca dopatrzy się błędów w rozliczeniu i udowodni, że niektóre koszty są zawyżone lub błędnie sklasyfikowane i nie powinien ich płacić zgodnie z umową najmu, musi powiadomić o tym wynajmującego do końca 12 miesiąca po dokonaniu ostatniej zapłaty na jego rzecz. Po upływie tego terminu nie można już kwestionować rozliczenia za media.

12-miesięczny okres "sprzeciwu" nie oznacza jednak, że najemca powinien zawsze czekać tak długo na załatwienie sprawy. Jest to jedynie termin, w którym ma możliwość złożenia reklamacji. Każdorazowo najemca powinien sprawdzić rachunek za media tuż po jego otrzymaniu i jak najszybciej zgłosić wynajmującemu wszelkie nieprawidłowości.

Czym jest klauzula drobnych napraw w umowie najmu?

W niektórych umowach najmu może znaleźć się klauzula drobnych napraw, zgodnie z którą takie naprawy, jak wymiana fug czy cieknącego kranu może zostać dokonana przez najemcę, a nie przez właściciela. Ważne jednak jest to, aby była to "niewielka" naprawa, czyli taka, której całkowity koszt nie przekracza kwoty od 75 do 120 euro. Konkretny koszt może w tym przypadku być jednak różny.

Wraz z zapisem na ten temat w umowie musi się również pojawić informacja o górnej granicy wszelkich napraw. Rzeczoznawcy twierdzą, że nie może ona przekraczać 6-8% rocznego czynszu brutto. Wszelkie inne naprawy, których koszt przekroczy wspomniane 75-120 euro nie mogą zostać uznane jako drobne, a tym samym nie może ich dokonać najemca. Warto także wspomnieć, że naprawy te dotyczą tych elementów, do których najemca ma dostęp i prowadzi do ich zużywania. Są to więc elementy instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej, urządzenia grzewcze i kuchenne czy zamki do okien.

Jak wygląda kwestia malowania wynajmowanego mieszkania?

Przedmiotem wielu sporów było również to, do kogo należy obowiązek malowania wynajmowanego mieszkania. Sprawa wyjaśniła się w lipcu 2020 roku, kiedy to Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) orzekł w sprawie tego, kto powinien ponosić koszty remontu. Już w 2015 roku BGH orzekł, że najemca nie musi wykonywać remontu na własny koszt, jeśli wprowadza się do mieszkania. W 2020 roku z kolei ustalono, że obowiązek ten powinien spoczywać połowicznie zarówno na właścicielu mieszkania, jak i najemcy. Co ważne, w umowie najmu można umówić się na inny podział.

Dodatkowo najemcy mają prawo zażądać od właściciela mieszkania dokonania remontu, ale tylko w sytuacji, gdy lokator pokryje połowę kosztów. W trakcie trwania umowy najmu najemca może także żądać napraw i remontów, które obciążają właściciela. Sam jest jednak zobowiązany do wykonania i pokrywania kosztów w sytuacjach, gdy sam doprowadził do usterki lub zniszczenia. To samo dotyczy malowania ścian.

Źródło: n-tv.de, opracowanie własne / Zdjęcie: depositphotos.com, autor: Steklo_KRD