Wynajem mieszkania w Niemczech i dodatkowe koszty obciążające najemcę

Podatek od nieruchomości w Niemczech przy wynajmie 

Podatek od nieruchomości należy do cyklicznych opłat publicznych związanych z posiadaniem nieruchomości, co pozwala właścicielowi przenieść jego koszty na najemcę. Stawka tego podatku zależy od decyzji władz gminnych oraz podstawy podatku ustalonej przez odpowiedni urząd skarbowy. W sytuacji, gdy wynajmujący otrzyma dodatkowe zobowiązanie podatkowe, istnieje możliwość obciążenia najemcy kosztami nawet po upływie okresu rozliczeniowego, pod warunkiem, że opóźnienie nie wynika z winy wynajmującego. Średni koszt podatku od nieruchomości w Niemczech przy wynajmie wynosi około 18 centów za metr kwadratowy. 

Koszty eksploatacji windy w wynajmowanej nieruchomości 

Koszty związane z obsługą windy mogą być uwzględniane w kosztach dodatkowych obciążających najemców. W szczególności obejmują one wydatki na zużycie energii elektrycznej, monitoring, konserwację windy oraz okresowe audyty, które przeprowadza się co dwa lata. 

Ponieważ te opłaty są rozdzielane między wszystkich najemców, niższe koszty ponoszą osoby mieszkające w budynku, w którym ulokowanych jest więcej najemców. Nawet mieszkańcy parteru, którzy nie korzystają z windy, muszą ponosi koszty eksploatacji windy, jeśli jest to przewidziane w umowie najmu (BGH VIII ZR 103/06). 

Naprawy windy nie kwalifikują do ich pokrycia przez najemcę. Średnio, miesięczny koszt eksploatacji windy w Niemczech wynosi około 16 centów za metr kwadratowy.

Wywożenie śmieci i sprzątanie ulic

Koszty związane z wywozem śmieci mogą zostać przeniesione na najemcę. Obejmują one m.in. wydatki ponoszone przez właściciela nieruchomości w związku wywożeniem śmieci oraz eksploatację zsypów. Oprócz tego, najemca pokrywa także wywóz śmieci wielkogabarytowych. 

Średni koszt, jaki ponosi najemca z tytułu wywozu śmieci wynosi w Niemczech średnio 18 centów za metr kwadratowy miesięcznie. Oprócz tego, możliwe jest przeniesienie na najemców opłat za sprzątanie ulic w obrębie wynajmowanej nieruchomości. W przypadku zlecenia firmie sprzątającej usług odśnieżania, również te koszty mogą zostać przeniesione na najemcę. Jeśli jednak najemcy będą zobowiązani do samodzielnego dbania o czystość ulic czy jej odśnieżania, koszt tej usługi nie może stanowić dla nich obciążenia finansowego. 

Koszty sprzątania budynku 

Koszty związane z utrzymaniem czystości w budynku obejmują sprzątanie wspólnych przestrzeni użytkowanych przez najemców. Mowa jest tutaj wejściu do budynku, klatce schodowej, korytarzu, piwnicy, pomieszczeń na poddaszu, pralni czy windzie. Te koszty mogą zostać przerzucone na najemcę z wyłączeniem jednorazowych prac porządkowych, na przykład po wykonanym remoncie przez właściciela nieruchomości. Jeśli w budynku częściej pojawiają się zabrudzenia lub graffiti, wydatki związane z ich usunięciem mogą zostać doliczone do kosztów dodatkowych. Średni, miesięczny koszt sprzątania budynków wynosi w Niemczech około 16 centów za metr kwadratowy.

Koszty utrzymania terenów zielonych wokół wynajmowanej nieruchomości w Niemczech 

Koszty związane z utrzymaniem terenów zielonych, na podstawie umowy najmu, mogą zostać przeniesione na najemcę jako część dodatkowych opłat. Dotyczy to m.in. pielęgnacji ogrodów, odnawiania roślinności, konserwacji placów zabaw, w tym wymiany piasku, oraz utrzymania porządku na placach, wejściach i podjazdach. Brak prawa do korzystania z ogrodu przez najemców nie wyklucza możliwości obciążenia ich dodatkowymi kosztami. Średnia miesięczna opłata za utrzymanie terenów zielonych wynosi w Niemczech 10 centów za metr kwadratowy.

Koszty napraw i konserwacji 

Koszty napraw i konserwacji obejmują wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości w pełnej funkcjonalności oraz usuwaniem usterek wynikających z naturalnego zużycia, starzenia się materiałów lub wpływu warunków atmosferycznych na nieruchomość. Przeniesienie pełnej odpowiedzialności za te wydatki na najemcę jest niedozwolone, jednak właściciel nieruchomości może w określonych przypadkach, wprowadzić ustaloną, stałą kwotę, która będzie uwzględniona w dodatkowych opłatach. 

Oświetlenie powierzchni wspólnych w wynajmowanej nieruchomości w Niemczech 

Koszty energii elektrycznej związane z oświetleniem przestrzeni wspólnych oraz pomieszczeń wchodzą w skład kosztów dodatkowych, które można rozdzielić między najemców. 

Koszty energii zużywanej na oświetlenie zewnętrzne np. otoczenia wokół nieruchomości, również mogą być wliczone do kosztów dodatkowych. Średnie miesięczne opłaty w Niemczech wynoszą około 0,05 centa za metr kwadratowy energii elektrycznej. Wymiana bezpieczników czy żarówek pozostaje jednak w gestii wynajmującego i to on ponosi koszty. 

Ciepła woda i ogrzewanie w wynajmowanym mieszkaniu 

Koszty ogrzewania i ciepłej wody stanowią istotny element dodatkowych kosztów, które są przerzucane na najemców w Niemczech. W odróżnieniu od innych kosztów eksploatacyjnych, te muszą być rozliczane co najmniej w 50% na podstawie indywidualnego zużycia każdego najemcy. Pozostała część, jak w przypadku innych wydatków operacyjnych, jest dzielona proporcjonalnie między wszystkich najemców w zależności od powierzchni użytkowej wynajmowanego mieszkania. Z danych wynika, że koszty te są najwyższe, a najemcy w Niemczech muszą liczyć się z wydatkiem od 0,73 do 1,98 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Koszty zimnej wody 

Koszty związane z zimną wodą mogą być w pełni przeniesione na najemców przez wynajmującego. Indywidualne zużycie wody ma znaczenie jedynie w sytuacji, gdy każde mieszkanie jest wyposażone w oddzielne liczniki. W przeciwnym razie, całkowite zużycie wody w budynku jest mierzone za pomocą głównego licznika, a następnie rozdzielane pomiędzy lokatorów. Poza tym, wynajmujący może doliczyć koszty utrzymania sieci wodociągowej, uzdatniania wody oraz obsługi liczników, w tym ich odczytu i kalibracji. Średni miesięczny koszt zimnej wody i odprowadzania ścieków w Niemczech wynosi 34 centy za metr kwadratowy.

Przerzucanie na najemców w Niemczech dodatkowych kosztów z kilku lat wstecz 

Nie jest możliwe przeniesienie na najemców w Niemczech dodatkowych kosztów z kilku lat wstecz, nawet jeśli te kwalifikują się do uwzględnienia w kosztach dodatkowych. 

Jeżeli wynajmujący nie rozliczy tych kosztów w określonym terminie, traci prawo do dochodzenia zaległych opłat. Zgodnie z § 556 III niemieckiego kodeksu cywilnego, wynajmujący ma 12 miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego na obciążenie najemców w Niemczech dodatkowymi kosztami. Po upływie tego czasu wszelkie roszczenia ulegają przedawnieniu. 

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter).

Masz temat, który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de. 

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: FabioBalbi 
Źródło: mieterengel.de