Wynajem mieszkania w Niemczech i koszty eksploatacyjne. Kiedy nie trzeba płacić?

Czym dokładnie są koszty eksploatacyjne przy najmie w Niemczech? 

Koszty eksploatacyjne znane w Niemczech jako Nebenkosten, związane są z eksploatacją nieruchomości i są ujmowane są w rachunkach za media, ale nie są wliczane do wysokości miesięcznego czynszu. Ich rozliczenie następuje raz w roku, gdy wynajmujący otrzymuje szczegółowe zestawienie kosztów na zakończenie okresu rozliczeniowego. Na tej podstawie przekazywane jest wezwanie do uregulowania należności najemcy. 

Dodatkowe koszty obejmują rzeczywiste wydatki poniesione na utrzymanie lokalu i są kalkulowane przez właściciela nieruchomości. W dokumencie rozliczeniowym uwzględnia się zarówno wysokość zużycia mediów, jak i sposób podziału kosztów pomiędzy lokatorów, co ma szczególne znaczenie w przypadku mieszkań wynajmowanych przez więcej niż jedną osobę.

Co obejmują koszty eksploatacyjne w Niemczech? 

Opłaty eksploatacyjne w Niemczech obejmują szereg kosztów związanych z użytkowaniem nieruchomości i są doliczane do rachunków za media. Wśród nich znajdują się: 

• Ogrzewanie – rozliczane według zużycia
• Woda – w tym koszty podgrzewania
• Odprowadzanie ścieków
• Zagospodarowanie wód deszczowych
• Uzdatnianie wody – często określane jako opłata miejska (kommunale Gebühr)
• Wywóz odpadów komunalnych
• Sprzątanie klatek schodowych oraz terenów wokół budynku
• Podatek od nieruchomości
• Zwalczanie szkodników – deratyzacja, dezynsekcja
• Usługi kominiarskie
• Zużycie energii elektrycznej – dotyczące części wspólnych budynku
• Konserwacja i utrzymanie wind
• Obsługa i przeglądy sprzętu przeciwpożarowego
• Koszty utrzymania pomieszczeń wspólnych – np. suszarni, piwnic
• Materiały eksploatacyjne i opłaty związane z ich użytkowaniem

Podział tych kosztów zależy od liczby mieszkańców lub powierzchni mieszkania, o ile umowa najmu nie określa innego sposobu ich rozliczania. W przypadku podgrzewania wody, w słabo ocieplonych budynkach, od 50 do 70 proc. kosztów jest naliczane na podstawie rzeczywistego zużycia.

Kiedy najemca w Niemczech nie musi płacić kosztów eksploatacyjnych? 

Najemcy w Niemczech nie zawsze są zobowiązani do ponoszenia dodatkowych kosztów. Istnieje kilka sytuacji, w których opłaty te nie mogą zostać na nich przeniesione, a wszelkie obciążenia finansowe pozostają po stronie właściciela nieruchomości.

Brak odpowiedniego zapisu w umowie

Dodatkowe opłaty mogą być naliczane jedynie wtedy, gdy jasno określono to w umowie najmu. W sytuacji, gdy ta nie zawiera stosownego postanowienia, dodatkowe koszty eksploatacyjne musi pokryć wynajmujący. Najemca ogranicza się wówczas do regulowania wyłącznie podstawowego czynszu. 

Czynsz ryczałtowy

Niektóre umowy najmu w Niemczech przewidują zastosowanie tzw. czynszu ryczałtowego, w ramach którego wszystkie dodatkowe koszty eksploatacyjne są już uwzględnione w ustalonej kwocie. W takich przypadkach nie jest przygotowywane osobne zestawienie kosztów, a wynajmujący nie może domagać się dodatkowych dopłat.

Nieprawidłowe lub spóźnione rozliczenie

Właściciel nieruchomości ma obowiązek przedstawić szczegółowe zestawienie kosztów w ciągu roku od zakończenia okresu rozliczeniowego. Jeśli dokument nie zostanie dostarczony w terminie lub zawiera błędy, najemca ma prawo odmówić zapłaty.

Uwzględnienie nieprawidłowych kosztów

Przepisy jasno określają, jakie wydatki mogą zostać przeniesione na lokatorów. Należą do nich koszty związane z ogrzewaniem, dostawą wody, wywozem odpadów czy utrzymaniem czystości w częściach wspólnych budynku. Nie ma natomiast możliwości obciążania najemców kosztami administracyjnymi, napraw czy prac modernizacyjnych.

Brak liczników pomiarowych

Opłaty zależne od zużycia, takie jak rachunki za wodę czy ogrzewanie, wymagają odpowiednich urządzeń pomiarowych. Jeżeli w budynku nie zainstalowano liczników, naliczanie dodatkowych kosztów eksploatacyjnych najemcom jest niemożliwe.

Brak naliczania dodatkowych kosztów dla wybranych grup najemców

Niektóre kategorie lokatorów objęte są specjalnymi regulacjami dotyczącymi kosztów eksploatacyjnych. Dotyczy to m.in. studentów mieszkających w akademikach oraz osób korzystających z lokali socjalnych, które w określonych przypadkach mogą być częściowo zwolnione z niektórych kosztów eksploatacyjnych.

Zasadniczo wszelkie dodatkowe opłaty muszą być ujęte w umowie najmu. Jeżeli takiego zapisu nie ma, ich pokrycie spoczywa na właścicielu nieruchomości, a najemcy ponoszą jedynie koszty czynszu bazowego.

Termin dostarczenia informacji do najemcy o pokryciu dodatkowych kosztów eksploatacyjnych z tytułu najmu w Niemczech 

Najemca powinien otrzymać od właściciela nieruchomości szczegółowe rozliczenie dodatkowych kosztów eksploatacyjnych w terminie nieprzekraczającym 12 miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego. Przekroczenie tego terminu skutkuje utratą prawa do egzekwowania tych należności, co oznacza, że lokator nie jest zobowiązany do ich uregulowania. Kwestia ta jest jasno określona w § 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).

Próby obejścia tego przepisu, na przykład poprzez przekazanie niepełnego zestawienia tuż przed upływem wyznaczonego terminu i jego późniejszą korektę, nie dają podstaw do dochodzenia roszczeń wobec najemcy. 

Czas na sprawdzenie kwot ujętych w kosztach eksploatacyjnych w Niemczech 

Najemca ma 30 dni na weryfikację wysokości kosztów eksploatacyjnych uwzględnionych w rozliczeniu. W tym okresie przysługuje prawo do żądania wglądu w oryginalne dokumenty potwierdzające rzeczywiste wydatki związane z mediami. Pomimo możliwości sprawdzenia poprawności naliczonych opłat, należność powinna zostać uregulowana w terminie.

Brak płatności może skutkować postępowaniem sądowym, które w większości przypadków rozstrzygane jest na korzyść właściciela nieruchomości. Dlatego zaleca się dokonanie wpłaty, a ewentualne nieprawidłowości wyjaśniać w ramach procedury reklamacyjnej.

Czy najemca może się odwołać od kosztów kosztów eksploatacyjnych w Niemczech? 

W przypadku podejrzenia zawyżenia kosztów eksploatacyjnych lokator ma prawo zgłosić odwołanie w ciągu 12 miesięcy od dnia otrzymania rozliczenia. Istnieje również możliwość zwrócenia się do wynajmującego z prośbą o wyjaśnienie poszczególnych pozycji oraz wgląd w oryginalne faktury dostawców mediów, na podstawie których sporządzono zestawienie.

Zastrzeżenia muszą zostać zgłoszone w przewidzianym terminie, ponieważ jego przekroczenie skutkuje utratą prawa do zakwestionowania kosztów. Wyjątek stanowią sytuacje, w których opóźnienie wynika z okoliczności niezależnych od najemcy. Kwestia ta została uregulowana w § 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube.

Wróć na stronę główną MyPolacy.de.

Zdjęcie: drazenphoto
Źródło: echo24.de