Wyprowadzka z mieszkania w Niemczech: Czy trzeba je odświeżyć?

W przypadku remontu mieszkania przy wyprowadzce w Niemczech przepisy mówią, że najemca nie ma ustawowego obowiązku odnawiania lokalu. Zgodnie z niemieckim Kodeksem Cywilnym (BGB) to na właścicielu spoczywa ciężar utrzymania mieszkania w należytym stanie. Ponadto koszty normalnego zużycia są już wliczone w comiesięczny czynsz.
 

🧠 Warto wiedzieć: Jeśli najemca wprowadził się do lokalu, który nie był odnowiony, nie musi go malować przy wyprowadzce. Nawet jeśli w umowie zostanie uwzględniony taki zapis, to jest on nieważny z mocy prawa. Potwierdził to wyrok Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH).

Kiedy trzeba odświeżyć wynajmowane mieszkanie w Niemczech? 

Określone sytuacje nakładają obowiązek odświeżenia mieszkania na najemcy w Niemczech. Oznacza to, że trzeba będzie ponieść dodatkowe koszty. Kiedy dochodzi do takich sytuacji?

• Ważna klauzula w umowie: Trzeba odświeżyć mieszkanie tylko wtedy, gdy w umowie najmu znajduje się poprawnie sformułowana pod kątem prawnym klauzula o naprawach kosmetycznych.
   
• Mieszkanie zostało przejęte jako odnowione: Obowiązek odświeżenia mieszkania przy wyprowadzce występuje głównie w sytuacji, gdy wprowadzając się do niego, było ono świeżo wyremontowane lub pomalowane.
   
• Faktyczne ślady zużycia: Nawet przy ważnej umowie, trzeba malować tylko wtedy, gdy ściany realnie tego wymagają – są brudne, pożółkłe, porysowane. Współczesne prawo odrzuca sztywne terminy – liczy się realny stan lokalu.
   
• Ekscesy kolorystyczne najemcy: Absolutny obowiązek przemalowania ścian na kolory neutralne, najlepiej biały lub jasny beż występuje wtedy, gdy w trakcie mieszkania ściany zostały pomalowane na nietypowe lub jaskrawe kolory. 
   
• Dziury po kołkach i instalacjach (Dübellöcher): Trzeba usunąć gwoździe wkręty, kołki rozporowe i profesjonalnie zaszpachlować dziury w ścianach. 

Kiedy nie trzeba odświeżać wynajmowanego mieszkania w Niemczech? 

Najemca w Niemczech nie ma obowiązku odświeżania mieszkania w następujących sytuacjach: 

• Wynajmowane mieszkanie zostało przejęte jako nieodnowione: Jeśli w momencie wprowadzenia się mieszkanie nie było odświeżone i nie otrzymano za to od właściciela żadnej rekompensaty finansowej, np. zwolnienia z czynszu chociaż na jeden miesiąc, to według Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH) nie ma obowiązku go malować przy wyprowadzce.
   
• Zastosowanie sztywnych terminów: Jeśli w umowie najmu znajduje się zapis typu “Najemca musi malować kuchnię co 3 lata, a salon co 5 lat" bez dopisku "gdy wymaga tego stan mieszkania", cała klauzula staje się całkowicie nieważna. Wtedy nie trzeba nic robić.
   
• Klauzula końcowa: Zapisy mówiące, że "Najemca zobowiązuje się do bezwarunkowego przeprowadzenia remontu generalnego przy wyprowadzce". niezależnie od tego, jak długo mieszkał i w jakim stanie jest lokal, są z mocy prawa nieważne.
   
• Prace wykraczające poza naprawy kosmetyczne: Właściciel nie może żądać od najemcy prac specjalistycznych ani zewnętrznych tj. cyklinowanie parkietu, malowanie okien od zewnątrz, itp. Jeśli umowa miesza zapisy drobnego malowania z takimi grubymi pracami, cała klauzula remontowa upada na korzyść lokatora.
   
• Normalne zużycie nieruchomości: Lekkie, ledwo widoczne ślady użytkowania wynikające z codziennego życia, np. lekkie odbarwienie ściany za łóżkiem, nie stanowią podstawy do żądania pełnego odświeżenia wynajmowanego mieszkania.

Stan “pod miotłę” wynajmowanego mieszkania w Niemczech. Na co trzeba uważać?

Większość umów najmu w Niemczech zawiera zapis, że mieszkanie ma zostać oddane w stanie besenrein, czyli inaczej mówić “pod miotłę”. Wokół tego niemieckiego słowa narosło wiele mitów. Tak naprawdę pojęcie to oznacza, że najemca musi: 

✅ dokładnie zamieść lub odkurzyć wszystkie podłogi i dywany, 
✅ usunąć pajęczyny z kątów i piwnicy,
✅ umyć lodówkę, piekarnik oraz zlew (usunąć grubszy brud).

⚠️ Ważne: Nie ma obowiązku mycia okien na wysoki połysk, prania wykładzin metodą ekstrakcyjną ani szorowania fug szczoteczką do zębów, gdy w umowie najmu występuje słowo “besenrein”. 
 

💡 Pamiętaj: Mieszkanie oraz przynależną piwnicę trzeba całkowicie opróżnić z mebli i prywatnych rzeczy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nowy lokator odkupi meble kuchenne – na przykład, gdy dochodzi do przejęcia mieszkania.

Najem: Obowiązek przemalowania mieszkania na biało w Niemczech. Co i kogo dotyczy?

To wyjątkowo częsta pułapka. Nawet jeśli klauzula remontowa w umowie jest nieważna i nie trzeba malować mieszkania, istnieje jeden ważny wyjątek: kolor ścian.

Podczas trwania najmu można malować ściany na dowolny kolor – nawet na czarno czy krwistoczerwono. Jednak przy wyprowadzce mieszkanie musi zostać oddane w kolorach neutralnych tj. biel, beż, jasne szarości. 

⚖️ Wyjaśnienie: BGH uznał, że jaskrawe kolory utrudniają dalszy wynajem i niszczą substancję lokalu. Jeśli ściany pozostaną w jaskrawym kolorze, to właściciel może odmalować je na koszt najemcy. 

Odświeżenie mieszkania z wyprzedzeniem. Czy można żądać zwrotu pieniędzy? 

Prawo w Niemczech działa też wstecz na korzyść lokatora. Jeśli okazało się, że klauzula w umowie była nieważna, np. przez sztywne terminy, a najemca z niewiedzy i strachu przed utratą kaucji pomalował całe mieszkanie, oznacza to, że właściciel bezpodstawnie się wzbogacił.

W takiej sytuacji najemca ma dokładnie 6 miesięcy od momentu zakończenia umowy najmu, aby zażądać od właściciela zwrotu kosztów za zakupione materiały – farby, pędzle – oraz za robociznę według stawek rynkowych.

Dziękujemy, za przeczytanie tego tekstu. Jeśli doceniasz publikowane przez nas treści, dodaj nas do preferowanych źródeł w Google.

Zdjęcie: Whitestorm – stock.adobe.com