Wyprowadzka z wynajmowanego mieszkania w Niemczech i znalezienie nowego najemcy

Relacje między najemcą a wynajmującym mogą czasami nabrać napiętego charakteru, szczególnie w przypadku przeprowadzki. Jeden z użytkowników platformy Reddit opublikował wpis, który wywołał szerokie zainteresowanie. Opisał w nim, że wypowiedzenie najmu zostało złożone 31 lipca, a właściciel nieruchomości obecnie wymaga od niego znalezienia nowej osoby na jego miejsce. Warunek ten jest zapisany w załączniku do umowy najmu. Czy w takim przypadku jako najemca, musi znaleźć osobę na swoje miejsce? 

Znalezienie innego najemcy w świetle niemieckiego prawa 

Rolf Janßen, dyrektor zarządzający Niemieckiego Stowarzyszenia Ochrony Lokatorów we Frankfurcie nad Menem, potwierdza stanowisko użytkowników, którzy udzielili odpowiedzi do opublikowanego posta, że wynajmujący nie ma prawa do nakazania najemcy znalezienia osoby na jego miejsce. 

Klauzula dotycząca znalezienia innego najemcy jest prawem najemcy, pod warunkiem, że została indywidualnie uzgodniona w umowie. W przypadku, gdy zapis ten pojawia się bez ingerencji najemcy, tylko jest narzucony odgórnie przez właściciela, jest on nieważny. 

Janßen wyjaśnia, że indywidualnie negocjowane oznacza, iż klauzula ta została specjalnie dodana do danej umowy za zgodą najemcy, a nie jest uważana za powszechnie stosowaną praktykę. 

Inne, nieskuteczne klauzule w umowach najmu 

Janßen wskazuje również na inne nieskuteczne klauzule, takie jak obowiązek przeprowadzania napraw kosmetycznych przez najemcę przed wyprowadzką. 

Regulacje prawne obowiązujące w Niemczech nie wymagają od najemców przeprowadzania remontów przy zakończeniu umowy najmu. Odpowiedzialność za utrzymanie mieszkania w dobrym stanie spoczywa na wynajmującym, czyli właścicielu nieruchomości. Niemniej jednak, wynajmujący może przenieść część obowiązków związanych z konserwacją na najemcę, jeśli zostało to wyraźnie zapisane w umowie najmu za zgodą obu stron. Przepisy te zazwyczaj dotyczą jedynie prostych prac konserwacyjnych, a nie remontów czy innych uciążliwych zadań, takich jak cyklinowanie podłóg. Od najemców może być wymagane jedynie wykonanie drobnych napraw malarskich, znanych jako naprawy kosmetyczne.

Natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu w Niemczech

Niemieckie prawo ( § 543 ust. 2 zdanie 1 nr 3 BGB, § 569 ust. 3 nr 1 BGB) przewiduje sytuacje, w których umowa najmu może zostać rozwiązana bez okresu wypowiedzenia:

• Czynsz nie został opłacony przez dwa kolejne miesiące.
• Częściowa opłata za dwa miesiące, ale zadłużenie przekracza miesięczny czynsz.
• Zadłużenie czynszowe wynosi ponad dwa miesiące zaległości.
• Naruszenie porządku i spokoju 
• Nielegalny podnajem
• Niewłaściwe użytkowanie mieszkania
• Zniszczenie nieruchomości
• Brak opłaconej kaucji
• Przestępstwa karne

Oprócz powyższych, groźby związane z agresywnym zachowaniem, np. wobec wynajmującego, mogą również prowadzić do natychmiastowego wypowiedzenia umowy (AG Berlin-Charlottenburg, 26.08.2021, sygn. 203 C 45/21).

Przeczytaj także: 

• Rozwiązanie umowy najmu na mieszkanie bez wypowiedzenia w Niemczech

Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter). 

Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres [email protected]. 

Aktualne oferty najmu mieszkań w Niemczech.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: ZigicDrazen
Źródło: merkur.de