Wyzwiska rasistowskie. Czy mogą być powodem rozwiązania umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu wiąże się z przestrzeganiem określonych okresów wypowiedzenia. Najemcę obowiązuje trzymiesięczny okres, natomiast właściciel musi przestrzegać innych terminów, w zależności od tego czy najem jest krótko, średnio lub długoterminowy. 

Istnieją jednak sytuacje, w których do rozwiązania umowy może dojść natychmiast, z pominięciem okresu wypowiedzenia. Do takich sytuacji zaliczają się wyzwiska rasistowskie i nie tylko. 

Wyzwiska rasistowskie dają prawo właścicielowi do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu 

Rasistowskie obelgi kierowane pod adresem właściciela mieszkania uzasadniają natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu - tak orzekł Sąd Rejonowy w Hanowerze (sygn. akt 465 C 781/25, wyrok z 10 września 2025 r.).

Na podstawie § 543 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) stwierdzono, że doszło do rażącego naruszenia umowy. Potwierdzono, iż wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym było prawnie skuteczne, a lokatorka została zobowiązana do opuszczenia mieszkania.

Orzeczenie jasno wskazuje, że używanie obraźliwych i rasistowskich sformułowań wobec wynajmującego stanowi wystarczającą podstawę do eksmisji i rozwiązania stosunku najmu bez okresu wypowiedzenia.

Inne powody umożliwiające wynajmującemu natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu w Niemczech 

Niemieckie prawo daje właścicielowi mieszkania zielone światło do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu, bez zachowania okresów wypowiedzenia. 

Zgodnie z § 543 i § 569 BGB, podstawą takiego działania mogą być nie tylko długotrwałe zaległości czynszowe, lecz także poważne naruszenia porządku domowego czy wykorzystanie lokalu do celów niezgodnych z jego przeznaczeniem.

Przyczyny pozwalające właścicielowi mieszkania natychmiast rozwiązać umowę najmu w Niemczech

• uporczywe nękanie sąsiadów lub zakłócanie spokoju mieszkańców,
   
• generowanie hałasu wykraczającego poza normalne odgłosy,
   
• nielegalny podnajem mieszkania bez zgody właściciela,
   
• prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym bez zgody wynajmującego,
   
• zaniedbania skutkujące zniszczeniem nieruchomości, np. powstawaniem pleśni czy uszkodzeniem instalacji,
   
• brak wpłaconej kaucji w wysokości odpowiadającej dwóm czynszom,
   
• popełnienie czynów karalnych, w tym zniewag, kradzieży energii czy gróźb wobec właściciela.

Orzecznictwo niemieckich sądów wielokrotnie podkreślało, że rażące naruszenie obowiązków najemcy może skutkować eksmisją w trybie natychmiastowym. Takie rozstrzygnięcia mają na celu ochronę praw właścicieli oraz bezpieczeństwa i spokoju pozostałych mieszkańców.

W jakich sytuacjach najemca ma prawo rozwiązać umowę najmu w Niemczech? 

Najemcy w Niemczech mogą rozwiązać umowę najmu bez okresu wypowiedzenia, jeśli korzystanie z lokalu staje się niemożliwe lub poważnie utrudnione. Podstawą takiego działania są zarówno przepisy kodeksu cywilnego, jak i utrwalone orzecznictwo sądowe.

Sytuacje uzasadniające natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu przez najemcę w Niemczech

• brak przekazania kluczy lub wynajęcie lokalu innej osobie,
   
• prowadzenie prac budowlanych uniemożliwiających korzystanie z mieszkania,
   
• zaniżona powierzchnia lokalu o więcej niż 10% w stosunku do zapisów w umowie,
   
• samowolne wejścia właściciela do mieszkania bez ważnej przyczyny,
   
• długotrwałe wyłączenie ogrzewania w sezonie zimowym,
   
• występowanie pleśni stanowiącej zagrożenie dla zdrowia,
   
• wady konstrukcyjne i naruszenia norm bezpieczeństwa, np. niebezpieczne schody, brak zabezpieczeń przeciwpożarowych,
   
• szkody powstałe w wyniku powodzi, które czynią mieszkanie niezdatnym do zamieszkania.

Prawo przewiduje, że każde z powyższych naruszeń może stanowić podstawę do natychmiastowego opuszczenia lokalu i zakończenia stosunku najmu. Takie rozwiązanie chroni najemców przed zagrożeniami dla zdrowia, życia i komfortu mieszkania.

Wykorzystane źródła: 

- lto.de

Źródło zdjęcia: andranik123 - stock.adobe.com