Zepsuta toaleta w wynajmowanym mieszkaniu, czyli kto płaci za naprawę

Niesprawna toaleta może być przyczyną wielu nieporozumień pomiędzy właścicielem mieszkania i najemcą. Dlatego każdy, kto wynajmuje mieszkanie w Niemczech, powinien dokładnie wiedzieć, jak w takiej sytuacji należy postępować oraz co należy do obowiązków wynajmującego, a kiedy to najemca musi wziąć na siebie ciężar związany z usterką. 

Najczęstsze usterki związane z zepsutą toaletą w wynajmowanym mieszkaniu 

Codzienne intensywne użytkowanie toalety sprawia, że awarie tego urządzenia należą do najczęstszych problemów technicznych w wynajmowanych mieszkaniach. Najbardziej typowe usterki obejmują:

Chwiejna deska sedesowa

Duże obciążenia powodują, że deski sedesowe często ulegają uszkodzeniu lub poluzowaniu. Zazwyczaj problem ustępuje po dokręceniu śrub mocujących. W przypadku pęknięcia konieczna jest wymiana deski.

Zatkana rura odpływowa

Zatory w rurach odpływowych powstają najczęściej na skutek zwapnienia lub niewłaściwego użytkowania toalety, np. używania nadmiernej ilości papieru toaletowego. Niedrożność uniemożliwia prawidłowy odpływ wody, a w skrajnych przypadkach może prowadzić do cofania się nieczystości.

Niskie ciśnienie wody podczas spłukiwania

Słabe spłukiwanie bywa problemem zwłaszcza w starszych instalacjach. Najczęściej przyczyną jest osad kamienia w zbiorniku lub muszli, bądź uszkodzony zawór wlotowy w spłuczce.

Uszkodzona spłuczka

Problemy z napełnianiem, ciągłym przepływem wody lub słabym spłukiwaniem często wynikają z mechanicznych uszkodzeń albo zwapnienia elementów spłuczki. Naprawa zazwyczaj polega na czyszczeniu zbiornika lub wymianie uszkodzonych części.

Pęknięte uszczelki lub elementy ceramiczne

Przecieki z muszli zdarzają się rzadko i zwykle są efektem działania czynników zewnętrznych. Najczęściej awarii ulegają uszczelki, które z biegiem czasu tracą elastyczność i stają się nieszczelne, co prowadzi do wycieków.

Obowiązki wynajmującego i najemcy - zepsuta toaleta w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech 

Awaria toalety w wynajmowanym mieszkaniu nakłada określone obowiązki zarówno na właściciela, jak i na najemcę, dlatego w momencie wystąpienia awarii toalety warto stosować się do określonych zasad, w celu uniknięcia problemów.

Obowiązki najemcy 

Po stwierdzeniu usterki najemca zobowiązany jest niezwłocznie poinformować wynajmującego o problemie, najlepiej w formie pisemnej, wskazując także termin na usunięcie wady. Brak zgłoszenia lub opóźnienie w przekazaniu informacji może skutkować odpowiedzialnością najemcy za ewentualne szkody wtórne, takie jak pęknięcia rur czy zalania.

Obowiązki właściciela mieszkania 

Utrzymanie toalety w stanie czystości i pełnej sprawności spoczywa na wynajmującym. Po otrzymaniu zawiadomienia o usterce właściciel powinien niezwłocznie podjąć działania naprawcze. Brak reakcji na pisemne zgłoszenie daje najemcy prawo do zlecenia naprawy we własnym zakresie i domagania się zwrotu poniesionych kosztów (tzw. wykonanie zastępcze). W określonych sytuacjach najemca ma również prawo domagać się obniżenia czynszu.

Pokrycie kosztów naprawy zepsutej toalety w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech 

Zgodnie z przepisami (§ 535 BGB) właściciel nieruchomości odpowiada za zapewnienie sprawnego użytkowania wynajmowanego lokalu i w związku z tym ponosi koszty napraw usterek, w tym także naprawy toalety. Obowiązek pokrycia kosztów przechodzi na najemcę jedynie wtedy, gdy uszkodzenie powstało z jego winy. Brak terminowego zgłoszenia usterki, który skutkuje powstaniem szkód dodatkowych, może również obciążać najemcę. 

Jeżeli w umowie najmu zawarto zapis o obowiązku pokrywania kosztów drobnych napraw, najemca zobowiązany jest do zapłaty za naprawy nieprzekraczające ustalonej kwoty. Samodzielne zlecenie naprawy nie jest jednak dozwolone - wykonanie naprawy powinno nastąpić na podstawie decyzji wydanej przez właściciela lub za pośrednictwem wskazanego przez niego fachowca.

Górne limity kosztów drobnych napraw w Niemczech 

Prawo w Niemczech nie określa odgórnie limitów kosztów dla drobnych napraw, jednak praktyka sądowa wymaga, aby umowy najmu przewidywały dwa ograniczenia: maksymalną kwotę pojedynczej naprawy (najczęściej do 100 euro) oraz roczny limit wydatków na drobne naprawy, który zazwyczaj nie przekracza 8% rocznego czynszu netto.

Wyższy rachunek za wodę w przypadku zepsutej spłuczki. Kto ponosi koszty? 

Odpowiedzialność za dodatkowe koszty wynikające z nieszczelnej spłuczki spoczywa na najemcy, jeśli nie zgłoszono usterki wynajmującemu w celu jej naprawy. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Okręgowego w Hanau (LG Hanau, 30.10.2020, sygn. 2 S 123/19), obowiązek monitorowania zużycia wody nie należy do właściciela mieszkania. Najemca, który odmówił uregulowania podwyższonego rachunku za wodę, powinien był samodzielnie zauważyć awarię spłuczki i poinformować o niej właściciela.

Obniżka czynszu z powodu zepsutej toalety w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech 

Prawidłowe funkcjonowanie toalety stanowi podstawowy element wyposażenia wynajmowanego mieszkania. W przypadku jej awarii najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu, jeżeli usterka została niezwłocznie zgłoszona właścicielowi, a naprawa nie została przeprowadzona w rozsądnym czasie. Obniżka czynszu jest uzasadniona tylko wtedy, gdy zakłócenia mają istotny wpływ na codzienne korzystanie z mieszkania.

Wysokość obniżki uzależniona jest od skali problemu, co pokazują orzecznictwa niemieckich sądów:

• Brak możliwości korzystania z jedynej toalety w mieszkaniu: 80% obniżki czynszu (LG Berlin MM 1988, s. 213).
• Spłuczka niesprawna lub działająca z niewystarczającym ciśnieniem wody: 15% obniżki czynszu (AG Münster WuM 1993, s. 124).
• Regularne zatykanie się toalety wskutek wad instalacji, prowadzące do wycieków nieczystości: 38% obniżki czynszu (AG Groß-Gerau WM 1980, s. 128).
• Zamknięcie drugiej toalety przez wynajmującego, uniemożliwiające jej używanie: 7% obniżki czynszu (AG Nidda, sprawa nr 1 C 600/82, WM 1983, s. 236).

Najważniejsze pytania i odpowiedzi - zepsuta toaleta w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech 

• Pytanie: Kiedy właściciel mieszkania jest zobowiązany do naprawienia zepsutej toalety w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech?
• Odpowiedź: Właściciel mieszkania jest zobowiązany w Niemczech do naprawienia zepsutej toalety w rozsądnym czasie, od momentu otrzymania informacji od najemcy o powstaniu usterki zgodnie z przepisami (§ 535 BGB). 
• Pytanie: W jakiej sytuacji najemca może zostać obciążony kosztami naprawy toalety? 
• Odpowiedź: Koszty naprawy zepsutej toalety najemca w Niemczech może ponieść w dwóch sytuacjach: pierwsza związana jest z brakiem przesłania informacji do właściciela o występującej usterce. Druga dotyczy zdarzenia, z powodu którego najemca sam uszkodził toaletę. 
• Pytanie: Czy właściciel mieszkania w Niemczech zawsze musi płacić za drobne usterki, w tym te związane z zepsutą toaletą?
• Odpowiedź: Właściciel mieszkania nie zawsze musi płacić za drobne usterki. Dzieje się tak, gdy w umowie najmu występuje zapis o pokrywaniu kosztów drobnych napraw przez najemcę, zgodnie z sądowo określonymi górnymi limitami kosztów. 
• Pytanie: Kiedy najemca w Niemczech ma prawo żądać obniżenia czynszu w przypadku zepsutej toalety? 
• Odpowiedź: Najemca w Niemczech ma prawo żądać obniżenie czynszu w przypadku usterki toalety, gdy poinformowano o tej sytuacji właściciela, a ten nie podjął się naprawy w rozsądnym czasie, co finalnie utrudnia normalne użytkowanie wynajmowanego mieszkania.

Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: VitalikRadko
Źródło: immoportal.com