Porównanie: zarobki w Niemczech i stawki czynszów. Gdzie są największe różnice?

Immowelt przeprowadził szczegółową analizę, w której porównano rynkową wysokość czynszów ze średnią siłą nabywczą per capita w aglomeracjach liczących powyżej 500 tysięcy mieszkańców, a także najbogatszych powiatach miejsko-wiejskich w Niemczech. Dane porównawcze dotyczące siły nabywczej na mieszkańca pochodzą z raportu opublikowanego w 2021 roku przez Towarzystwo Badań Konsumenckich.

Duże rozbieżności we Frankfurcie, Stuttgarcie i Kolonii

Największa odnotowana w badaniu różnica pojawiła się w Monachium. Mieszkańcy stolicy Bawarii odznaczają się roczną siłą nabywczą na poziomie 32 364 euro na mieszkańca, czyli około 30% więcej niż średnia w całym kraju (24 807 euro). Podczas gdy mieszkańcy Monachium na ogół zarabiają więcej, muszą się również liczyć z wyższymi kosztami czynszu. Mediana ceny za metr kwadratowy nowych mieszkań wynosi 18,00 euro, czyli o 128% powyżej średniej krajowej wynoszącej 7,90 euro.

We Frankfurcie nad Menem istnieje również duża luka między siłą nabywczą a czynszami. Dochód rozporządzalny wynosi tam 27 457 euro, a więc o 11% więcej niż w całym kraju, zaś czynsze za mieszkanie wynoszą 13,60 euro za metr kwadratowy i są wyższe od średniej o 72%. 

Taka sama rozbieżność między czynszami a dochodami do dyspozycji występuje w Stuttgarcie i Kolonii. Podczas gdy dochód rozporządzalny w drugim z tych miast jest o 5% wyższy niż średnia krajowa, ceny najmu dla nowych najemców są wyższe o 48%. Przy cenach za metr kwadratowy 11,70 euro, mieszkańcy Kolonii muszą zatem wydać na mieszkania znaczną część z 26 119 euro, które mają na mieszkańca.

W Berlinie siła nabywcza poniżej, a czynsze powyżej średniej

Od wielu lat brak przystępnych cenowo mieszkań w Berlinie jest przedmiotem wielu sporów. Kontrowersje wokół gwałtownie rosnących czynszów zakończyły się niedawno nieudanym eksperymentem z ograniczeniem stawek i udanym referendum w sprawie wywłaszczenia dużych grup mieszkaniowych. Nie dało to jednak oczekiwanego rezultatu.

W rzeczywistości w stolicy Niemiec istnieje duża przepaść między czynszami wywoławczymi a siłą nabywczą. Najemcy muszą tam płacić medianę na poziomie 10,60 euro za metr kwadratowy, czyli 34% więcej niż niemiecka średnia. Jednak w przeciwieństwie do mieszkańców innych niemieckich metropolii berlińczycy mają dochody poniżej średniej. Przy 23 088 euro na mieszkańca siła nabywcza stolicy jest o 7% niższa od średniej federalnej.

Istnieją jednak duże miasta, w których odnotowano korzystniejszą równowagę między siłą nabywczą a kosztami mieszkaniowymi. Zarówno w Lipsku, jak i w Essen najemcy muszą płacić średnio mniej niż 8 euro za metr kwadratowy w przypadku nowych mieszkań. W mieście z Zagłębia Ruhry czynsze są zatem o 4% niższe od ogólnokrajowej wartości, a dochód rozporządzalny o 5% niższy. W Lipsku wygląda to jeszcze lepiej - zarówno siła nabywcza, jak i czynsze są o 11% niższe od średniej w całym kraju.

Najbogatsze niemieckie dzielnice

Biorąc pod uwagę najlepiej prosperujące obszary Niemiec, atrakcyjność drogich miast rozciąga się również na okoliczne tereny. Dzielnice o najwyższych dochodach rozporządzalnych znajdują się w pobliżu Monachium i Frankfurtu. Choć mieszkańcy najbogatszej dzielnicy Starnberg mają o 40% wyższą siłę nabywczą na mieszkańca niż średnia krajowa, muszą płacić o 82% więcej czynszu (14,40 euro). W sąsiedniej dzielnicy Monachium czynsze są jeszcze wyższe i wynoszą 15,30 euro za metr kwadratowy i są o 94% wyższe od średniej niemieckiej. Siła nabywcza przekracza średnią krajową tylko o 35%.

Trzecia najbogatsza dzielnica niemiecka znajduje się w północno-zachodniej części Frankfurtu - w dystrykcie Hochtaunus dochód rozporządzalny jest o 30% wyższy niż w Niemczech. Widać tu jednak również drogie ceny. Nowe mieszkania oferowane są teraz w cenie 11,30 euro za metr kwadratowy, czyli o 43% więcej niż średnia krajowa.

Jak dokonywano obliczeń?

Podstawą kalkulacji cen czynszów w 13 badanych aglomeracjach miejskich powyżej 500 tysięcy mieszkańców oraz w gminach miejsko-wiejskich o największej sile nabywczej były mieszkania czynszowe (istniejący zasób bez nowego budownictwa, od 40 do 120 metrów kwadratowych), których oferty znalazły się na portalu Immowelt.de w 2021 roku. Uwzględniono tylko te oferty, na które było większe zapotrzebowanie. 

Ceny czynszów odzwierciedlają medianę czynszów podstawowych netto dla nowych czynszów. Mediana to średnia wartość cen ofertowych. Siła nabywcza wskazuje, jaki dochód dana osoba ma do dyspozycji na konsumpcję i wydatki na życie. Dane porównawcze dotyczące siły nabywczej na mieszkańca pochodzą z komunikatu prasowego opublikowanego 8 grudnia 2021 roku przez Towarzystwo Badań Konsumenckich (GfK).

Źródło: presseportal.de / Zdjęcie: depositphotos.com, autor: Kzenon