Potrącenie pieniędzy z kaucji za wynajem w Niemczech nawet po okresie przedawnienia
Wynajmując mieszkanie, niemal zawsze wymagane jest opłacenie kaucji. Wiele spornych sytuacji powstaje, gdy lokum trzeba opuścić i rozliczyć się z wpłaconych pieniędzy. Jedną ze spornych sytuacji dotyczącą potrącenia środków z kaucji rozstrzygnął Federalny Trybunał Sprawiedliwości, w którym najemca nie zgodził się z pokryciem kosztów napraw przez wynajmującego, po okresie przedawnienia.
Maksymalna kwota kaucji za wynajem mieszkania w Niemczech
Właściciele mieszkań często wymagają wpłacenia kaucji za czynsz przed wprowadzeniem się najemcy, co stanowi zabezpieczenie finansowe na wypadek zalegania z płatnościami lub pokrycie kosztów napraw ewentualnych uszkodzeń. Choć nie ma prawnego obowiązku jej wpłacenia, istnieją regulacje dotyczące jej maksymalnej wysokości - kaucja nie może przekroczyć trzykrotności podstawowego czynszu.
W sytuacji, gdy najemca nie jest w stanie zapłacić pełnej kwoty kaucji jednorazowo, prawo w Niemczech przewiduje możliwość rozłożenia płatności na trzy raty. Pierwsza rata powinna zostać uiszczona na początku najmu, a kolejne w następnych miesiącach, zgodnie z art. 551 ust. 2 BGB. Umowa najmu nie może wykluczać możliwości płatności kaucji w ratach, co oznacza, że jednorazowa płatność kaucji nie może być warunkiem zawarcia umowy najmu.
Zatrzymanie kaucji przez wynajmującego w Niemczech
Wynajmujący w Niemczech ma prawo zatrzymać kaucję z takich powodów, jak zaleganie płatności z czynszem czy nieuregulowane kosztów operacyjnych znanych jako betriebskosten. Podstawą mogą być również koszty napraw kosmetycznych lub rekompensaty za szkody, jeśli przekraczają one normalne zużycie i zostały określone w umowie najmu. Dodatkowo, kaucję można zatrzymać w przypadku odszkodowań lub napraw związanych z uszkodzeniem wynajmowanej nieruchomości. Co istotne, zasada przeznaczenia określa, że kaucja za wynajem mieszkania może być wykorzystana jedynie na pokrycie roszczeń przewidzianych w umowie. Środki z kaucji nie mogą być przeznaczone na wykonanie remontu dla przyszłych najemców ani na roszczenia wynikające z wcześniejszych umów najmu.
Okres przedawnienia przedmiotem sporu sądowego
W rozpatrywanej przez VIII Senat Cywilny Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH) sprawie (AZ: VIII ZR 184/23) najemczyni wypowiedziała umowę najmu mieszkania w Erlangen, zdając lokal 8 listopada 2019 roku. Po jej wyprowadzce wynajmujący zgłosił, 26 lutego 2020 roku, uszkodzenia mieszkania, których naprawę wycenił na 1175 euro, mieszcząc się w ustawowym sześciomiesięcznym terminie przedawnienia. Nie określił jednak, czy najemczyni powinna sama naprawić szkody, czy zapłacić za ich naprawę. Najemczyni nie pokryła kosztów, więc właściciel zatrzymał kaucję w wysokości 785,51 euro, ale uczynił to dopiero po upływie sześciomiesięcznego terminu przedawnienia.
Najemczyni złożyła pozew, twierdząc, że wynajmujący zatrzymał kaucję po upływie terminu przedawnienia. Sąd okręgowy w Nürberg-Fürth orzekł na jej korzyść, uznając, że wynajmujący powinien był przed upływem terminu zadeklarować zamiar zatrzymania kaucji zamiast domagać się naprawy. W odpowiedzi na to właściciel złożył apelację do Federalnego Trybunału Sprawiedliwości.
Co orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH)?
Federalny Trybunał Sprawiedliwości stwierdził, że wynajmujący ma prawo potrącić swoje roszczenia z kaucji, nawet jeśli wystąpił tak zwany okres przedawnienia. Wynajmujący nie musi wcześniej żądać od najemcy zapłaty kosztów naprawy, co stanowi odmienną interpretację od tych przedstawianych przez sądy niższej instancji. Te twierdziły, że brak wezwania do zapłaty w ciągu pierwszych sześciu miesięcy po wyprowadzce uniemożliwia potrącenie pieniędzy z kaucji - chodzi tutaj dokładnie o zastosowanie tak zwanego okresu przedawnienia.
Nowe orzeczenie BGH oznacza, że wynajmujący może zająć się naprawą szkód w dogodnym dla siebie czasie, pod warunkiem że jest w stanie udowodnić zasadność swojego postępowania. W takim przypadku roszczenia mogą być potrącane z kaucji nawet po upływie okresu przedawnienia, czyli po 6 miesiącach od daty oddania nieruchomości wynajmującemu.
Sprawa nie została jednak jeszcze definitywnie rozstrzygnięta. BGH przekazał ją do ponownego rozpatrzenia przez sąd okręgowy, który teraz musi ustalić, czy zgłaszane przez wynajmującego roszczenia odszkodowawcze są uzasadnione.
Obserwuj MyPolacy.de na Facebooku, Instagramie, Threads, YouTube i X (dawniej Twitter).
Masz temat który może nas zainteresować lub chcesz się podzielić z nami informacjami? Napisz do nas maila na adres redakcja@mypolacy.de.
Wróć na stronę główną MyPolacy.de.
Zdjęcie: Depositphotos.com, autor: simonapilolla
Źródło: tagesschau.de
Załatwianie się na poboczu autostrady w Niemczech podczas stania w korku
Znacznie drożej niż w Niemczech. 8 wakacyjnych kierunków ciężkich dla portfela



