Wynajem: Zepsuty sprzęt AGD. Kto pokrywa koszty naprawy?

Właściciele mieszkań często oferują najem wraz z pełnym umeblowaniem i sprzętem AGD. Ten jednak czasami może odmówić posłuszeństwa. W takiej sytuacji może pojawić się problem związanym z rozliczeniem kosztów jego naprawy - czy pokrywa je najemca, czy wynajmujący. 

Przepisy w Niemczech dokładnie mówią o tym, kiedy właściciel jest zobowiązany do jego naprawy, a kiedy wydatek ponosi osoba korzystającą z wynajmowanego mieszkania. 

Kiedy najemca ponosi koszty napraw? 

Osoba podpisująca umowę najmu w Niemczech, musi widzieć zapis na temat “drobnych napraw”. Tylko takie mogą być pokryte z kieszeni najemcy. Do takich napraw zaliczają się: 

• drobne naprawy instalacji elektrycznej (np. przykręcenie osłony gniazdka), 
• drobne naprawy dotyczące instalacji wodnej i gazowej, 
• drobne naprawy sprzętu grzewczego i kuchennego, 
• drobne naprawy zamków do okien i drzwi oraz rolet. 

Koszt każdej, pojedynczej drobnej naprawy nie może przekroczyć 100 - 120 euro netto. Jeśli w ciągu roku będzie ich więcej, sumarycznie wydatki na naprawy nie mogą przekroczyć 6 - 8% wartości rocznego czynszu. 

Brak zapisu w umowie najmu 

Jeśli w umowie najmu nie ma żadnego zapisu dotyczącego drobnych napraw pokrywanych przez najemcę, nie musi on za nie płacić.

Wynajem w Niemczech: Kto płaci za naprawę uszkodzonego sprzętu AGD? 

Wszystkie uszkodzenia sprzętu AGD, które są dostępne w wynajmowanym mieszkaniu, spoczywają na właścicielu w przypadku braku dokładnego określenia, czy tego typu uszkodzenia zostały ujęte w zapisie o drobnych naprawach w umowie najmu. Również niejasne określenie dotyczącego tego, kto pokrywa koszty napraw, przenosi odpowiedzialność na wynajmującego (właściciela). 

Przykład: Orzeczenie sądu dotyczącego zepsutej zmywarki 

Najemca zdecydował się na skierowanie sprawy do sądu, żądając naprawy zmywarki znajdującej się w lokalu od początku trwania umowy. Choć dokument zawierał zapis sugerujący, że urządzenie nie zostało objęte najmem, sąd nie podzielił stanowiska właściciela nieruchomości, który próbował uchylić się od odpowiedzialności, odwołując się do wspomnianej klauzuli.

Zgodnie z niemieckim prawem cywilnym, niejednoznaczne postanowienia umowne interpretowane są na niekorzyść strony, która je wprowadziła. Odwołując się do § 305c ust. 2 BGB, orzeczono, że nieprecyzyjny zapis nie zwalnia właściciela z obowiązku naprawy. W efekcie, odpowiedzialność za przywrócenie sprawności zmywarki spoczywa na wynajmującym, mimo prób przerzucenia jej na najemcę.

Kiedy klauzula o drobnych naprawach ma moc prawną? 

W wielu niemieckich umowach najmu pojawia się zapis, że to najemca płaci za drobne naprawy. Nie zawsze jednak taki zapis ma moc prawną. Żeby był skuteczny, muszą zostać spełnione trzy konkretne warunki.

Warunek 1: Jasne wskazanie, co zalicza się do drobnych napraw

W umowie musi być dokładnie napisane, jakie naprawy najemca ma opłacać. Chodzi tu o proste usterki rzeczy, które są używane na co dzień na przykład cieknący kran, zepsute gniazdko czy obluzowana klamka. Nie można przerzucać na najemcę kosztów naprawy urządzeń technicznych, do których nie ma dostępu, jak np. piec centralnego ogrzewania. Takie zapisy często są uznawane przez sądy za nieważne.

Warunek 2: Ustalenie maksymalnej kwoty jednej naprawy

Zapis w umowie musi też podawać konkretny limit kosztów jednej naprawy. Wcześniej przyjmowano, że granicą jest 75 - 80 euro, ale dziś sądy dopuszczają kwoty do 100 - 120 euro. Jeśli limit nie został jasno określony, zapis może zostać uznany za nieważny.

Warunek 3: Określenie limitu kosztów naprawy 

Trzeci warunek to ustalenie, ile najemca może maksymalnie zapłacić za wszystkie drobne naprawy w ciągu roku. Przyjmuje się, że suma ta nie powinna przekraczać 6 - 8% całkowitego rocznego czynszu brutto. 

Pokrywanie kosztów napraw zleconych wcześniej przez najemcę 

Zlecenie naprawy przez najemcę bez wcześniejszego uzgodnienia z właścicielem mieszkania może być problematycznie, szczególnie jeśli wydatki w późniejszym czasie mają zostać przez niego zrekompensowane.

Gdy prace wykonuje wynajęty fachowiec przez najemcę, właściciel lokalu może odmówić pokrycia kosztów, nawet jeśli usterka faktycznie wystąpiła. Działanie takie znajduje oparcie w obowiązujących przepisach.

Prawo do decydowania o naprawach,  także tych z zakresu drobnych napraw, leży po stronie wynajmującego. To właściciel ma prawo wybrać wykonawcę, ustalić sposób naprawy i kontrolować związane z nią koszty. Dzięki temu możliwe jest zachowanie przejrzystości rozliczeń oraz egzekwowanie limitów przewidzianych w umowie.

Naprawa sprzętu AGD w wynajmowanym mieszkaniu w Niemczech - podsumowanie 

To, kto pokrywa koszty naprawy sprzętu AGD zależy głównie od zapisów w umowie. Jeśli te konkretnie wskazują, jakie uszkodzenia, do jakiej kwoty pokrywa najemca, obowiązek spoczywa na nim. 

W przypadku, gdy umowa najmu nie zawiera konkretnych zapisów dotyczących napraw sprzętu AGD lub zapisy są zbyt ogólne, koszty pokrywa właściciel. 

Samodzielne zlecanie napraw fachowcom sprzętu AGD przez najemców, bez ustaleń z wynajmującym, może spowodować, że poniesiony wydatek nie zostanie pokryty przez właściciela, ponieważ to on ma w pierwszej kolejności prawo do zlecania napraw zewnętrznym firmom. Dlatego przed podjęciem takiej decyzji, należy najpierw z nim ustalić szczegóły. 

Zdjęcie główne: My Ocean Studio - stock.adobe.com