Zakup mieszkania lepszy od najmu. Jeden wskaźnik pokazuje, kiedy to się opłaca

Ceny nieruchomości w Niemczech nie przebiły do dzisiaj górnego pułapu z 2022 roku, co oznacza, że w niektórych lokalizacjach można znaleźć dobrą okazję do zakupu własnego “M”. Przy podejmowaniu decyzji warto uwzględnić jeden wskaźnik, pozwalający oszacować opłacalność takiej transakcji. 

Rosnące czynsze w Niemczech zachętą do zakupu 

Według Fundacji Warentest, która sprawdziła średnie stawki czynszów w największych miastach w Niemczech, aktualny rok pokazuje, że te wciąż szybują w górę.  Średnio za metr wynajmujący wołają sobie ponad 20 euro, a w Monachium cena potrafi sięgać nawet 27 euro. 

Cofając się wstecz do 2015 roku, średnia kwota najmu za metr kwadratowy na przestrzeni ostatnich 10 lat poszła w górę o 13 euro, a w Monachium o 10 euro. Z drugiej strony ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie przebiły górnego pułapu cenowego, który największą wartość osiągnął w 2022 roku. Tym samym obecny rok również stanowi dobrą okazję do nabycia własnego lokum. Szczególnie, jeśli przyjrzymy się jednemu, ważnemu wskaźnikowi. 

Wskaźnik ceny zakupu do czynszu prawdę Ci powie 

Skutecznym sposobem pozwalającym określić, czy bardziej opłacalny jest najem lub zakup nieruchomości na własność jest wskaźnik ceny zakupu do czynszu. Jest on określany według prostego modelu: szacuje się liczbę lat potrzebnych na odzyskanie zainwestowanej kwoty zakupu, przy uwzględnieniu najmu, jaki byłby pokrywany. Przykładowo, zakup mieszkania za 480 000 euro, przy rocznym czynszu na poziomie 24 000 euro, oznacza zwrot inwestycji po 20 latach. 

Z danych wynika, że wartości poniżej 22 rocznych czynszów są postrzegane jako atrakcyjne dla osób rozważających zakup nieruchomości na własność, natomiast przekroczenie granicy 27 rocznych czynszów świadczy o mało opłacalnym zakupie.

Miasta w Niemczech, gdzie zakup mieszkania jest opłacalny 

Istnieje w Niemczech kilka miast, gdzie wskaźnik ceny zakupu do czynszu stwarza dobrą okazję do posiadania własnych, czterech ścian. Przykładowo, na rynku nieruchomości w Dortmundzie średni wskaźnik spadł z 24,3 do 23,2 w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Za taką zmianą stoi dynamiczny wzrost stawek czynszowych, które poszły w górę o około 6%, podczas gdy ceny mieszkań wzrosły jedynie o 1,2%.

Do miejsc, gdzie wskaźnik ceny do czynszu utrzymuje się poniżej poziomu 22, zaliczyć można: 

• Dessau-Roßlau, 
• Emden, 
• Görlitz, 
• Jenę, 
• Lubekę,
• Trewir. 

Tego typu lokalizacje przyciągają uwagę osób poszukujących własnego mieszkania lub inwestorów, którzy chcą czerpać zyski z najmu. 

Nie wszędzie można znaleźć okazje 

Pomimo, że w niektórych lokalizacjach w Niemczech można znaleźć okazje do zakupu własnego mieszkania, inaczej sytuacja wygląda w większych miastach. Świetnym przykładem jest Kolonia, gdzie wskaźnik ceny zakupu do czynszu skoczył z 24,9 do 27 czynszów rocznie. Na dodatek w tym mieście wzrosły czynsze o 2,4% oraz ceny sprzedaży nieruchomości o 5,6%. 

Rozwiązanie: szukanie mieszkań w tańszych dzielnicach i na rynku wtórnym 

Jednym z czynników mających wpływ na cenę nieruchomości jest popularność dzielnicy, dlatego eksperci Stiftung Warentest rekomendują poszukiwania mieszkań w mniej pożądanych lokalizacjach. Heidelberg stanowi tutaj ciekawy przykład. Z analiz wynika, że koszt metra kwadratowego w przeciętnej lokalizacji wynosi około 5530 euro. Natomiast nieruchomości w topowych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą potrafią kosztować niemal dwa razy więcej.

Dodatkowo warto także rozglądać się za mieszkaniami z rynku wtórnego, które pozwalają wynegocjować lepszą cenę ze względu na konieczność przeprowadzenia remontu czy wymianę instalacji. 

Zarobki potrzebne do zakupu własnego mieszkania o wartości 300, 400 i 500 tys. euro

Przy zakupie mieszkania w Niemczech na kredyt, warto wziąć pod uwagę to, ile miesięcznie trzeba zarabiać, aby móc swobodnie spłacać zobowiązanie wobec banku. Poniższe obliczenia pokazują minimalną wysokość zarobków, jeśli nieruchomość kosztuje 300, 400 lub 500 tys. euro. 

Mieszkanie za 300 000 euro

• Całkowity koszt zakupu: ok. 330 210 euro
• Kwota finansowania: 300 000 euro
• Rata miesięczna: ok. 1 419,91 euro
• Minimalny dochód netto: 3 549,78 euro miesięcznie

Wymagania według klasy podatkowej:

• Klasa I (osoba samotna): min. 5 774 euro brutto miesięcznie
• Klasa III (np. osoba w związku małżeńskim): min. 5 080 euro brutto miesięcznie

Mieszkanie za 400 000 euro 

• Całkowity koszt zakupu: ok. 440 280 euro
• Kwota finansowania: 400 000 euro
• Rata miesięczna: ok. 1 893,21 euro
• Minimalny dochód netto: 4 733,03 euro miesięcznie

Wymagania według klasy podatkowej:

• Klasa I: min. 8 074 euro brutto miesięcznie
• Klasa III: min. 6 948 euro brutto miesięcznie

Mieszkanie za 500 000 euro

• Całkowity koszt zakupu: ok. 550 350 euro
• Kwota finansowania: 500 000 euro
• Rata miesięczna: ok. 2 366,51 euro
• Minimalny dochód netto: 5 916,28 euro miesięcznie

Wymagania według klasy podatkowej:

• Klasa I: min. 10 298 euro brutto miesięcznie
• Klasa III: min. 8 757,32 euro brutto miesięcznie

Uwaga: Wysokość kosztów dodatkowych może się różnić w zależności od landu oraz rodzaju nieruchomości. Dla celów analizy przyjęto stawkę 5% podatku od przeniesienia własności, typową dla Badenii-Wirtembergii. 

Warto również pamiętać, aby na spłatę raty kredytów nie przeznaczać więcej niż 40% osiąganych, miesięcznych zarobków.

Wykorzystane źródła: 

- spiegel.de: Stiftung Warentest sieht günstige Gelegenheit für Immobilienkauf

Zdjęcie główne: lordn - stock.adobe.com